◇ 상가 임차권 및 권리금 보호 방안 --권리금을 국가가 보호해주는 외국 사례가 있는지.
▲영국, 프랑스 등 주요국은 임대차계약이 종료되면 임차인이 이룩한 영업가치등에 대한 보상 의무를 부과하고 있다. 임차인이 권리금을 회수하지 않더라도 임대인이 영업가치에 대한 보상을 지급한다.
하지만 이번 권리금 보호 법제화는 영국이나 프랑스처럼 임대인이 직접 권리금을 보상하는 게 아니라 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 임대인에게 협력 의무를 부과하고 회수 방해 행위를 금지했다. 기존 시장 관행과 최대한 조화를 이루기 위한 것이다.
--상가권리금 보호제도 도입으로 달라지는 점은.
▲법적 근거가 미비해 권리보호의 사각지대에 놓였던 권리금 보호 제도를 최초로 마련했다. 권리금 회수를 법으로 보호받을 수 있게 됐다는 의미다.
--임대인의 방해금지 의무 주요 내용은 ▲임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 신규임차인으로부터권리금을 받는 행위, 신규 임차인에게 현저하게 높은 임대료나 보증금을 요구하는행위, 정당한 이유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 행위 등 크게 3가지가 금지된다.
--임대인의 방해금지 의무가 면제되는 경우는 ▲임차인이 임대료를 3회 이상 연체한 경우, 임차인이 거짓말을 하는 등 부정한방법으로 임차한 경우, 임대인이 보상을 제공하고 합의한 경우, 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우, 임차인의 고의 또는 중과실로 건물이 파손된 경우, 임차한 건물의 전부 혹은 일부가 멸실된 경우, 임대인이 안전이나 재건축 등의 사유로 건물을점유해야 하는 경우, 기타 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기어려운 중대한 사유가 있는 경우 등에는 임대인의 방해금지 의무가 면제된다.
또 임차인이 주선한 신규 임차인이 보증금이나 임대료를 지급할 자력이 없을 때, 신규 임차인이 되려는 자가 임대차계약에 따른 의무를 위반할 것이 명백하거나,신규 임차인이 되려는 자와 계약을 유지하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우, 임대인이 임차 건물을 1년 이상 영리목적으로 제공하지 않는 경우는 임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 이유에 해당된다.
--임대인 자신이 영업을 하기 위해 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절하는 경우에는 규제를 받는가 ▲임차인이 쌓아 온 영업 가치를 임대인이 정당한 대가 없이 침해하는 경우는이번 대책을 통해 막으려는 대표적인 사례다. 따라서 임대인이 임차인의 영업 가치를 이용하면서 정당한 권리금 회수기회를 빼앗은 경우, 임대인이 직접 영업하려고하더라도 개입할 필요가 있다.
--권리금 보호 신용보험은 무엇인가 ▲임대인의 방해로 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한 경우이를 보상해주는 보험상품이다. 국토교통부 고시에 따라 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상금을 보험금으로 보상해준다.
이 보험상품은 임차인이 선택적으로 가입하는 임의보험이라 가입을 강제할 수는없지만, 임차인이 적극적으로 이 제도를 활용할 수 있도록 다양한 홍보활동을 할 계획이다.
--이번 제도 도입으로 혜택을 받을 수 있는 임차인의 규모는 어느 정도로 추정되나 ▲중소기업청의 소상공인 실태조사 등을 근거로 추정하면, 건물주가 변경되더라도 5년간 계약을 보장하는 '대항력 확대'를 통해 약 218만명 임차인의 계약 안정성이 높아질 것으로 보인다. 상가권리금 보호제도 도입의 경우 권리금이 있는 상가에입주한 약 120만명의 임차인이 직·간접적 보호 대상이 될 것으로 추정된다.
--법이 시행되기 전 계약을 해지해 적용을 피하려는 시도가 생길 수 있다 ▲법 시행 전 대규모 계약 갱신 거절 사례가 발생하지 않도록 법 시행 당시 존속 중인 임대차 계약에도 개정 법률을 적용하도록 했다.
--이미 체결·진행 중인 임대차 계약에도 개정사항을 적용하는 것은 소급입법으로 위헌 아닌가 ▲개정안은 이미 종료된 계약에 적용하는 것(진정소급입법)이 아니라 현재 진행중인 사실관계에 적용되는 것(부진정소급입법)이다. 부진정소급입법은 현행법 체계상 원칙적으로 허용되고, 국민 신뢰보호의 이익이 새 입법의 필요성보다 큰 경우에만 예외적으로 금지된다. 이번 사안은 법 시행 전 임대인의 악의적인 계약갱신 거절에 따른 폐해를 생각해봤을 때 임차인 보호의 공익이 더 크므로 부진정소급입법으로규정하는 것이 맞다.
--권리금을 낸 신규 임차인이 세무서에 권리금을 신고하도록 해야 하는 것 아닌가 ▲현재 상가권리금은 현행 소득세법상 '기타소득'의 하나로 과세 대상이며, 권리금을 받은 임차인에게는 과세표준신고의무가 부과되고 세금 미납시 가산세도 부과할 수 있다.
다만 이번 대책은 임대인이 권리금을 약탈하는 것을 막기 위해 추진하는 것이기때문에 부동산 시장 영향 등을 고려해 권리금을 낸 임차인의 권리금 신고 의무화는포함하지 않았다.
--찜질방 내 식당과 이발소 등 임차인간 전대도 보호되나 ▲임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우, 임차인은 임대차 종료시 권리금을 보호받을 수 있으므로 전차인도 임차인을 통해 보호받을 수 있을 것이다.
그러나 임대인 동의 없이 이뤄진 전대차의 경우, 현행 민법상으로도 임대인이임대차 계약을 해지할 수 있도록 돼있다. 따라서 이런 경우의 전차인 권리금 보호에는 한계가 있다.
--임대인이 임차인과 계약을 맺으면서 '권리금을 주고받지 않기로 한다'라는 특약을 맺으면 이것은 유효한가 ▲상가건물 임대차보호법은 강행규정이기 때문에 이 법률을 위반하는 약정이면서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. 그런 특약을 맺더라도 임차인은 여전히 후속 임차인을 주선할 수 있으며 임대인은 후속 임차인과 계약을 체결해 권리금 회수에 대한 협력의무를 부담해야 한다.
임대인이 신규 임차인으로 하여금 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게하는 것은 이번 대책에 포함된 임대인의 '방해행위'에 해당해 위법이다.
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