▷최진석 기자
KB국민은행의 이호용 세무사입니다. 이번 시간에는 주택임대 세금 신고에 대해서 구체적으로 알아보려고 합니다. 최근에 많은 분들이 궁금해 하시는데 왜 그런 걸까요?
▶이호용 세무사
작년까지는 연 2000만원이 넘지 않으면 주택임대소득에 대한 세금을 안 내도 됐습니다. 하지만 2019년에 받은 월세가 2000만원이 되지 않아도 세금을 내는 걸로 바뀌었습니다. 그래서 최근 문의가 매우 늘고 있습니다.
▷최진석 기자
세무 안내문을 받은 사람들은 다 과세 대상자라고 봐야할까요?
▶이호용 세무사
월세를 받으시는 분들 중 1주택자인데 기준시가 9억 원이 넘지 않으면 대상이 아닙니다. 그분들을 제외하면 월세 받으면 다 해당되십니다. 전세로만 하고 있는 경우 3주택 이상만 해당됩니다. 안내문을 안 받아도 대상자이기 때문에 자진해서 절차를 이행해야 합니다.
▷최진석 기자
2주택자, 3주택자 이렇게 주택 숫자를 정할 때 어떤 기준으로 세야 될까요?
▶이호용 세무사
부부 합산해서 따집니다. 공동명의 주택의 경우에는 지분이 가장 큰 사람의 주택으로만 반영하는데 만일 지분율이 똑같으면 각각의 주택으로 치고요. 2020년부터는 소수지분이라도 일정 기준에 따라 주택 수에 넣어야하는 경우도 있습니다.
▷최진석 기자
세금 신고자 대상이 된 경우 어떤 것을 해야 할까요?
▶이호용 세무사
세 가지를 해야 합니다. 임대사업이 개시된 날로부터 20일 이내에 사업자 등록을 세무서에 해야 하고 둘째로 사업장의 현황신고를 해야 하고 세 번째로는 소득세 신고를 해야 합니다. 이 세 가지가 의무입니다.
▶이호용 세무사세금 신고는 크게 두 가지입니다. 소득세 신고와 부가세 신고입니다. 주택임대는 부가세 면세 대상이기 때문에 부가세 신고를 안 하는 대신 사업장 현황신고를 하게 돼있습니다.
임대사업장에 임대료가 얼마고 세입자가 누구고 기간이 얼마고 이런 내용을 신고하는 겁니다.
마지막으로 5월 30일까지 소득세 신고납부를 해야 하고요.
▷최진석 기자
매년 해야 하나요?
▶이호용 세무사
사업자등록은 1회성이기 때문에 한번만 하면 됩니다. 하지만 사업장 현황 신고와 소득세 신고는 매년 해야합니다.
▷최진석 기자
사업자 등록을 세무서와 구청 모두 해야 할까요?
▶이호용 세무사
세무서 등록은 의무고 구청은 선택입니다. 의무 사항은 하지 않으면 불이익을 감수해야 해요.
세무서에 사업자 등록을 안 하면 미등록 기간의 월세수입액에 대해 0.2%가산세를 내야합니다. 미등록을 1년 했다면 1년치 월세액의 0.2%입니다.
▷최진석 기자
세무서에 등록 했는데 구청에도 또 등록해야하는 이유는 뭘까요?
▶이호용 세무사
구청등록은 선택 사항이라 했는데 구청에 등록하면 의무가 늘어납니다. 8년 이상은 의무 임대를 해야하고 임대 기간에 계약갱신 때마다 5%이상 못 올린다는 약속을 지켜야 합니다. 대신 혜택도 있습니다. 각각 조건에 따라 다르지만 양도세 종합부동산세 등 이런 세금을 깎아 주는 점이 장점입니다.
▷최진석 기자
소득세 신고를 어떻게 하고 세금은 또 얼마나 내야하나요?
▶이호용 세무사
분리과세를 선택하는 게 대부분 유리합니다. 임대 소득이 2000만원인데 주택임대사업자 등록을 안 했다하면 123만원의 세금을 내야합니다. 그런데 구청 세무서에 주택임대사업자 등록을 했다면 62만원 정도 내면 됩니다. 등록했는데 소형주택(전용 85㎡이하)이라면 감면을 받습니다. 4년짜리로 등록하면 47만원, 8년짜리는 24만원 정도 내면되는 것이죠.
▷최진석 기자
분리과세 말고 종합과세를 선택하면 어떻게 되나요?
▶이호용 세무사
종합과세를 하면 근로소득 사업소득 금융소득 등 다른 소득과 합쳐서 과세 하게 됩니다. 다른 소득이 많으면 세율이 높게 적용됩니다. 월세액에서 차감해주는 경비율도 40%밖에 안 됩니다. 다른 소득이 많은 경우 종합과세가 불리하지만 금액이 미미했거나 부양가족 공제 대상자가 많다면 이런 경우라면 예외적으로 종합이 유리할 수도 있습니다.
▷최진석 기자
오늘 말씀 간단하게 핵심을 요약해 주신다면?
▶이호용 세무사
우선 연 월세 수입이 2000만원 이하라고해도 2019년 소득부터는 세금을 내야 되는 걸로 바뀌었습니다. 이게 제일 핵심이구요. 세금 대상자는 사업자등록 해야 하고 매년 2월 10일까지 사업장현황신고, 마지막으로 매년 5월 달 소득세 신고도 해야 합니다. 이걸 의무적으로 이행 해야 합니다.
분리과세와 종합과세를 선택할 수 있는데 분리과세가 대부분 분리 유리합니다. 하지만 종합이 유리한 경우도 있어서 국세청에서 제공하는 시뮬레이션 저료를 활용하는 게 좋겠습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