안전성 검토 강화…전용 85㎡ 이하 기금대출 지원집값 낮은 곳은 '맞춤형 리모델링' 유도
리모델링 수직증축의 허용 범위가 확정됐다. 층수에 따라 최대 2∼3개층을 올릴 수 있고 현재 가구수의 15%까지 가구수를 늘려 일반분양 할 수 있다.
6일 국토교통부에 따르면 리모델링 연한인 지은지 15년 이상된 아파트는 전국적으로 400만가구에 이른다.
국토부는 그러나 실제로 20년은 돼야 리모델링을 추진하는 것을 보고 이 가운데재건축 연한(20∼40년)이 되는 단지를 제외하면서 20년 이상된 150만∼200만 가구가당장 리모델링 추진이 가능할 것으로 보고 있다.
건설업계나 신도시·강남권 리모델링 조합은 대체로 이번 대책에 환영하면서 사업 추진을 서두르겠다는 분위기다.
그러나 현 시세가 낮아 리모델링이 쉽지 않은 강북 등 비강남권 단지는 상대적박탈감으로 대책마련을 요구하고 있다.
◇ 3개층 증축, 가구수 15% 증가 허용…'멀티홈' 가능 정부가 리모델링 수직증축 범위를 14층 이하는 최대 2개층, 15층 이상은 3개층으로 확정한 것은 기초·벽체 보강이 가능해 구조안전성 확보가 가능한 범위를 고려한 것이다.
국토부 관계자는 "20층 아파트에 3개층을 중축하면 하중이 15% 증가하지만 10층짜리에 3개층을 늘리면 하중이 30%가 늘어난다"며 "하중 증가를 고려해 2∼3개층으로 차등화했다"고 말했다.
국토부는 다만 신축당시 구조도면이 없는 경우에는 건축물의 기초 등에 대한 상태파악이 어렵고 완벽한 복원에 한계가 있는만큼 수직증축을 불허하기로 했다.
국토부에 따르면 신도시의 경우 전체 단지의 9%가 신축도면이 없는 것으로 나타났다. 관리사무소에 신축당시 구조도면이 없는 경우에는 지자체, 설계사무소 등을통해 도면을 확보해야 한다.
가구수 증가 범위는 현재 수평·별동 증축을 통해 10%까지 늘릴 수 있던 것을 15%까지 확대했다.
만약 기존 가구수가 500가구라면 가구별 증축면적의 총 범위내에서 75가구를 늘려 일반분양할 수 있는 것이다.
일반분양 수입은 조합의 총 수입으로 잡혀 조합원의 추가부담금을 줄여준다. 재건축과 달리 소형주택의무비율도 적용받지 않는다.
수직증축을 할 때 '멀티홈'으로 불리는 '세대 구분형' 주택 건설도 가능하다.
이에 따라 중대형 아파트의 경우 리모델링을 통해 1가구를 2가구로 쪼개는 형태도활발하게 진행될 전망이다.
세대 구분형은 집주인이 1명으로 가구수 증가에는 포함되지 않지만 현행 법상기존 가구수의 3분의 1만큼만 허용된다.
큰 평수 보유자가 집을 2채로 나누는 '세대 분할' 주택도 가능하지만 이 경우한 채만 소유할 수 있고 한 채는 일반분양해야 한다.
국토부는 소형주택 선호현상 등을 감안해 가구당 면적 증가 범위는 현행 수준(85㎡ 이하 주택은 기존면적의 40% 이내, 85㎡ 초과는 30% 이내)을 유지하기로 했다.
주민의 사업비 부담을 완화하기 위해 현재 주택형이 전용 85㎡ 국민주택규모 이하인 경우 국민주택기금에서 저리로 리모델링 공사비를 대출해주기로 했다.
◇ 안전성 검토 강화…안전성 논란 피할까 리모델링 수직증축에서 가장 큰 논란은 안전성이다.
국토부는 수직증축시 안전성 확보를 위해 종전대로 2회의 안전진단을 하되 추가로 2회의 안전성 검토를 받도록 했다.
수직증축 범위 결정 등을 위한 1차 안전진단을 하고, 건축법에 의한 건축심의가접수되면 지자체가 한국건설기술연구원·한국시설안전공단 등 전문기관을 통해 수직증축 범위의 타당성(1차 안전성 검토) 등을 검토하도록 했다.
