“3의 3승 효과라고 많이들 해요. 지정되면 3배, 착수 들어가면 3배, 완공되면 3배. 최근에 공고가 많이 이뤄진 지역들이 있습니다. 앞으로 더 오르는 지역이라고 봐야죠.”
이덕수 한화생명 부동산전문가(사진)는 한국경제신문과의 인터뷰에서 “서울 삼성역, 경기 광명시와 일산 대곡역 등 아직 이슈가 남은 지역이 정부 규제와 별도로 더 오를 것”이라며 이렇게 말했다. 예컨대 최근 자산가들로부터 가장 문의가 많은 서울 삼성역 일대는 6개 철도노선이 계획 중이다. 영동대로 복합개발의 한 축으로 도심공항터미널 및 환승터미널도 설치되면서 대기업 본사들이 집중되는 추세다. 착공 또는 완공단계에서 다시 집값이 오를 수 있다는 것이다. 광명시도 지하철 1호선과 KTX 광명역에 이어 월곶판교선과 신안산선이 앞으로 개통된다.
이 전문가는 “아파트나 토지가 한 단계 더 오르려면 일자리가 있어야 한다”고 말했다. 서울 여의도로 향하는 유동인구가 신안산선 ‘라인’에 몰릴 수 있다는 설명이다. 그는 월곶판교선 개통으로 판교에 거주 중인 젊은 층이 광명역 인근으로 이동할 수 있다고 내다봤다. 판교 중심지인 백현동 일대는 이미 강남보다 전셋값이 높다.
이 전문가는 보험사의 프라이빗뱅커(PB)격인 자산관리사(FA)에게 부동산 투자자문을 하고 있다. VIP는 직접 면담하면서 자문도 해준다. 은행권의 부동산 전문위원과 같은 역할을 하는 것이다. 이 전문가는 대림그룹에서 법인부동산 자산관리업무를 10년가량 맡았다. 앞서 포커스경제연구원에서도 250개 이상의 소형 빌딩을 모니터링하면서 회사에 자문하는 역할을 맡기도 했다.
이 전문가는 최근 들어 자산가들의 상담 비중이 달라졌다고 말한다. 상반기만 해도 아파트에 관심 있는 자산가들이 대부분이었다. 하지만 최근 들어선 토지와 오피스 위주로 상담이 많이 늘었다. 정부가 2018년 하반기에 발표한 예비타당성조사 면제지역의 토지에 투자가 적극적으로 이뤄지고 있다는 설명이다. 그는 “3기 신도시로 6개 지역이 발표됐는데 후보군에 올라간 사실만으로도 지가가 4개월 만에 세 배 정도 상승했다”고 말했다. 예비타당성조사 면제 등의 방식으로 이뤄지는 사회간접자본(SOC) 투자는 주택정책보다 경기유발효과가 커 앞으로도 적지 않은 투자가 이뤄질 수 있다는 게 이 전문가의 생각이다. 그는 “예타면제지역을 발표한 이후 투자지역이 지방에 많이 생겼다”며 “주택을 팔고 토지에 투자한 고액자산가가 늘었다”고 말했다.
최근 자산가들의 투자 트렌드 중 하나로 서울 내 5개 토지거래허가구역 오피스를 꼽았다. 지금 서울에서는 용산과 강남 대치동, 삼성동, 잠실 등이 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 이 지역들뿐 아니라 인근 지역의 오피스까지 5~20% 가격이 올랐다.
그는 은퇴한 다주택자들은 주택 수를 줄이는 게 중요하다고 설명했다. 정부의 종부세 인상 여파가 크기 때문이다. 당장의 현금흐름이 없는데 종부세가 두 배 이상 뛰면 부담이 될 수밖에 없다. 이 전문가는 “연초에 잠시 집값이 주춤했던 시기가 있었다”며 “8월 종부세 인상 우려가 있었던 것”이라고 설명했다. 하지만 6월에 종부세법 개정안이 통과되지 않자 잠재적인 주택 매수자들이 ‘정부가 종부세 인상을 추진할 의지가 없다’고 판단해 주택가격이 더 오르기 시작했다는 게 이 전문가의 지적이다.
그는 “집값이 오를지 몰라도 현금 흐름이 막혀 있는 은퇴자들은 일단 내년 종부세부터 준비해야 한다”고 조언했다. 그는 “먼저 규제가 없는 지역부터 팔고, 규제지역에만 집을 갖고 있다면 저렴한 아파트를 먼저 매각해 양도소득세를 줄이는 게 맞다”며 “임대사업자 제도가 여전히 유효한 오피스텔 또는 다가구주택(빌라) 등 등록 임대주택을 활용하는 것도 좋은 대비책이 될 수 있다”고 말했다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com