인근 전용 84㎡ 4억5천만원에 월 70만원…보상비·입주시점 시세 관건주민들 "교통개선 등 기대" vs "월세 더 안나갈라" 엇갈려
정부가 서울 서초구와 연접해 있는 과천 주암동일대 그린벨트와 화훼단지를 뉴스테이 공급촉진지구 후보지로 발표하면서 주암지구의 임대료와 개발이 미칠 파장 등에 관심이 쏠리고 있다.
과천 주암지구는 서울 서초구 양재 나들목(IC)에서 과천으로 가는 길목에 위치해 강남권 수요를 흡수할 수 있고 공급 물량도 지금까지 공급된 뉴스테이중 가장 많은 5천200가구에 달해 발표 당시부터 화제가 된 곳이다.
예비 수요자층의 관심은 일단 임대료에 집중되고 있다. 현지 주민들 사이에는주암지구 개발에 대한 기대와 실망이 엇갈리는 분위기다.
◇ 임대료는 얼마?…인근 아파트 시세·높은 보상비 등 관건 주암지구는 정부가 입지 여건이 뛰어난 곳에 대규모 물량을 쏟아내 '뉴스테이붐'을 일으키기 위해 강구한 전략 사업지다.
뉴스테이는 최소 8년간 임대를 하고 이후 건설사의 판단에 따라 분양으로 전환할 수 있어 임대료가 초기 8년간의 수요를 가른다. 임대료가 절대적으로 중요한 이유다.
주암지구의 임대료를 당장 추산하긴 어렵다.
전체 92만9천㎡(28만1천평)의 부지를 한국토지주택공사(LH)가 수용해야 하는데가장 중요한 보상비(감정평가액)이 나오지 않았다.
또 LH가 뉴스테이를 건설할 건설사에 토지를 공급하면 건설사가 입주자 모집 시점에 토지 원가와 건축비, 주변 시세 등을 감안해 임대료를 책정하는 구조여서 변수가 많다.
국토부는 올해 주암지구의 지구지정과 지구계획까지 서둘러 수립하면 내년 이후보상과 토지공급이 이뤄지고 입주자 모집은 2018년 3월, 아파트 입주는 2020년 말에나 가능할 것으로 보고 있다.
내년 이후 시장 상황에 따라 땅값과 임대료가 얼마든지 달라질 수 있는 것이다.
그러나 앞서 위례신도시와 동탄2 신도시에서 뉴스테이 입주자를 모집한 건설사들이 임대료를 주변 시세 수준에서 결정했던 점을 감안하면 주암지구 인근 아파트의임대료가 참고가 될 수 있다.
18일 현지 중개업소에 따르면 주암지구 바로 앞에 위치한 서초 네이처힐 4단지의 경우 현재 전용면적 84㎡의 전셋값은 6억5천만원 안팎이다.
이 지역의 전월세전환율 5%를 적용하면 보증금 4억원에 월 104만원, 보증금을 2억원으로 낮추면 월세는 187만원 가량을 부담해야 한다.
그러나 현실적으로 전세에 비해 월세는 수요가 많지 않아 실제 월세금액은 이보다 낮춰주는 경우가 대부분이다.
서울부동산정보광장의 전월세 실거래가 현황을 보면 지난해 12월초 이 아파트는보증금 4억5천만원·월세 70만원에, 지난해 10월에 월세 보증금 1억원·월세 200만원에 거래된 것으로 신고됐다. 현 전셋값과 비교해 사실상 연 4∼4.5%의 전환율이적용된 셈이다.
주암지구 옆쪽에 있는 서초구 우면동 서초힐스는 전용 59㎡는 전셋값이 5억원안팎으로 현재 보증금 4억원에 월세 40만원, 3억원에 80만원, 2억원에 100만원 선에월세 물건이 나와 있다.
전문가들은 주암지구 뉴스테이의 공급 물량이 5천200가구로 '미니 택지지구' 수준의 대단지여서 인근 전월세 시장에 미치는 영향이 클 것으로 보고 있다.
