오는 20일부터 시세 9억원이 넘는 ‘고가주택’을 가진 사람은 어디서도 전세대출을 받을 수 없게 된다. 무주택자도 전세대출을 받은 이후 고가주택을 사면 전세대출을 즉시 회수당한다. 전세대출을 지렛대 삼아 비싼 집을 사는 ‘갭 투자’를 막기 위해 규제가 강화되기 때문이다.
금융위원회는 ‘12·16 부동산 대책’에 따라 이런 내용의 전세대출 관련 후속조치를 20일부터 시행한다고 16일 발표했다. 핵심은 “고가주택을 보유했다면 전세대출은 못 받게 하겠다”는 것이다. 강화되는 전세대출 규제의 주요 내용을 문답으로 풀어봤다.
▷무주택자의 전세대출도 어려워지나.
“아니다. 이번 규제는 고가주택 보유자와 다주택자를 겨냥했다. 무주택이면 소득에 관계없이 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증에서 전세대출보증을 받을 수 있다.”
▷보증 없이 은행에서 빌리면 안 되나.
“은행은 주금공·HUG·SGI 보증이 없으면 전세대출을 내주지 않는다.”
▷9억원 이하 1주택자는.
“부부 합산 연소득(미혼이면 본인) 1억원 이하면 관계없다. 연소득 1억원을 초과하면 공공기관인 주금공·HUG에선 안 되고 민간기업인 SGI에서 전세대출보증을 받을 수 있다.”
▷보유주택의 가격 기준은.
“전세대출 신규·연장 신청일 가격으로 판단한다. KB시세와 한국감정원 시세 중 하나라도 9억원을 초과하면 고가주택이다. 보유주택 수는 부부 합산이고, 세대 분리한 배우자도 확인한다. 오피스텔, 분양권, 조합원 입주권은 포함되지 않는다.”
▷9억원 초과 1주택자의 전세대출은.
“원칙적으론 안 되고, 예외적으로 가능하다. ①직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등의 사유가 서류로 입증되고 ②보유주택 소재 시·군을 벗어나 ③기존 보유주택과 새로 얻는 전셋집 양쪽에 세대원이 실거주하는 세 조건을 모두 충족해야 한다.”
▷아내·자녀와 서울 방배동 10억원 아파트에 살고 있다. 부산으로 발령이 나서 혼자만 내려간다면.
“방배동에 아내와 자녀, 부산에 남편이 실거주하는 조건이면 부산 전세대출이 가능하다. 하지만 온 가족이 부산으로 내려가고 방배동은 전세 놓는 건 안 된다.”
▷금호동에 7억원 아파트가 있고, 올 3월 목동 전셋집으로 이사한다. 2022년 3월에 금호동 집값이 9억원을 넘어버리면.
“전세대출 만기 때까지 문제 없지만, 연장은 안 된다. 연장 신청 시점에 고가주택 보유자이기 때문이다.”
▷전셋집 이사는 불가능한가.
“이사는 신규 대출과 같다. 따라서 고가주택 보유자는 불가능하다. 다만 혼란을 막기 위해 1월 20일 기준 9억~15억원 1주택을 보유한 전세대출 이용자가 이사를 위해 증액 없이 대출 재이용 시 4월 20일까지 한시적으로 1회에 한해 SGI 보증을 허용한다. 15억원 초과 주택 보유자는 이런 조치 없이 규제를 전면 적용한다.”
▷전세대출 만기가 다가오는데, 집주인이 전세금을 올려달라고 한다.
“20일 이전 전세대출을 이용 중인 고가주택 보유자는 연장이 허용된다. 하지만 증액은 신규 대출로 친다. 일부를 반전세로 돌려 전세금을 증액하지 않으면 가능하다.”
▷전세대출 후 고가주택을 사면 어떤 불이익이 있나.
“20일부터 전세대출을 받으면 ‘대출 기간 중 고가주택 취득 또는 다주택 보유 시 대출이 회수된다’는 추가약정서를 쓴다. 국토교통부 전산망을 최장 3개월 단위로 확인한다. 무주택자가 9억원 초과 주택을 샀거나, 1주택자가 다주택자가 된 것으로 확인되면 약 2주 안에 전세대출을 전액 회수한다. 대출을 회수당하면 3년간 주택담보대출, 전세대출 등을 이용할 수 없다. 전세대출을 갚지 못하면 연체정보도 등록된다.”
▷전세대출 후 9억원 이하 주택을 샀지만, 나중에 가격이 오르면.
“전세대출을 회수하지 않지만 연장은 안 된다.”
▷상속·증여로 인해 고가주택·다주택 보유자가 되면.
“상속은 본인 의사와 무관한 점을 인정해 전세대출을 회수하지 않지만 연장은 안 된다. 증여는 즉각 전세대출 회수 대상이다.”
▷무주택 전세대출자가 직장, 교육 등 사유로 다른 지역에 고가주택을 구매하면.
“그래도 회수한다. 전세를 얻거나 저가 주택을 사는 등 대안이 많지 않은가.”
▷청와대가 ‘9억원 이상 주담대 금지’ 등을 거론했다. 대출 규제는 더 강화되나.
“금융위는 12·16 대책 효과를 면밀히 분석 중이며 필요시 모든 가능성을 열어두고 추가 대책을 검토할 수 있다는 입장이다.”
임현우 기자 tardis@hankyung.com