정부가 3기 신도시와 주변 인프라를 건설하기 위해 내년까지 약 50조원 규모의 보상금을 풀 예정이다. 은행권에선 3시 신도시 관련 보상을 받을 지주(地主) 수를 약 2만7000명으로 추산한다. 단순 계산으로 1인당 약 18억원을 받게 되는 셈이다.
토지 보상 공고에 응하기로 했다면 절세 전략을 잘 짜야 한다. 시중은행 프라이빗뱅킹(PB)센터와 토지보상드림팀 등에선 토지 보상 세금도 일반 양도소득세 계산 방법과 같지만 감면 요건에 유의해야 한다고 설명한다.
토지 보상액에서 실제 취득가와 취득세 및 등기비용을 빼면 양도차익이 나온다. 양도차익에서 보유 기간에 따른 장기보유 특별공제(3년 이상 보유 시 연수×2%)를 차감하면 양도소득금액이 산출된다. 여기에 기본공제 250만원을 빼면 과세표준이다. 과세표준에서 구간별로 6~42%에 해당하는 세율을 곱하면 산출세액이 나온다.
토지 보상은 국가 및 공공기관이 토지를 매수할 때 생긴다. 강제성 있는 매매계약이라 정부가 산출세액을 깎아준다. 방법은 현금 보상과 토지보상채권 보상, 같은 가치를 지닌 부동산을 돌려받는 대토(代土) 보상으로 나뉜다. 현금 보상의 세액 감면율이 10%로 가장 낮고, 채권 보상의 기본 감면율은 15%다. 유동성이 묶이는 대토 보상은 감면율이 40%로 가장 높다.
전문가들은 채권 보상이 현금 보상보다 유리할 때가 많다고 설명한다. 3년 채권을 만기까지 보유하면 세액 감면율은 15%에서 30%로, 5년 만기 채권은 40%로 올라간다. 토지보상채권은 안정성이 높은 정부 보증 특수채권이다. 다른 투자 기회를 발견했다면 금융회사를 통해 현금화할 수 있다. 토지 보상은 직업과 거주지를 바꾸기가 쉽지 않거나 해당 지역이 개발된 뒤 가치가 더 크게 뛸 것으로 예상될 때 선택된다. 대신 받을 부동산을 처분할 때까지 세금 납부를 미룰 수 있는 게 장점이다. 양도소득세의 10%를 추가로 지방소득세로, 감면받은 세액의 20%를 농어촌특별세로 내야 한다.
유의해야 할 사항은 개인이 1년간 받을 수 있는 세액 감면 한도가 연 1억원이라는 점이다. 보상금액이 매우 크다면 절세 전략의 의미도 떨어지는 셈이다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com