정부가 5일 주택 임대차 선진화 방안 보완대책의 하나로 2주택자에 대한 전세 임대소득 과세 방안을 내놓았다.
기존 3주택자 이상에 대해서만 전세 임대소득에 과세를 했는데 그 범위를 2주택자로 확대한 것이다.
정부는 월세 임대소득자와의 과세 형평성을 고려해 전세 임대소득에 대한 과세범위를 늘린다고 밝혔다. 이에 따라 서울 강남 등지 고가의 전세아파트 보유자를 중심으로 많게는 수백만원대의 추가 세 부담이 발생할 수도 있다.
다만, 일반적으로는 전세보증금 10억원이 넘는 고가 주택을 제외하면 집주인의실질적인 세 부담 증가가 크지 않을 전망이다.
◇간주임대료 2천만원 이하면 분리과세 적용 전세 임대소득 과세제도는 먼저 3주택 이상 보유자를 대상으로 2011년 처음 도입된 제도다. 전세보증금 3억원 초과분의 60%에서 이자상당액(연이율 2.9% 적용)을간주임대료로 산정해 과세한다.
전세보증금을 금융기관에 맡겨 놓았을 때 얻는 이자소득이 경제적 실질상 월세소득과 다를 바 없다는 논리에 따른 것이다.
다만 이자소득을 얻을 때 이자소득세가 원천징수되므로 이중과세를 피하기 위해이자 및 배당수입 금액은 간주임대료 산정 시 제외한다.
3주택 보유자도 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하이고 기준시가가 3억원 이하인 주택에 대해서는 과세의무가 없는 만큼 2주택자의 경우도 같은 예외규정이 적용된다.
국토교통통계연보에 따르면 기준시가 3억원을 넘지 않는 국민주택규모 이하 주택은 전체 1천509만가구 가운데 69.7%를 차지한다.
나머지 가구 40.3% 가운데 2주택자가 보유한 가구 비중은 정확한 통계가 없지만이보다는 크게 적을 것으로 추정된다.
2012년 기준으로 국내 다주택자는 136만5천명이고 이 가운데 약 85%에 해당하는115만4천명이 2주택자에 해당한다.
◇전세 외 다른 소득 없으면 실질 세부담 적어 기획재정부는 임대소득 외 다른 별도 소득이 없을 경우 전세보증금 10억원 수준까지는 과세액이 크지 않을 것으로 추산한다.
월세소득 연 2천만원 이하인 2주택자가 분리과세와 각종 공제 혜택을 받는 것처럼 전세 임대소득자도 같은 과세방식을 부여받기 때문이다.
별도 소득이 없는 2주택자가 전세보증금 5억원을 보유한 경우를 가정하면 간주임대료 산출액은 348만원(2억원×60%×2.9%)이다.
여기서 필요경비율 60%를 적용한 필요경비 208만원과 임대소득공제 400만원을제하면 과세대상 간주임대료가 남지 않아 추가 세 부담이 없게 된다. 필요경비율은증빙서류 없이도 소득의 일정 부분을 경비로 간주하는 제도다.
별도 소득 없이 전세보증금이 10억원인 경우를 가정하면 같은 계산 방식으로 간주임대료는 1천218만원이므로 필요경비(730만원)와 임대소득공제(400만원)을 제외한과세대상액은 88만원이 된다. 여기에 분리과세 세율 14%를 적용하면 과세액은 12만원이 된다.
전세보증금이 15억원이 되면 별도 소득이 없더라도 분리과세를 적용받을 수 없게 된다. 간주임대료가 2천88만원으로 2천만원을 넘기 때문이다.
임대소득공제를 적용받지 못하기 때문에 필요경비 1천253만원만을 제외한 835만원이 종합과세 방식으로 과세된다.
기재부 관계자는 "종합과세의 경우 개인별로 조건이 달라 일의적으로 세 부담을말하기 어렵지만 최저세율(6%)과 본인 및 배우자 공제를 적용받을 경우 납부세액이약 41만원으로 추산된다"고 말했다.
◇고소득자는 15억 전세 시 최고 317만원 부과 전세 임대소득 이외에 다른 소득이 있는 경우는 임대소득공제 400만원을 적용받지 못하기 때문에 납부액이 커질 수 있다.
전세보증금이 5억원인 임대소득자라면 간주임대료 348만원에 필요경비 208만원을 제외한 140만원에 분리과세 세율 14%를 적용받아 임대소득세 19만원을 납부해야한다.
전세보증금이 10억원이라면 간주임대료 1천218만원에 필요경비 730만원을 제외한 488만원에 세율 14%를 적용해 납부세액이 68만원으로 늘어난다.
전세보증금이 15억원일 때는 간주임대료 2천88만원에서 필요경비 1천253만원을뺀 835만원에 대해 종합과세 방식에 따른 세금이 부과된다.
5천만원의 다른 소득이 있는 전세보증금 15억원 임대소득자는 한계세율 15%(과세표준 1천200만원∼4천600만원 구간)를 적용받으므로 납세액은 125만원에 달하게된다.
극단적으로 최고세율 38%(과세표준 3억원 초과)를 적용받는 고액납세자의 경우를 가정하면 납세액이 317만원에까지 달할 수 있다.
다만 이는 전세보증금을 금융기관에 맡겼을 때 받는 이자 및 배당수입을 고려하지 않은 추정치이므로, 이미 이자소득세를 납부한 이자수입을 간주임대료에서 제외하게 되면 실제 세액은 더 낮아질 수 있다.
기재부 관계자는 "이자·배당수입은 개인마다 다르므로 세액 추산에 어려움이있다"며 "전세보증금 상당 부분을 은행에 예금했다면 전세 임대소득에 따른 추가 세부담은 거의 없을 것"이라고 설명했다.
정부는 2주택 보유자의 전세 임대소득에 대한 과세도 월세 임대소득자와의 형평을 고려해 2016년부터 과세한다는 방침이다.
개정된 내용을 담은 소득세법 개정안은 6월 임시국회에 제출할 예정이다.
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