▶구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘 시간도 부동산스터디 카페에서 ‘삼토시’라는 필명으로 활동하시는 강승우 작가님 모시고 얘기 나눠볼 건데요. 지난 시간에 2024년까진 집값이 오른다고 내다보셨는데, 개인적으론 지금 사는 게 맞는지 모르겠어요.
▷강승우(삼토시)
저는 사도 된다고 봅니다. 다만 지난해 8월 같은 폭등이 올 경우엔 보류하는 게 맞다고 봅니다.
▶구민기 기자
폭등이 온다면 나중엔 가격이 더 떨어질 수 있다는 거죠?
▷강승우(삼토시)
고점이 빨리 오는 거죠. 지난 33년 동안의 데이터를 보면 보합은 없었습니다. 오르거나 내리거나예요. 결국은 고점에 부딪히면 떨어진다고 봐야 해요.
그리고 입지 좋은 곳의 신축은 당연히 비쌉니다. 2급지나 3급지의 신축을 바라보는 것도 방법이에요. 다소 입지가 떨어지더라도 신축이면서 대단지이거나 혹은 그런 단지로 탈바꿈할 곳들 말이죠.
▶구민기 기자
쓰신 책을 보면 입지 대전환이 일어난다고 했는데요.
▷강승우(삼토시)
2004년부터 서울과 경기도 아파트의 매매가격 증감률을 보면 2017년까지 대부분의 기관에서 유사한 증감률을 보였습니다. 그런데 2017년 하반기부터 디커플링이 일어났어요. 경기도가 2017~2018년 서울에 비해 굉장히 많은 입주가 몰렸기 때문이에요.
▶구민기 기자
디커플링이란 게 방향이 완전히 달랐다는 거죠?
▷강승우(삼토시)
서울은 훨씬 오르고, 경기도는 덜 오르는 상황이 발생해죠. 서울의 2016~2018년 연평균 입주물량은 약 3만5000가구였는데요. 2011~2015년 연평균 물량 대비 12%만 초과했어요. 그런데 경기도는 2016~2018년 연평균 입주물량이 13만700가구로, 2011~2015년 연평균 물량의 112%를 초과했어요. 즉 두 배 이상의 입주가 된 거죠. 서울의 경우엔 재개발·재건축 인허가가 2017년을 정점으로 감소하고 있지만 경기도는 지난해에도 인허가 물량이 만만치 않았어요. 서울에 비해 공급과잉 가능성이 상존한다는 거죠. 그래서 디커플링은 추세적으로 갈 가능성이 높습니다.
그러나 수도권광역급행철도(GTX)나 신안산선처럼 서울 주요 업무지구 접근성이 획기적으로 개선되는 철도망이 개통되는 지역의 단지들의 경우엔 서울 생활권에 편입되는 것이거든요. 결국 서울이 차별화되는 장세에 이 단지들이 동참하게 될 가능성이 크다는 것입니다.
▶구민기 기자
가령 어디어디가 될까요?
▷강승우(삼토시)
GTX와 신안산선이 개통하는 역세권 단지죠. 두 가지에 착안했는데 하나는 동탄역 주변 단지들입니다. 동탄2신도시는 최근 가장 입주가 많았던 곳이거든요. 그럼에도 불구하고 SRT가 개통된 동탄역 인근 단지는 시세가 떨어지지 않고 버텼습니다. 역세권 단지의 힘을 보여줬죠. GTX와 비슷한 게 영국의 크로스레일인데, 이 사업이 런던 동서부 종점에서 중심부까지 45분 만에 주파가 가능해요. 크로스레일 노선 인근 주택 가격 상승률이 런던 중심부보다 높았습니다. 이 같은 새로운 철도망의 개통은 해당 지역의 새로운 기회가 된다는 것이죠. 특히 철도망이 없던 지역에 생기는 경우엔 더 큰 도약의 기회가 됩니다. 그래서 입지 대전환이란 표현을 썼습니다.
▶구민기 기자
대전환이란 것은 기존에 좋았던 곳이 아니라 안 좋았던 곳이 좋아지는 것을 말씀하시는 거죠?
▷강승우(삼토시)
GTX와 신안산선이 다른 노선과 다른 건 서울의 주요 업무지구와 연결된다는 점입니다. 서울의 비싼 집값을 피해서 상대적으로 저렴한 곳으로 주거수요를 분산시킬 수 있는 트리거가 된다는 거죠. 해당 단지들의 수혜를 볼 수 있다고 봅니다. 입지적으로 비약적으로 발전하는 단지들이 나타날 것이다, 이렇게 봅니다.
▶구민기 기자
말씀 감사합니다. 강승우 작가님과 이야기 나눠봤습니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 인턴PD 편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