▶이승현 진진세무회계법인 대표회계사
안녕하세요. 이승현 회계사입니다. 오늘은 재산세에 대해서 알아볼 텐데요. 이 재산세는 누가 납부를 할까요. 주택이나 토지, 건물, 배나 건물, 이런 걸 갖고 계신 분들이 재산세를 납부합니다. 재산세와 종합부동산세를 통틀어서 우리가 보유세라고 표현을 하는데요.
6월 1일자에 부동산을 갖고 계신 분들이 한 해의 재산세와 종부세를 다 내는 구조예요. 예를 들어서 제가 부동산을 산다고 했을 때 6월 1일이 지난 이후에 사시면 그 해에 대한 재산세와 종부세를 안 낼 수 있어요. 반대로 여러분들이 집을 판다고 했을 때 6월 1일 전에 파시면 그 해의 재산세와 종부세는 하나도 안 내시겠죠.
6월 1일자에 여러분이 집을 팔고 잔금을 받았어요. 그런데 매수자가 6월 1일날 등기를 안 치고 그 다음날 6월 2일자에 등기를 친 겁니다. 소유권 이전등기를 한 거죠. 그럼 재산세와 종부세는 누가 내야 할까요. 이런 경우엔 잔금을 6월 1일날 치렀다면 매도자는 판 게 되기 때문에 매수자가 재산세와 종부세를 납부하셔야 해요. 재산세는 소유권이전등기가 넘어가기 전이라도 잔금이 완료되면 그 날짜에 소유권이 넘어간 걸로 봅니다.
자 그럼 재산세는 언제 납부를 할까요. 주택을 갖고 계신 분과 상가를 갖고 계신 분은 좀 다릅니다. 주택을 갖고 계신 분은 주택에 대한 재산세를 계산한 다음에 이걸 7월과 9월에 절반씩 나눠서 납부를 하십니다. 그런데 내가 전체 낼 재산세가 20만원이 안 되는 분들은 7월달에 그냥 전액을 고지서를 받고 종료가 돼요. 그런데 내가 상가를 갖고 있다. 그럼 7월엔 상가의 건축물에 대한 재산세만 나오고요. 토지에 대한 재산세는 9월에 따로 나오게 됩니다.
그럼 재산세에 대한 계산은 어떻게 할까요. 제가 모든 세금은 과세표준에 세율을 곱해서 계산된다고 말씀드렸죠. 재산세에 대한 과세표준은 주택과 토지, 건축물에 대해서 조금 다르게 적용합니다. 주택은요. 정부에서 공시하는 공시가격을 기준으로 곱하기 60%를 해서 계산합니다. 이 60%를 공정시장가액비율이라고 부르는데요. 한 마디로 40% 정도는 깎아서 세부담을 낮춰주는 용도다, 라고 보시면 될 것 같아요.
그리고 토지와 건물은 공정시장가액비율이 10% 높은 70%를 적용합니다. 그리고 이 공시가격 또한 토지의 경우엔 개별공시지가 곱하기 70%를 해서 과세표준을 적용하고요. 건물의 경우엔 지자체에서 계산한 시가표준액이란 게 있습니다. 시가표준액에다가 공정시장가액비율인 70%를 곱해서 과세표준을 계산합니다.
자 이렇게 과세표준을 계산했으면 세율을 곱하면 우리가 원하는 재산세를 구할 수 있겠죠. 주택에 대한 재산세율은 6000만원 이하 0.1%부터 3억원이 넘는 부분에 대해서는 0.4%의 재산세율을 적용합니다. 그런데 상가나 토지의 경우엔 조금 세율이 달라요. 일반적으로 우리가 상가라고 부르는 건물에 대해서는 상가분 건물에 대한 0.25%의 재산세율을 적용하고요. 세율이 단일세율입니다. 그리고 토지의 경우엔 2억원 이하 0.2%에서 10억원 초과되면 0.4%까지 그럼 한 번 우리가 주택에 대한 재산세를 한 번 계산해볼까요.
시가 3억원 정도 되는 주택이 있다고 생각했을 때 공시가격은 시가보다 대부분 낮죠. 예를 들어서 3억짜리 아파트라고 하면 공동주택 공시가격을 하면 한 2억 정도가 나올 거예요. 그럼 이 2억을 기준으로 세금 계산을 시작하시면 되는데 2억 전체가 과세표준이 되는 건 아니죠. 주택의 경우엔 이 2억 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱하시면 과세표준이 돼요.
자 그럼 과세표준은 공시가격 2억 곱하기 60%인 1억2000만원이 되겠죠. 그럼 1억2000만원에 대한 세율을 보면 6000만원 초과~1억5000만원의 세율은 0.15%입니다. 자 1억2000만원 곱하기 0.15% 하시고 누진공제액인 3만원을 빼주시면 우리가 구하고 싶은 재산세가 나옵니다. 재산세 계산해보면 이제 15만원이 계산되죠.
그런데 이렇게 해서 끝나면 참 좋을 텐데 여러분들이 받게 되는 재산세 고지서엔 이렇게 15만원이 나오는 게 아니고 여러 가지 부가된 세금들이 추가돼서 재산세라는 고지서로 한꺼번에 나오게 돼요. 대표적인 게 도시지역과 도시외지역을 구분해서 도시지역에선 재산세 도시지역분이란 세금이 추가됩니다.
