상속을 통해 2주택자가 된 경우 ‘상속주택 특례’에 따라 상속 발생 전부터 보유하던 주택을 먼저 처분하면 1주택자와 동일한 수준의 양도소득세만 부과한다. 부모가 없는 상태에서 조부모가 사망해 주택 등을 상속받는 ‘대습상속’의 경우에도 상속주택 특례를 적용받을 수 있다.
대습상속이란 상속인이 됐어야 할 자녀가 먼저 사망하거나 실종 처리돼 손자·손녀가 상속인이 되는 경우를 뜻한다. 민법상 상속 순위는 직계비속(자녀 등)이 1순위, 직계존속(부모 등)이 2순위다. 직계비속에는 자녀도 있고 손자·손녀도 있다. 마찬가지로 직계존속은 부모뿐 아니라 조부모도 포함하는 개념이다. 이 경우 촌수가 가까운 최근친이 선순위 상속인이 된다. 예를 들어 자녀가 살아 있으면 손자·손녀는 상속인이 될 수 없다. 마찬가지로 사망자의 부모가 생존해 있으면 조부 및 조모는 상속인이 되지 못한다.
한 사망자에게 자녀가 3명이 있는데 이 중 맏아들이 슬하에 자녀(사망자의 손자·손녀) 2명을 두고 먼저 운명을 달리한 경우를 가정해보자. 이 경우 민법상 상속 순위에 의해 사망자의 자녀 3명 모두 1순위 상속인이 된다. 맏아들의 자녀들은 사망한 아버지의 상속 순위를 물려받아 이모·삼촌과 함께 1순위 상속인이 된다. 다만 상속 지분은 아버지 몫의 절반씩을 나눠 갖게 된다.
대습상속도 일반적인 상속과 마찬가지로 상속주택 특례를 적용받을 수 있다. 하지만 부모가 생존해 있음에도 유언 및 협의분할을 통해 손자·손녀가 주택을 상속받은 것이라면 특례가 인정되지 않는다. 이는 단순히 세대생략 상속을 한 사례이기 때문이다.
이처럼 주택을 상속할 때는 상속세뿐 아니라 향후 주택을 양도할 때 발생하는 세금 등을 두루 고려해야 한다. 가족관계가 복잡한 경우 대습상속 등에 대해서도 잘 알고 있어야 한다. 재산을 물려받는 자녀는 물론 부모 및 조부모도 미리 상속에 대해 고민해둘 필요가 있다. 상속은 민감한 문제기 때문에 자녀 입장에서 먼저 말을 꺼내기가 어려울 수 있다.
우병탁 < 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 겸 세무사 >