부동산연구원 분석…"정부 부동산 대책으로 전세 수요 흡수""일본식 장기불황 10년 이상 없어"…"전월세 시장도 안정적" 진단
현재 주택 매매시장이 완만한 회복세에 접어들었으며 전세시장도 예년에 비해 비교적 안정세를 유지하고 있다는 진단이 나왔다.
한국감정원 부동산연구원의 채미옥 원장은 20일 "최근 부동산 시장에서 주택시장이 꺾였다거나, 전세시장의 씨가 말랐다거나, 일본과 같은 주택시장 장기 불황이닥쳐오는 거 아니냐 등의 우려가 많은데 현재 상황은 그렇지 않다"며 이같이 밝혔다.
채 원장은 "2006년 이후 현재까지 주택 실거래 동향을 분석한 결과 2013년 초반저점을 찍은 후 전반적인 회복세로 돌아서 2014년 10월 현재 상승 추세를 보이는 등회복 국면에 진입했다"고 진단했다.
채 원장은 그 근거로 주택 거래량을 들었다.
그는 "지난해와 올해 주택가격 상승률이 낮음에도 2013년부터 주택거래량이 '적정거래 추정량' 이상으로 거래가 발생하고 있다"며 "이는 정부가 발표한 일련의 부동산 대책으로 전세수요를 (매매로) 흡수해 전세 가격 상승 추세를 일정부분 완화한것으로 볼 수 있다"고 주장했다.
적정거래 추정량은 주택가격과 소비자물가, 주택담보대출 금리, GDP 등과 거래량 사이의 과거 상관관계를 토대로 산출한 거래량이다.
또 지난해에는 가구 평균 소득이 4.4%, 물가는 1.1%가 오른 반면 주택가격은 0.
31% 상승에 그쳐 실질 주택가격이 하락했지만, 올해는 소비자 물가가 1% 상승하는동안 주택가격은 1.39%가 올라 실질적인 회복기에 진입했다고 진단했다.
채 원장은 "전·월세 상승의 진원지로 볼 수 있는 서울·수도권에서의 주택 매매거래량이 큰 폭으로 증가한 것도 시장회복 움직임을 보여주는 지표"라고 덧붙였다.
전세가격도 예년에 비해 안정적이라는 입장이다.
올해 10월까지 전셋값 상승률은 2.82%로 지난 5년간 연평균 상승률(5.55%)에 크게 못미치고, 월별로도 예년에 비해 상승폭이 둔화되는 추세라는 것이다.
채 원장은 "저금리 여파로 올해 10월까지 월세 계약이 작년 동기대비 12.35% 증가했지만 같은 기간 전세 계약도 3.32% 정도 함께 증가했다"며 "월세 전환이 많다고하지만 전·월세 거래량 비율도 2월 이후 6대 4의 비율로 안정적인 흐름을 보이고있어 (전세 공급 부족에 대해) 크게 우려할 수준은 아니다"라고 말했다.
감정원은 최근 1년새 주택 매매와 전·월세 거래량이 모두 늘어다는 것은 에코세대(베이비붐 세대의 자녀)의 시장 진입과 1인 가구 증가 등으로 주택시장의 신규수요가 '확장 국면'에 접어들었다는 의미로 해석했다.
채 원장은 "최근 주택 거래량이 많다는 것은 그동안 매매에 참여하지 않았던 대기수요가 많았다는 의미로도 해석된다"며 "일시적인 가격 조정은 있을 수 있지만 시장의 회복 여력은 충분하다"고 주장했다.
우리나라의 부동산 시장이 일본처럼 장기 침체로 들어설 것이라는 우려에 대해서도 "주택수요층, 인구구성과 주택수급 상황 등을 고려할 때 최소한 10년 이상은일본의 전례를 답습하지 않을 것"이라고 말했다.
채 원장은 "다만 사회취약계층이 체감하는 주거비 부담이 증가하고 있다"며 "준공공임대주택의 활성화, 행복주택 건설 확대, 주거급여 안착 등 현재 추진중인 서민주거비 부담 완화 대책을 차질없이 추진돼야 할 것"이라고 말했다.
하지만 감정원의 이러한 시장 진단에 대해 우려하는 시각도 없지 않다.
10월 이후 나빠지기 시작한 주택시장의 상황을 정부가 가볍게 여기는 게 아니냐는 지적이 나온다. 정부의 공식 통계를 생산하는 감정원의 시장 판단은 정부의 정책결정에 큰 영향을 미치기 때문이다.
한 부동산 전문가는 "10월 이후 주택 거래량이 크게 줄어들고 주택가격의 바로미터 역할을 하는 재건축 아파트값이 떨어지고 있다는 사실을 정부는 간과하고 있는것 같다"며 "부동산 활성화 방안 입법화 등 후속조치가 없다면 내년 이후 집값이 약세로 돌아설 가능성도 배제할 수 없다"고 말했다.
또다른 전문가는 "전세가격 상승폭이 지난해보다 감소했지만 수년째 가격 상승세가 이어지면서 무주택 서민들의 실질 임대료 부담은 커질대로 커진 상황"이라며 "내년 이후 재건축 이주수요 증가로 전세시장 불안 요인이 여전히 남아 있는 만큼 발빠른 대응이 필요하다"고 지적했다.
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