또 사업계획승인 신청이 접수되면 역시 전문기관을 통해 구조설계 안전성 등을검토(2차 안전성 검토)하고 주민 이주후에 자체적으로 수행하던 2차 안전진단도 법에 명시했다.
공사과정의 안전성 확보를 위해 감리자는 안전에 영향을 미치는 설계변경 등에대해 구조기술사의 확인을 받아야 한다.
국토부는 필요시 전문기관 결과의 적정성 여부에 대해 중앙건축위원회의 심의를받도록 지자체에 요청할 방침이다.
◇ 분당 용적률 300%까지 허용…정부 "과밀 우려 없다" 리모델링은 재건축과 달리 용적률 제한이 없는 것이 장점이다. 강남의 경우 현재 용적률이 250∼260%인 아파트는 리모델링을 통해 350∼360% 이상으로 늘어난다 그러나 지구단위계획구역 내에서는 계획 용적률 이내에서만 리모델링 증축이 허용된다.
분당의 경우 종전 지구단위계획에 특례조항을 넣어 공동주택 리모델링을 추진하는 경우 도시계획조례 범위내에서 건축심의를 통해 용적률을 결정하도록 했다.
성남시 관계자는 "분당 아파트의 경우 건축 설계에 따라 다르겠지만 3종 일반주거지의 경우 최대 300%까지 용적률을 올릴 수 있다"고 말했다.
정부는 수직증축 리모델링에 따른 도시과밀과 사업집중 등의 문제를 막기 위해지자체별로 10년 단위의 '리모델링 기본계획'을 수립하도록 했다. 리모델링 대상주택 현황과 수요를 예측하고 일시집중 방지방안, 기반시설 영향 등을 검토하는 것이다.
특별시와 광역시, 50만 이상 대도시는 의무적으로, 50만가구 이하의 시는 도지시가 필요성을 인정할 경우 수립해야 한다.
국토부는 기본계획 수립전이라도 수직증축 리모델링을 위한 조합설립·안전진단등의 절차를 거칠 수 있도록 했다.
또 특정단지에서 리모델링 사업이 일시에 집중돼 전세난 등이 우려되는 경우 국토부 장관이 지자체에 리모델링 허가 시기 등을 조정할 수 있도록 했다.
국토부 관계자는 "분당 등 1기 신도시에서 도시과밀 및 일시집중 영향 등을 분석한 결과 가구당 인구 감소로 인해 상하수도, 공원, 녹지 등 기존 기반시설에 대한추가부담은 미미할 것으로 예측됐다"고 말했다.
◇ 수직증축 어려운 단지 '맞춤형 리모델링' 유도 골조만 남기고 모두 뜯어내는 전면 철거의 리모델링 방식은 사실상 시세가 뒷받침되는 강남권과 분당신도시 등 일부 지역에 국한될 전망이다.
한 민간연구원의 박사는 "수직증축 리모델링은 공사비 부담이 커 현재 시세가 3.3㎡당 1천800만~2천만원은 돼야 일반분양분과 공사후 시세 상승분으로 조합부담금을 일부 충당할 수 있다"며 "시세가 낮은 강북 등 비강남권은 사실상 전면철거형 리모델링이 쉽지 않다"고 말했다.
국토부는 사업비 부담으로 수직증축이 어려운 곳은 맞춤형 리모델링으로 유도할방침이다.
맞춤형 리모델링은 설비나 건축 마감 교체, 단열 성능 강화, 방범 안전 강화,발코니 확장, 거실 등 전용면적 확장 등 필요한 곳만 부분적으로 리모델링을 하는것이다.
국토부는 공동주택 불편사례별로 리모델링 유형과 공법, 단가정보 등 가이드라인을 마련해 배포하는 등 활성화 방안을 적극 추진하기로 했다.
국토부 박승기 주택정비과장은 "주차장 증설, 설비교체, 에너지 절약형 수선,발코니 확장, 화장실 증설, 방 추가 등을 다 하더라도 맞춤형 리모델링으로는 총 1억500만원 가량이 소요된다"며 "전면 철거를 통해 리모델링을 하면 가구당 1억8천만∼2억원 가량의 비용이 투입되는 것에 비하면 공사단가를 크게 낮출 수 있다"고 말했다.
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