정부 "임대수요·월세 비중 높아져 중산층 주거 불안"8년 이상 장기임대 공급 확대…건설사에 종합주거서비스 기능 부여
정부가 13일 내놓은 '기업형 주택임대사업 육성방안'은 그동안 서민층 주거 지원에 집중했던 주택정책의 외연을 중산층으로까지 확대했다는 점에서 기존 임대정책과 차별화된다.
이는 최근 치솟는 전셋값과 빠른 전세의 월세화 현상 등으로 중산층의 주거 환경이 불안해지고 있다는 판단에 따른 것이다.
◇ 월세시대…중산층 장기거주 임대주택 공급 필요 정부가 중산층 임대주택을 늘리기로 한 것은 주택에 대한 인식이 '소유'에서 '거주'로 점차 변화함에 따라 자가 점유율은 감소하는 반면 임대주택에 대한 수요는증가하고 있어서다.
반면 임대시장은 저금리, 집값 상승에 대한 낮은 기대감 등으로 빠르게 전세에서 월세 시장으로 재편되는 상황이다.
2012년 주거실태조사에 따르면 전체 임차 가구 가운데 월세 가구 비중은 2012년에 49.9%로 전세(50.1%) 보다 낮았지만, 지난해에는 55.0%로 전세(45.0%)를 크게 뛰어넘었다.
정부는 '월세시대' 진입으로 서민뿐 아니라 중산층의 주거불안도 심화되고 있는데 비해 800만 가구에 달하는 임차가구중 중산층을 대상으로 하는 임대주택은 64만가구에 불과해 대책마련이 필요하다고 판단했다.
국토부 관계자는 "무엇보다 임차인들은 2년 단위로 과도한 보증금 증액과 비자발적 퇴거 위험에 노출돼 있다는 것이 문제"라며 "8년 이상 장기간 거주할 수 있는고품질의 주택을 공급해 전세에 치중된 중산층 임차가구를 월세로 흡수하겠다는 의지"라고 말했다.
◇ 10년→8년, 5년→4년으로 임대기간 축소, 규제도 완화 정부는 우선 임대의무기간과 사업 방식에 따라 복잡하게 구분했던 임대주택 기준을 일반형 임대와 기업형 임대로 단순화했다.
이 가운데 일반형 임대사업자는 8년 장기임대(준공공임대)와 4년 단기임대로 나뉜다. 4년 단기임대는 종전 5년 임대의 임대기간을 1년 축소한 것이다.
기업형 임대는 8년 이상 장기임대주택을 300호(건설임대) 혹은 100호(매입임대)이상 임대하는 경우다. 종전 장기임대로 구분되던 10년 임대주택은 준공공임대와 동일한 8년으로 임대기간이 단축된다.
임대주택에 대한 핵심 규제도 기존 6개에서 2개로 축소해 4년·8년의 임대의무기간과 연 5%로 임대료 상승률을 제한한 규제만 남겼다.
따라서 민간임대사업자는 임대의무기간이 종료되더라도 사업성 등을 판단해 분양으로 전환하거나 계속 임대를 주는 것 중에 선택할 수 있고, 무주택자 등 임차인자격에 제한을 두었던 규정도 없어져 사업자가 원하는 임차인을 자유롭게 모집할 수있다.
초기 임대료 규제를 없애 임대료를 사업자가 판단해 결정할 수 있도록 했고, 임대주택 담보권 설정 제한 규제도 배제했다.
기업형 임대사업자는 직접 장기 임대주택을 건설해 관리하거나 주택임대관리회사에 위탁 관리하는 '건설·위탁형', 장기 임대주택을 매입 또는 위탁해 관리하는 '매입·위탁형', 건설사·투자자·주택임대관리회사 등이 함께 리츠(부동산 투자회사)를 설립해 계획·시공·관리 업무를 수행하는 '리츠형'으로 구분된다.
정부는 기업형 임대사업자의 수익성 개선을 위해 건설사가 직접 또는 지역내 전문업체와 협업체계를 구축해 세탁, 청소, 이사, 육아 등 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있도록 유도할 방침이다.
올해 화물자동차 수급 상황을 점검해 공급 부족으로 판단되면 기업형 임대사업자 등에 이사업에 대한 신규 허가 발급을 검토하기로 했다.
기업형 임대사업자에게는 택지, 기금, 세제 등 다양한 분야의 전방위적인 추가혜택도 지원된다.
이 때문에 기업형 임대사업 활성화 방안이 영세사업자, 골목상권을 위협하는 '대기업 특혜'라는 지적도 적지 않다.
정부는 일반형 임대사업자가 8년 이상 장기임대를 할 경우 면적제한(전용면적 85㎡ 이하)과 초기 임대료 규제를 없애고 주택 임대소득이 일정 수준 이하인 경우 건강보험료 부담 인하를 추진하기로 했다.
임대의무기간 중 임대사업을 철회할 때 물어야 하는 과태료도 현재 3천만원에서1천만원으로 인하한다.
◇ 특별법 만들어 지원…LH 등 임대관리 민간에 개방 정부는 민간임대사업 지원을 위해 '민간 주택임대사업 육성에 관한 법률'을 제정, 체계적인 지원에 나설 방침이다.
또 이번 대책으로 민간임대주택 규모가 커질 것으로 예상해 주택임대관리업 육성도 적극 지원하기로 했다.
이를 위해 임대료 책정, 소득·자산 검증 등 핵심 업무를 제외한 LH의 임대주택관리업무와 주택관리공단의 임대관리 업무를 2017년까지 민간에 차례로 개방한다.
국토부는 올해 5년·10년 임대(2만5천가구), 50년 임대(2만6천가구), 매입임대(8만5천가구) 등 총 13만7천가구를 우선 개방하고, 2017년까지 영구임대 12만가구,국민임대 38만3천가구를 차례로 민간에 넘긴다는 방침이다.
분양주택 전부를 기업형 임대사업자에게 일괄 매각하는 경우에는 별도의 분양절차 없이 통매각을 허용하고, 고품질의 임대주택 공급을 위해 2008년 이후 6년간 동결된 표준건축비도 물가 상승요인 등을 감안해 인상하기로 했다.
민간 임대사업자 지원을 위한 '기업형 주택임대사업 지원센터'도 국토부내에 설치된다.
국토부는 다음 달 중으로 규제 최소화 등의 내용이 담긴 특별 법안을 제출하고시기별 추진계획을 세워 최대한 빨리 정책을 추진하기로 했다.
dkkim@yna.co.kr(끝)<저 작 권 자(c)연 합 뉴 스. 무 단 전 재-재 배 포 금 지.>