주택 임대차에서 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 일정 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 법에서 정한 9가지 사유가 있는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.
그런데 주택임대차보호법상 임대인이 언제까지 계약갱신을 거절할 수 있는지에 대한 명문 규정이 없다. 이런 이유로 해석상 임차인의 계약갱신 요구권은 입법취지상 형성권으로 임대인이 법정 사유를 들어 정당하게 거절하지 않으면 곧바로 계약갱신 효과가 발생한다고 보는 견해와 임차인이 계약갱신 요구를 했더라도 임대인은 계약갱신 거절 사유가 발생한 때는 갱신을 거절하면 된다는 견해 등이 있다. 명문 규정이 없는 상황에서 이런 해석은 당장 현실적으로 임대인과 임차인의 권리의무에 큰 영향을 미친다.
한 예로 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임(월세)을 연체한 사실이 있는 경우는 임대인의 계약갱신 거절 사유 중 하나로 규정돼 있다. 임차인 A와 임대인 B가 2019년 1월 10일 임대차 기간을 2년으로 해 주택 임대차 계약을 맺었다. 임차인 A는 임대차 기간이 끝나기 5개월 전인 2020년 8월 계약갱신을 요구했다. 임대인은 그 당시 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 없었지만 계약갱신에 동의하는 어떤 의사 표시도 하지 않았다. 그런데 임차인이 계약갱신을 요구한 뒤 3개월 동안 차임을 연체하기 시작해 2020년 11월까지 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했다. 이처럼 임차인의 갱신 요구 이후 갱신거절 사유가 발생한 경우 그 임대차계약은 갱신되는 것인가.
임차인의 계약갱신 요구권을 형성권으로 본다면 임차인의 계약갱신 요구라는 의사 표시가 상대방인 임대인에게 도달하는 즉시 갱신 효력이 발생하게 된다. 위 사안에서 임차인 A가 계약갱신을 요구한 때 임대인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 법정 사유가 없었으므로 당사자 간 합의가 없더라도 계약은 갱신되는 것이고 계약갱신 요구 이후 임차인 A가 연체했더라도 계약을 해지하는 것과는 별개로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 없게 된다.
임차인 A의 계약갱신 요구와 별개로 임대인 B는 계약갱신 거절 사유가 발생한 때 갱신을 거절할 수 있다고 보는 경우 임대인 B는 임차인 A의 연체가 발생하면 그 이후 이를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있게 된다. 계약갱신 거절 사유가 발생한 때 거절의 의사 표시를 언제까지 해야 하는지는 의문이 있을 수 있는데, 상가건물 임대차에서는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 내 갱신거절이 가능하다는 견해 등이 있다. 참고로 헌법재판소에서는 상가건물 임대차의 임대인 갱신거절권은 임대인의 재산권 보호를 위한 규정으로 이를 행사할 수 있는 시점 등에 대해 분명한 규정을 두고 있지 않은 것이 임차인의 재산권을 침해하지 않고 거절 사유가 발생한 때 임대인으로 하여금 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단한 바 있다.
임차인의 갱신 요구 시 임대인의 갱신 거절이 언제 가능한지에 따라 임대인이든 임차인이든 권리의무에 상당한 영향을 받게 된다. 갱신요구권이 형성권이라고 한다면 임차인으로서는 갱신 요구가 가능한 시기 중 최대한 이른 시기에 갱신 요구를 하는 것이 유리하게 된다. 한편 갱신 거절 사유가 발생한 때 거절할 수 있다는 해석에 따르면 논란이 많은 주택 매매 시 대항력 있는 임차인이 매도인에게 갱신 요구를 했더라도 매도인과 임차인 간 별도 합의가 없는 한 매수인이 소유권이전등기를 한 이후 실거주 목적으로 갱신 거절도 가능할 수 있게 된다. 결국 이런 논란은 추후 법원의 판결 등이 나와야 결론을 알 수 있을 것으로 보인다.
곽종규 < 국민은행 WM스타자문단 변호사 >