<<모기지 프로그램으로 구입한 주택을 팔 때 양도세 면제 여부와 관련한 답변 추가>>
가을 이사철을 앞두고 전세값이 치솟자 당국이전세수요를 매매수요로 돌리고자 파격적인 대책을 쏟아냈다.
달라지는 주택구입 지원제도와 전월세 시장 안정책에 대한 궁금한 점을 문답으로 정리했다.
--취득세가 내리는데 언제부터 적용되나 ▲취득세율 인하를 위해서는 지방세법이나 지방세특례제한법이 개정돼야 한다.
이는 국회 논의 과정에서 결정될 사안으로, 현재로선 취득세율 인하를 언제부터 소급 적용할 것이냐 등은 결정되지 않았다.
--6억초과~9억 주택의 취득세율은 현행과 같다. 세제지원이 축소된거 아닌가 ▲취득세율 1% 적용구간인 6억원 이하 주택이 전체의 94.3%, 수도권은 89.3%에이른다. 종전에 6억초과~9억 주택의 취득세 한시인하는 냉각된 시장심리를 회복하기위한 단기 조치였다. 이번에 확정된 취득세율은 지방세 감소, 담세력 등을 감안해결정했다.
--월세 소득공제 대상 확대 대상 주택은 모든 주거형태가 포함되는가 ▲대부분 포함되지만 고시원은 아니다. 주택법상 주택외에 8월13일 주거형 오피스텔이 들어갔다.
--오피스텔에서 생활하는데 올해 납입한 월세액 전체가 공제대상인가 ▲아니다. 거주형 오피스텔은 8월 13일자로 월세소득공제 대상에 들어가 이날이후 낸 월세만 공제혜택을 받을 수 있다.
--무주택자가 소득공제혜택을 받는 장기주택 저당차입금 대상 주택을 기준시가4억원으로 정했다. 수도권 집값을 기준으로 하면 너무 낮은 것 아닌가 ▲주택가액 기준은 기준시가다. 이를 3억원에서 4억원으로 높였는데 기준시가 4억원이라면 시가는 5억~6억원 수준의 주택을 의미한다. 이를 구입하면서 2억원을 연이자 4%로 대출받는 경우(15년 이상, 고정금리·비거치식) 이자상환액 800만원에 소득공제가 적용된다.
--전세보증금 반환보증의 임차보증금을 수도권 3억원 이하, 지방 2억원 이하로제한한 이유는.
▲전세시장이 불안한 상황에서 전세수요를 자극하지 않도록 고액 전세보증금은보증대상에서 제외했다. 대신 깡통주택에 대한 불안을 해소하기 위해 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등을 모두 대상에 포함했다.
--소액 임차보증금에 우선변제권을 적용하는 방안의 추진 일정은.
▲현행법은 임차인이 전세계약 후 전입신고를 통해 확정일자를 받으면 우선변제권이 인정돼 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.
소액 임차인의 우선변제권 적용 대상 보증금 가액기준과 우선변제액의 구체적인금액은 9월 중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 결정할 예정이다. 이는 주택임대차보호법 시행령 개정을 거쳐야 하므로 2014년 1월 1일부터 시행한다.
--우선변제권 기준금액을 서울의 경우 현행 7천500만원에서 9천만~1억원으로 올린다고 했다. 그러나 1억 이하 전셋집이 없는 상황에서 실효성이 있겠는가.
▲최우선 변제금은 확정일자와 관계없이 보장해주는 것이기 때문에 이를 지나치게 확대하면 남용할 우려가 있고, 그만큼 주택담보력이 떨어지는 문제도 있다. 어느정도 한정적으로 운영해야 한다.
--수익공유형·손익공유형 모기지 프로그램은 주택매매 수요자에게 굉장한 혜택을 준다. 국민주택기금에 충분한 재원이 있나.
▲생애최초 주택구입자금 예산이 5조원가량 있어서 재원에는 큰 문제가 없다.
--집값이 하향 안정기에 접어들었는데 정부가 새로운 모기지 프로그램까지 내놓으며 집을 사라고 유도하고 있다. 정부는 언젠가 집값이 오를 것으로 예상하나.
▲단기간엔 집값이 등락할 수 있다. 그러나 일반적으로 20년 후면 국민소득 증가와 물가 상승으로 집값이 상승할 것이다. 특히 이번 전월세 대책이 시너지 효과를내서 주택시장이 정상화되면 중장기적으로 주택가격에 여력이 있다고 본다.
--20년 뒤 실질주택가격은 분명히 떨어질 텐데, 주택의 명목가격이 올랐다고 해서 가격상승분의 일부를 국민주택기금에 내면 국민이 손해를 보는 것 아닌가 ▲지금처럼 일반 대출을 받아 주택가격이 상승하면 이익을 얻든지, 당장 돈이없고 앞으로 집값에 자신이 없는 경우 어느 정도 손익을 금융기관과 배분할지는 수요자가 선택해야 한다. 국민주택기금도 물가상승 등 기회비용에 노출되기에 명목으로 계산할 수밖에 없다.
--모기지 상품이 잘 팔리면 어느 정도로 확대할 것인가. 상품 판매 종료 시기는 ▲시범사업으로 3천호를 하고 반응이 좋으면 당연히 확대할 것이다. 참고로 영국은 이와 유사한 이쿼티 론(Equity Loan)을 연간 5천호 규모로 지원했다. 주택시장이 정상화되고 이런 상품이 필요 없어지면 정리할 수 있다.
--모기지 프로그램으로 구입한 집을 팔았을 때 양도세는.
▲모기지 프로그램의 지원 대상 자체가 '무주택자'고, 무주택자가 모기지 프로그램으로 집을 사면 Ƈ주택자'가 된다. 현행법상 1주택자가 2년 이상 보유한 집을팔 때는 양도세가 비과세된다. 이번 상품은 20년 이상 장기간으로 설계됐으므로 대부분의 주택 구입자가 집을 오래 보유해 양도세 비과세 요건을 충족할 것이다.
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