이 재산세 도시지역분 세금은 재산세 과세표준인 1억2000만원에 0.14%가 추가됩니다. 그럼 16만8000원이 되겠죠. 실제 재산세보다 재산세 도시지역분이 더 많은 케이스가 되겠네요. 그리고 재산세액의 20%에 해당하는 지방교육세가 추가됩니다. 그럼 15만원 재산세의 20%니까 3만원이 추가되는 거죠.
그리고 마지막으론 지역자원시설세라고 해서 소액 추가되는 금액이 있는데 이 지역자원시설세는 과세표준 자체를 자자체에서 계산하는 방식으로 만들고 있기 때문에 이건 계산을 직접 하시기가 어려워요. 실제 이 지역자원시설세는 금액이 작기 때문에 일단 오늘 계산에선 계산하지 않고 넘어가겠습니다.
자 그럼 우리가 총 납부할 재산세는 계산이 나왔죠. 기본 재산세 15만원에 그리고 재산세 도시지역분 16만8000원, 그리고 지방교육세 3만원. 여기에 지역자원시설세까지 더해서 총 34만8000원이 주택분 재산세로 나오게 되고요. 이 절반을 7월에 내시고 또 나머지 절반을 9월에 내신다고 이해하시면 되겠습니다.
재산세가 계산을 했다고 해서 이 금액이 무조건 그대로 나오는 건 아니에요. 재산세엔 세부담상한이란 규정이 있어서 작년도에 냈던 세금에 비해서 너무 과도하게 많은 세금이 나왔다고 하면 그 상한을 적용해서 그 금액까지만 내도록 합니다.
주택공시가격이 3억원 이하인 경우엔 전년도 세금의 105%까지만 세금을 부담시키고요. 3억~6억원 사이의 공시가격을 가진 주택들은 110%, 그리고 6억원이 초과되면 130%의 세부담상한을 둡니다. 그러니까 올해 계산한 세금이 아무리 많이 나와도 최고 130%까지만 부담하면 되는 거죠.
그럼 금액을 좀 현실화해서 마포에 있는 마포래미안푸르지오를 한 번 계산해보면요. 시세는 전용면적 84㎡ 기준으로 16억~17억 정도 하는데 올해 공시된 가격을 보면 9억 정도 나왔거든요. 9억 공시가격이 나왔을 때 재산세를 한 번 계산해볼게요.
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한다고 했죠. 그럼 9억원 곱하기 60% 하면 5억4000만원이 재산세 과세표준입니다. 이 재산세 과세표준에 재산세율을 적용하게 되면 0.4%가 적용되겠죠. 3억이 넘으니까. 그리고 63만원의 누진공제액을 빼주게 되면 재산세는 153만원 정도 계산됩니다. 여기에 추가되는 세금인 도시지역분 세금을 계산하면 5억4000만원 과세표준에 0.14% 곱하면 75만6000원이 나오고요. 지방교육세는 재산세의 20%이니까 30만6000원이 나옵니다. 이 금액을 다 합치면 259만2000원으로 계산됩니다. 물론 지역자원시설세는 조금 더 나오겠지만 그 부분은 재산세 계산에선 일단 제외했고요. 자 259만2000원이 나왔는데 이걸 절반씩 해서 125만원 정도씩을 7월과 9월에 나눠 낸다고 계산할 수 있습니다.
자 어떠신가요. 시세가 16억~17억 정도 하는 아파트를 갖고 있는데 1년 재산세를 260만원 정도 낸다. 어떤 분들에겐 무거운 세금일 수 있고, 어떤 분들이 볼 때는 별로 많지 않은데, 라고 느낄 수 있습니다. 하지만 이 세금이 지금 이 금액으로 계속 유지가 안 된다는 데 문제가 있어요.
지금은 공시가격이 9억이기 때문에 250만~260만원 정도의 세금이 나왔지만 내년도의 공시가격은 시세에 따라서 올라갈 테고, 또 시세 반영률에 따라 더 올리게 되면 9억이 아니라 시세에 따라서 12억~14억, 이런 식으로 공시가격이 올라갈 수 있기 때문에 이런 식으로 올라가면 재산세가 굉장히 빠르게 증가하는 결과가 되겠죠.
그래서 소득이 없거나 오랫 동안 예전에 사서 보유하고 계시던 분들은 이 올라가는 재산세도 무시할 수 없는 수준으로 느껴지게 될 겁니다. 이 마포래미안푸르지오는 또 공시가격이 9억원이었잖아요. 종합부동산세를 추가로 부담하시게 될 거기 때문에 그런 부분도 보유세 전체적인 측면에선 계속 증가된다고 기억을 해두시면 좋을 것 같습니다. 지금까지 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.
◆이승현 회계사가 설명하는 절세전략은 8월 27일 유튜브 라이브로 진행되는 2020 한경 재테크쇼를 참고하세요. (https://event.hankyung.com/seminar/2020strategy/)
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
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