우면동 K부동산 관계자는 "월세는 수요가 많지 않아 임대료를 낮춰주는 것만 일부 계약이 이뤄진다"며 "뉴스테이도 주변 아파트 월세 임대료와 비슷한 수준에서 결정되지 않겠느냐"고 말했다.
이 관계자는 "뉴스테이의 공급물량이 많아 뉴스테이의 임대료가 지나치게 낮게형성될 경우 이 지역 월세 시장에 큰 타격을 줄 수 있다"며 "반대로 임대료가 높게책정되면 인근 전월세 가격도 덩달아 상승할 것"이라고 말했다.
과천 뉴스테이 임대료에 가장 큰 영향을 미칠 보상비에 대해서는 전체 부지의 77%가 그린벨트로 묶여 있지만 주변에 보금자리 주택사업과 택지지구 지정을 통해 주택건설이 활발하게 진행된 터라 보상 규모가 만만치 않을 것이라는 전망이 나온다.
지난해 보상에 착수한 과천지식정보타운(135만3천㎡)의 경우 총 보상비가 8천억원 안팎으로 알려져 있다.
신태수 지존 대표는 "주암지구는 지식정보타운에 비해 면적은 작지만 입지가 좋고 서울과 연접해 있어 땅값이 비싼 점을 감안하면 1조원 이상의 보상비가 투입될수 있다"며 "특히 도로 등 교통시설까지 정비·확충할 경우에는 사업비가 이보다 훨씬 더 많이 들 것"이라고 말했다.
국토부 관계자는 "뉴스테이 촉진지구의 토지는 건설사에 전용면적 85㎡ 이하 중소형은 조성원가(85㎡ 초과는 조성원가의 110%) 수준에 공급돼 최대한 땅값을 낮출수 있다. 다만 조성원가가 감정평가 금액보다 20% 이상 낮은 경우 토지공급 가격을감정가의 90%까지 높일 수 있어서 감정평가 결과를 지켜봐야 한다"고 말했다.
◇ 주민들 '교통 개선 기대' vs '집값 떨어질라' 반응 엇갈려 현지 주민들은 지난 14일 주암지구 개발 발표 이후 술렁거리고 있다.
이 지역 교통과 생활여건이 좋지 않았던 점을 감안하면 도로 등 기반시설과 생활 편의시설이 추가로 확충될 수 있다는 기대감에 환영하는 사람도 있다.
지난 16일 강호인 장관이 주암지구 현장을 방문한 자리에서도 서울 양재 나들목에서 경마공원·과천시로 진입하는 47번 도로 등의 용량대비 교통량이 100%가 넘어서는 등 포화상태라는 점이 지적됐다.
이에 따라 마을버스나 일반버스 노선이 신설되고 도로도 재정비를 할 것이라는기대감이 나오고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.
그러나 이 일대가 '임대단지화'되는 점에 대해선 우려의 목소리가 많다.
주암지구 주변에는 서초 우면 보금자리주택지구를 비롯해 SH공사가 개발한 택지지구에도 중소형 서민 아파트와 임대아파트가 몰려 있다.
우면동 S공인 대표는 "가뜩이나 우면동이 서초구에서도 외톨이 같은 느낌이 많은데 임대아파트가 대거 들어서고 특히 값싼 전월세 물량이 한꺼번에 공급되니 이지역 기존 아파트 가격와 월세 가격이 하락하는 게 아니냐는 우려가 많다"며 "기반시설 개선에 대한 기대감과 집값 하락에 대한 반응이 극명하게 갈리고 있다"고 말했다.
D중개업소 대표는 "단기간에 많은 물량의 월세 주택이 공급되면 임대료가 하락하지 않겠느냐"며 "기존 아파트 단지는 임대 놓기가 더 어려워지는 게 아니냐는 불만이 많다"고 말했다.
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