▶전형진 기자
오동협 원빌딩 대표와 함께하고 있습니다. 일단 빌딩투자로 약간 많이, 많이 벌었다, 이거보단 투자 정말 잘하셨다는 관점에서 본다면 어떤 분이 좀 잘하셨나요?
▷오동협 대표
복싱으로 좀 유명하신 여자 탤런트죠. 이시영 씨 같은 경우엔 상권이 처음 꿈틀꿈틀할 때 과감하게 매입을 잘 하셨어요. 그분이 매입하신 가격을 그 시점으로 되돌아가서 생각해보면 아 조금 비싸게 준 것 같은데, 라는 생각을 할 수 있는 가격대예요. 성수동에 22억을 주고 매입하셨는데 2016년 6월에 매입하셨거든요. 4년이 지나고 2020년 6월에 43억에 파셨어요. 매입하고 아무 것도 안 하셨어요. 그 상태 그대로 임대를 받으시다가 4년이란 시간만 지나고 20억 양도차익 붙여서 파신 거죠.
▶전형진 기자
아, 리모델링이나 이런 걸 통해서 개선하신 게 아니라? 그럼 그 지역의 가치가 올라간 거네요.
▷오동협 대표
주변에 호재들이 생기면서 주변이 바뀌어 간 거죠. 제가 볼 땐 이시영 씨는 그때 2016년에 조금 비싸게 주고 버스에 타신 것 같아요. 그렇지만 버스가 엄청 고속도로 달린 거죠. 그러다보니 내려보니 20억이 더 올라가 있는 거죠. 버스값이.
▶전형진 기자
이거 입석이라도 타야 하는구나.
▷오동협 대표
그렇죠. 근데 입석 타기가 쉽나요.
▶전형진 기자
그렇죠. 보통은 물렸네, 이 소리 들었을 텐데.
▷오동협 대표
저번 시간에 말씀드린 것처럼 이렇게 지가가 오르는 지역 같은 경우엔 매도자도 다 알기 때문에 지금 현재 가치로 가격을 매기지 않습니다. 1년 후나 2년 후의 가치로 가격을 매겨요. 그래서 당연히 비쌀 수밖에 없는 거죠. 그걸 나는 내년 가격을 주고 산다, 라고 생각하셔 사셔야 하는 거예요. 그리고 자기는 이시영 씨처럼 4~5년 더 갖고 계시면 되는 거잖아요.
▶전형진 기자
누가 43억 주고 사신 건가요.
▷오동협 대표
김성근, 한화 이글스 김성근 전 감독의 와이프 되시는 분이 매입한 걸로 알고 있습니다.
▶전형진 기자
사모님께서. 어떤 점을 보고 사셨을까요. 여기서 펑고 치실 것 같진 않고.
▷오동협 대표
지금 아크로서울포레스트인가요? 그것도 입주를 앞두고 있고요. 주변의 다른 고급 아파트, 전략지구, 이렇게 해서 고급 아파트 들어갈 곳이 많이 있어요. 그리고 서울숲이라고 하는 강남에서 가장 가까운 곳에 숲이 있고. 이런 것들이 앞으로 성수의 미래는 밝다고 판단하신 것 같고. 제가 볼 땐 잘 사신 것 같아요. 어차피 내년 가격 보고 사신 거예요.
▶전형진 기자
지역의 발전을 좀 본다. 자 그럼, 혹시 사례 더 있나요?
▷오동협 대표
손예진 씨 같은 경우도 아주 잘하신 것 같아요. 자기가 매입했을 때 그 건물을 신축할 수 없었어요. 옆의 부지들하고 공동개발로 지구단위계획에서 묶였기 때문에 건축행위를 할 수 없지만 매입을 하시고 공동개발을 푸신 거죠.
▶전형진 기자
어떻게 풀어요 이걸.
