바야흐로 봄 분양 성수기가 다가오고 있다. 3월이면 개나리와 진달래가 피고 봄 분양시장도 기지개를 켠다. 올해는 어떨까. 변수가 너무 많다. 정부가 지난 ‘2·20 부동산 대책’ 때 조정대상지역을 늘리고 대출 규제를 강화했다. 여기에 4월 말로 유예된 분양가 상한제 적용 시점, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 등 시장에 영향을 미칠 요인이 수두룩하다. 정부가 추가경정예산을 빠르게 편성하고 한국은행의 금리 인하 카드도 주요 변수로 떠오를 전망이다. 올봄에는 아파트와 오피스텔 상가 등 수익형 부동산에 투자하는 데 고려해야 할 사항이 많다. 이럴 때일수록 기본에 충실해야 한다고 전문가들은 조언한다.
◆분양가 규제하고 대출 조이고
정부가 19번째 내놓은 ‘2·20 부동산 대책’에서 수원(영통·권선·장안구), 안양(만안구), 의왕이 새롭게 조정대상지역에 포함됐다. 조정대상지역은 2016년 11월 정부가 ‘국지적 과열 확산’을 막기 위해 ‘주택시장이 과열됐거나 과열 우려가 있는 지역’을 규제하기 위해 도입한 제도다. 3개 지역(등급)으로 구분하던 조정대상지역을 1지역으로 일괄 상향했다. 일괄적으로 소유권 이전등기일까지 전매제한을 강화했다. 지난 2일부터 기존 조정대상지역에 일률적으로 60% 적용하던 담보인정비율(LTV) 규제를 50%로 제한했다. LTV 규제는 모든 금융권 가계 대출, 주택임대·매매업 개인사업자 법인 주택담보대출로 대상을 확대했다. 세종시를 포함해 전국 44곳의 조정대상지역에 대한 전매 제한으로 이들 지역에서 분양권 투자가 사실상 사라지게 됐다.
지난해 10월 정부가 발표한 민간 택지에 대한 분양가 상한제가 다음달 말 적용된다. 정부는 당초 상한제를 시행하면서 관리처분인가 단계의 재건축·재개발 정비사업에 대해 6개월의 유예기간을 뒀다. 내달 29일 종료된다. 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 적용된다. 민간택지에 분양가 상한제가 적용되면 주요 단지의 사업성에 적잖은 타격을 받을 가능성이 크다. 일반분양 가격이 상대적으로 낮게 책정돼 당초 기대한 이익이 줄어들 가능성이 커진다. 사업 추진 자체가 파행을 겪을 수 있다는 얘기다. 아파트 공급이 단기적으로 줄어들 수밖에 없다.
고분양가 규제를 지속해 온 HUG는 지난달 분양가 산정 기준을 완화했다. 새 고분양가 심사 기준의 경우 인근 비교 단지를 정해 단순 공식을 적용하던 방식에서 탈피해 단지 규모·브랜드·입지 등을 감안해 가중치를 적용했다. 하지만 상반기 분양시장 최대어로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공은 HUG와 분양가 샅바싸움을 지속하고 있다. 지난해 12월 관리처분계획변경인가 총회에서 일반 분양가를 3.3㎡당 평균 3550만원으로 책정하고 지난달 하순부터 HUG와 분양가 협의를 진행 중이다. HUG가 제시한 분양가는 3000만원에 못 미치는 것으로 알려졌다. 분양가 기준 완화가 조합 입장에서는 여전히 만족스럽지 못한 수준이다. 상반기 분양하는 단지들은 HUG와 결투를 벌이고 있다. 여기에 코로나19로 인해 조합 총회 등 각종 사업 절차가 매끄럽지 못한 것도 걸림돌로 꼽힌다.
◆코로나19 확산과 금리 인하 가능성
코로나19 사태로 분양 일정이 줄줄이 연기되면서 하반기 물량 부담이 가중되고 있다. 지난달 분양예정 물량은 1만5465가구(일반분양)였으나 실제 분양은 절반에 그쳤다. 이달 분양물량은 2만7689가구로 급증했지만 코로나19 확산세에 따라 이마저도 다음달 이후로 연기될 공산이 크다.
미국, 유럽 등 주요 지역에서 코로나19가 이제 막 시작한 단계라 글로벌 경기침체로 이어지는 것 아니냐는 위기감도 퍼지고 있다. 한상춘 한국경제신문 논설위원은 “코로나19 사태가 세계적 대유행(팬데믹·pandemic) 단계에 진입하는 양상을 띠면서 금융시장은 물론 실물경제, 부동산시장에까지 파급력이 미칠 것”이라며 “코로나19 영향이 반영된 4월 경제지표가 나오면 부동산 투자심리까지 위축될 수 있다”고 말했다.
경기침체로 진입할 가능성이 낮다고 보는 시각도 있다. 유승민 삼성증권 연구원은 “역사적으로 리세션(경기 침체)은 실물경제의 과잉투자, 정책실패, 금융부문의 부실 등 세 가지 경로에서 출현했다”며 “이번 코로나19 사태로 인한 글로벌 경제 리세션 가능성은 높지 않으며 각국의 정책이 가동되면 주식시장은 V자 형태 회복이 예상된다”고 말했다.
정부는 11조7000억원 추경을 편성해 내수 침체의 장기화를 막고 2분기 본격화될 수출 위기에 대응하겠다는 방침이다. 미국이 지난 4일 기준금리를 0.5%포인트 전격 인하하면서 한국은행의 금리 인하도 기정사실화하는 분위기다. 일반적으로 금리는 부동산 가격과 반비례 관계다. 하지만 정부가 이미 대출을 촘촘하게 규제하는 상황이어서 금리 인하가 부동산 가격에 미치는 영향은 과거와 달리 제한적일 것이라는 분석이다. 일각에서는 오피스텔 분양형호텔 상업시설 등 수익형 부동산 시장에 긍정적으로 작용할 수 있다고 보고 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “금리가 인하되면 실물자산인 부동산으로 투자금이 유입될 것”이라며 “대출 규제가 약한 수익형 부동산과 9억원 이하 아파트에서 매수 기회를 찾을 수 있을 것”이라고 진단했다.
허란/김진수 기자 why@hankyung.com