민간택지 분양가상한제(이하 분상제)를 적용받은 서울 반포 ‘래미안 원베일리’(신반포3차·경남 통합재건축)가 역대 최대 분양가격을 기록한 데에는 토지비와 건축비가 한몫을 한 것으로 분석된다. 땅값이 비싼 다른 강남권 재건축 단지들도 래미안 원베일리를 따라 다양한 친환경·복리시설을 반영한 설계를 도입할 것으로 예상되고 있다.
이 단지는 민간택지 분양가상한제를 적용받은 사실상 첫 강남 재건축 대단지다. 지난해 주택도시보증공사(HUG) 분양가(3.3㎡당 4892만원)보다 3.3㎡당 777만원 가량 더 올랐다. 분상제 적용시 HUG 분양가보다 10~15% 가량 분양가격이 떨어질 것이란 우려와 정반대의 결과다.
HUG의 분양가보다 분상제 분양가격이 오른 데에는 공시지가 상승과 건축 가산비가 영향을 미쳤다. 분양가격은 토지비에 건축비를 더해 결정된다. HUG는 인근 지역에서 2019년에 분양된 아파트의 분양가격을 기준으로 결정했지만, 분상제에서 토지비는 표준지 공시지가를 기준으로 감정평가한 금액으로 산정한다. 서초구는 심사 요청시점인 2020년 8월 기준 지난 1년간의 토지가치 상승분도 일부 반영하며 3.3㎡㎡당 4200만원으로 책정했다.
여기에 건축비도 업계의 예상보다 높은 수준으로 책정됐다. 당초 건설업계에서는 원베일리의 건축비가 3.3㎡당 1000만원 안팎에서 결정될 것이라고 예상했다. 하지만 서초구 분양가심의위원회는 특별건축구역 지정에 따른 가산비를 상당액 반영하며 3.3㎡당 1468만원으로 책정했다. 홈네트워크 설비비, 법정 초과 복리시설 설치 비용, 친환경건축물 인증비 등 건축가산비를 역대 최대로 인정해준 셈이다. 조합 관계자는 “건축 가산비는 아파트의 획일적인 설계를 막고, 주택의 품질 상승을 위해 인정되는 비용”이라고 설명했다.
국토교통부는 이번 분양가격이 분상제의 목적을 해치지 않은 적절한 분양가 책정이라고 설명했다. 국토부는 “분상제의 목적은 주택공급을 저해하지 않으면서 주변 시세보다 낮은 수준으로 분양가를 적정하게 규제하는 것”이라며 “앞으로도 주택시장 안정과 무주택 서민의 주거안정을 위해 주변시세보다 저렴한 신축 아파트가 지속적으로 공급될 수 있게 모니터링하겠다”고 밝혔다.
실제로 인근 아파트인 아크로리버파크는 전용면적 59㎡ 최고 실거래가가 25억7000만원, 전용 84㎡는 37억2000만원 등을 기록하며 3.3㎡당 1억 원을 넘었다. 래미안 원베일리는 일반 분양가격이 전용 59㎡가 14억 원, 전용 74㎡가 18억 원대일 것으로 예상되고 있다.
분양을 앞둔 서울 재건축 조합들은 HUG 분양가격보다 높은 이번 분양가 승인에 반색하고 있다. 분양가가 오르는 만큼 사업비 부담이 줄어들어서다. 올해 서울에서만 강동구 둔촌주공 아파트, 신반포 15차(래미안 원펜타스), 신반포4지구(신반포메이플자이) 등이 분양가 상한제를 통해 일반분양을 앞두고 있다. 한 재건축 조합 관계자는 “분상제로 표준 건축비만 적용되면 조합원들이 원하는 고급 설계가 어려울 것으로 봤는데 이번 분양가 승인으로 불안감이 일부 해소됐다”고 전했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com