부동산 세제 개편으로 사업을 하거나 직장에 다니는 등 현금흐름이 괜찮은 사람들도 보유세를 부담하기 어려운 시대가 됐다. 은퇴한 세대는 말할 것도 없다.
취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등 주택의 보유 사이클에 따라 부과되는 세금이 모두 증가하게 된다. 한국은행의 ‘2019년 국민대차대조표’에 따르면 가계 부동산자산 규모는 금융자산에 비해 1.7배 증가했다. 작년 한 해 금융자산은 247조원 증가한 데 비해 부동산자산은 433조원 늘어났다. 가계 순자산에서 부동산자산이 차지하는 비중도 76%에 달한다. 부동산자산 규모의 증가는 세금 증가로 연결되며, 비유동자산 비중을 고려하면 금융자산을 통한 원활한 세금 납부도 어려움에 처할 수밖에 없다.
부동산 세금의 기준이 되는 공시가격의 현실화율(시세 대비 공시가격)도 상향되고 있다. 아파트 같은 공동주택 공시가격은 현실화율이 평균 70% 선에 머물러 있지만, 올해부터 주택가격 수준에 따라 9억원 이하와 9억원 초과 주택의 현실화율이 달리 책정되고 있다.
다주택자 세금 인상도 예정돼 있다. 조정대상지역 2주택자 이상의 취득세율은 8~12%로 1주택자(1~3%)에 비해 최대 네 배까지 증가한다. 조정대상지역 내 2주택 이상의 종합부동산세 최고세율은 6%로 1주택자(3%)의 두 배로 증가한다. 양도소득세율은 2021년 6월 이후 3주택자가 처분하는 주택은 기본세율에 최대 30%포인트까지 추가 과세한다.
더 큰 문제는 이런 부동산 자산 규모의 증가 및 공시가격 현실화로 세금의 종착역인 상속세 또한 늘어난다는 것이다. 모든 자산시장이 그러하듯 부동산 자산도 오름과 내림이 있는 위험자산이다. 보유 부동산 조정을 통해 유동성 자산을 확보하고 자산의 구성을 다변화해 유동성과 환금성, 수익성을 적절하게 고려해야 한다.
하우스푸어 시대를 대물림하지 않기 위해서는 자녀들이 상속세 부담을 줄일 수 있도록 사전 증여도 고려해야 한다. 증여자산을 활용한 종신보험 가입으로 상속세 납부 재원을 미리 마련할 필요가 있다. 경제적 능력이 있는 자녀가 계약자 및 수익자가 되고 부친이 피보험자가 되는 종신보험은 부친 유고로 사망보험금이 자녀에게 귀속된다고 해도 상속재산에 포함되지 않기 때문에 효과적인 자산 승계전략으로 활용할 수 있다.
이대철 < 교보생명 광화문재무설계센터 웰스매니저(WM) >