▷오동협 대표
구청에 얘기를 해서 나는 건물을 짓고 싶은데 옆 필지랑 공동개발로 돼 있는 걸 풀어달라, 라고 신청하고 옆 필지가 나도 오케이, 나도 같이 안 짓겠다고 하면 그게 합당하다고 했을 때 풀어줍니다. 그래서 공동개발이 지정된 지구단위계획을 푸시고 시행하시는 분한테 파셨죠. 그래서 손예진 씨가 2015년 3월에 매입하신 금액은 93억5000만원입니다. 지구단위계획에서 규정대로, 규제를 푸시고 난 다음에 41억5000만원 정도를 더 업하셔서 파셨습니다. 135억에 팔았죠. 2018년에 파셨으니까 3년 정도 갖고 계셨죠.
▶전형진 기자
시행하는 분한테 매각한 거면 사실 여기 꼬여 있는 실타래를 들어가서 풀어놓고 나온 거잖아요.
▷오동협 대표
일반인들은 내가 샀는데 지구단위계획의 공동개발을 못 풀면 어떡해, 라고 걱정하는 분들도 꽤 많았거든요. 손예진 씨가 사실 때 저도 해당 물건을 제 고객들에게 브리핑 했었어요. 해볼 만 하다고.
땅 모양으로 봤을 때 이거 충분히 공동개발을 풀어줄 만하다, 라고 얘기를 드렸지만 그 리스크를, 리스크라고 보신 분들은 매입을 안 하셨고, 어 이건 또 다른 내가 좋게 한 번 실타래 풀어볼 만하다고 판단하셨기 때문에 매입하신 것 같아요.
그런데 그 시간이 좀 길었어요. 그럼 그 기간 동안 임대소득은 거의 못 보신 거죠. 어쨌든 임대소득보단 나중에 나는 양도차익을 보겠다, 라고 확신을 가지시고 과감한 투자를 하셨기 때문에 이렇게 차익을 보신 거예요.
▶전형진 기자
사실 제가 담당구청 공무원이라면 손예진 씨가 오면 풀어드릴 것 같습니다.
▷오동협 대표
저도요.
▶전형진 기자
농담이고요. 반대로 이제 그럼 누가 좀 약간 피박을 썼냐. 이것도 좀 궁금할 것 같아요.
▷오동협 대표
아직 파시지 않았기 때문에 마이너스라고 말하기 힘들지만 재테크라는 게 뭐냐면 빌딩이 나에게 힘이 돼야 하거든요. 힘이 아니라 짐이 되는 경우가 있어요. 그게 뭐냐면 5인조 걸그룹이죠. 거기에서 센터를 보셨던.
▶전형진 기자
5인조 걸그룹이 굉장히 많은데요.
▷오동협 대표
지나가겠죠. 어쨌든. 그 중에 한 분인데 청담동에 매입을 하셨어요. 제가 볼 땐 리모델링을 하면 좋을 것 같다고 생각한 건물인데 과감하게 멸실을, 철거를 하시고 신축을 하시더라고요. 그런데 공사를 하시다가 중간에 스톱을 하시더라고요. 근데 나중에 이제 알아보니까 공사하시는 시공사하고 약간 분쟁이 있었고, 그러다 보니까 건축비도 좀 많이 들어간 것 같고. 대출을 또 많이 받아서 매입하셨거든요.
45억에 매입하셨는데 35억이 대출이었어요. 그럼 그 대출에 대한 이자도 공사기간 동안 계속 부담하셨을 거 아니에요. 그럼 또 거기서 손실이 발생했을 거고. 제가 아까 리모델링하는 게 낫다라고 생각했던 이유가 뭐냐면 신축해서 면적이 더 늘어나야 할 거 아니에요. 면적이 더 늘어나서 임대료를 더 받을 수 있는 건물이 돼줘야 하는데 예전 건물하고 지금 건물하고 늘어난 면적은 60㎡밖에 없어요.
▶전형진 기자
왜 이렇게 많이 못 늘린 건가요 면적을?
▷오동협 대표
용적률이나 이런 것들이 정해져 있으니까, 그 한계에 맞춰서 건물을 짓다 보니까 많이 못 늘린 거죠. 나중에 이거 팔려고 하면 그분은 토지 매입했던 금액, 그리고 멸실하고 다시 신축했던 신축비용, 다 합쳐서 매도하려고 하실 거 아니에요. 그런데 임대료가 그렇게 높지 않다면 그렇게 못 받으실 거 아니에요. 마이너스인지는 모르겠지만 큰 양도차익을 보기엔 조금 확률적으로 힘들다.
▶전형진 기자
결국엔 용도구역별로 용적률도 정해져 있고 건폐율도 정해져 있고 하다 보니까 신축을 지었을 때 장점이 그렇게 크지 않을 수 있다는 게 될 수 있는 건가요?
▷오동협 대표
용적률 더 받을 수 있는 퍼센테이지가 100~150% 정도가 됐을 때 신축하시는 거지 이건 신축이 좀 아깝습니다. 반대로 리모델링을 할 때 이런 것도 있어요. 예전에 받아놓은 게 현재 법 규정보다 더 받아놓은 건물들이 있습니다. 그런 경우엔 당연히, 당연히 리모델링을 하셔서 그 면적 그대로 살리시고, 리모델링을 해도 신축 대비해서 70~80% 정도의 효과를 볼 수 있거든요. 새 건물 됩니다.
▶전형진 기자
자 그럼 5인조 걸그룹 말고 보이그룹은 없나요?
▷오동협 대표
음, 인원수가 조금 더 많습니다 이분들은. 몇 분이더라. 하도 왔다갔다 하셔서 어쨌든 한 10명 되시는 것 같아요.
▶전형진 기자
어디인지 대충 알 것 같아요.
▷오동협 대표
그 중에서도 센터를 또 맡고 계시는 분인데, 이분은 압구정쪽에 있는 건물을 매입하셨는데 좀 작아요 땅이. 그리고 앞의 도로도 좀 좁아요. 그걸 이제 11억에 매입하셨는데. 본인 자금 2억을 투입하시고 대출 9억을 받으셨어요. 대출은 많이 받아서 본인 자금 적게 들어갔으니까 괜찮은 투자 아니냐. 그런데 거기서 수익이 발생해야 하는데 계속 공실이에요.
▶전형진 기자
원래 빈 건물을 산 거예요?
▷오동협 대표
본인이 공사를 하셨죠. 리모델링 한 다음에 임대 못 맞추면 어떡하냐. 신축 허가 난 다음에 임대 못 맞추면 어떡하냐, 그런 얘기 하셨잖아요. 그건 리스크지만 자기가 자신 있게 투자하고 진행하는 거잖아요. 그런데 공사를 하셔서 새 건물 만들어 놓으셨는데 계속 공실, 쭉 이렇게.. 아까 말씀드린 것처럼 압구정이 예전에, 저희가 또 옛날 얘기 잠깐 드리면 오렌지족 이럴 때. 1980년대 후반. 기억 나세요?
▶전형진 기자
아니, 전 그 세대가 아닙니다.
▷오동협 대표
네, 뜨거웠던 곳이었죠. 그런데 그 이후에 가로수길이라든가 아니면 다른 지역들이 많이 생기다보니까 굳이 거기를 계속 많은 분들이 가시지 않거든요. 부활하기가 조금 힘든 지역인데 그 중에서도 넓은 도로를 끼고 있는, 또는 대로변, 이런 지역이 아니라 안쪽에 구석에 있는 작은 건물을 사셔서 공사를 하시고 난 다음에 임대를 주려고 하니까 누가 들어오려고 하겠습니까 안 들어오지.
▶전형진 기자
결국 입지 선택에 오류가 있었네요.
▷오동협 대표
처음 태생적으로 잘못 시작하신 것 같아요. 좀 오랫동안 공실이었다가 최근엔 임차를 맞추신 것 같아요. 그런데 생각했던 임대료보단 좀 낮추셨죠. 그러다 보니까 나중에 양도차익 보려면 임대료가 받쳐줘야 합니다. 지금 이 건물 같은 경우는 벌써 개선해버렸잖아요.
그래서 임대료가 낮더라도, 임대수익이 낮더라도 내가 개선할 수 있다고 생각하는 투자자는 매입을 하십니다. 그런데 얘는 개선이 다 돼 있기 때문에 매수자가 그냥 그대로 이어 받아서 쭉 가야 하는데 임대료를 못 올리잖아요. 발전 가능성이 없이 가치가 딱 정해져버린 건데.
▶전형진 기자
오동협 원빌딩 대표와 함께했습니다. 감사합니다 대표님.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 김윤화 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