서울은 대부분 지역이 평탄화 작업 없이 개발됐기 때문에 상업용 건물이 경사지에 들어선 경우가 많다. 고개나 언덕이 있는 곳은 상권이 형성되지 못하고 돈이 흘러나간다는 인식이 있다. 하지만 건축법이나 세법 측면에서 보면 장점도 있다.
대지 위에 건물을 지을 때는 용적률의 제한을 받는다. 서울의 경우 3종 일반주거지역 용적률은 250%로 제한된다. 대지면적 330㎡에는 연면적 825㎡까지 지을 수 있다. 그런데 용적률을 계산할 때 지하층 면적은 용적률 산정을 위한 면적에 포함되지 않는다.
대지면적 158.75㎡, 연면적 296.64㎡인 건물을 예로 들어보자. 연면적에는 지하 1층 면적인 23.64㎡가 포함돼 있지만, 용적률을 산정할 때는 지하층을 제외한 273㎡만 연면적으로 본다. 건물주 입장에서는 임대면적이 증가하는 효과가 나타난다. 그러나 지하층 공사는 지상층보다 비용이 더 많이 발생하기 때문에 무작정 많이 판다고 좋은 건 아니다. 게다가 지하층의 임대가격은 통상 지상층에 비해 50~60% 수준으로 낮다.
하지만 이 건물이 경사지에 있다면 상황이 달라진다. 건축법상 지하층은 해당 층의 바닥에서 지표면까지 높이가 층고의 절반 이상인 것을 말한다. 따라서 건물의 앞뒤로 경사가 있는 경우 지하층의 한 면이 지상으로 노출되더라도 이 층은 지하층으로 인정된다. 지하층이 또 다른 1층 역할을 하는 셈이다.
게다가 이런 건물은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용 주택이고 본인이 오랜 기간 거주도 했다면 세법상의 이득도 있다. 상가겸용 주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 때 건물 전체를 주택으로 간주한다. 상가는 장기보유특별공제 상한이 30%지만 주택은 80%로 더 높다. 지상층의 주택 면적 비율이 50%가 안 된다면 지하층을 주택으로 사용할 경우 이 같은 혜택을 받을 가능성이 높아진다.
이처럼 경사지에 있는 건물은 지하층을 활용해 임대수익을 높이고 용도를 다양하게 활용할 수 있다. 서울 내 13만 동의 건물과 그 대지 중에는 경사지에 있어 이런 이득을 얻을 수 있는 곳이 많다. ‘경사지는 복이 없다’는 속설에 매몰되지 말고 눈을 크게 떠야 하는 이유다.
우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >