서울 서초구가 '강남권 1호' 재건축초과이익환수(재초환) 부담금 부과 단지로 꼽히는 반포 현대(현 반포 센트레빌아스테리움)에 올해 안에 부담금을 매기겠다고 밝히면서 재건축 시장이 긴장하고 있다. 조합은 소송도 불사하겠다며 반발하고, 입주 단지에서는 부담금 불확실성 탓에 '이중가격'이 형성되는 등 혼란이 커지는 모습이다.
25일 연합뉴스에 따르면 지난 8월부터 입주를 시작한 서초구 반포 래미안 트리니원(옛 반포 3주구)은 동일 주택형에서도 가격 차이가 18억원 이상 벌어지고 있다. 이는층·향·조망권 차이나 급매 여부에 더해 재건축 초과이익환수 부담금을 누가 내느냐에 따라 갈렸기 때문이다.
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이 아파트 전용면적 84㎡는 35층 매물이 57억원, 32층 매물이 51억5,000만원에 나와 있는데, 57억원 매물은 매도자가, 51억5,000만원 매물은 '재초환 별도' 조건으로 매수자가 부담하는 조건이다. 재초환 부담금을 누가 부담하느냐에 따라 '이중가격'이 형성되고 있는 셈이다.
재초환 부담금은 종전 자산(조합설립인가 시점)과 종후 자산(입주 시점)의 가격을 평가해 정상 주택가격 상승분 및 공사비 등 비용을 제외한 초과이익이 일정 수준을 넘을 때 조합에 부과하는 것이다.
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정비업계에 따르면 전국의 재초환 부담금 부과 예정 단지는 전국 60곳이 넘을 것으로 추정된다. 이 가운데 서울이 46개 단지·1만8,000가구다. 2024년 3월 27일 개정안이 시행되면서 지자체장은 준공 후 5개월 이내에 부담금을 산정해 조합에 통보하게 됐지만, 아직 부과된 단지는 없다. 같은 해 6월 국민의힘 김은혜 의원이 폐지 법안을 발의했고 윤석열 정부에서 국토부가 공식적으로 폐지를 추진했기 때문이다. 그러나 새 정부 출범 이후 폐지 논의가 수면 아래로 가라앉으면서 본격적인 부과 국면에 들어선 형국이다.
반포 현대(현 반포 센트레빌아스테리움)는 2021년 7월 30일 입주를 시작해 준공 5년이 넘었다. 서초구는 재초환법 18조가 준용하는 개발이익환수법이 징수권 시효를 행사 가능 시점부터 5년으로 정하고 있어, 준공일과 부과기간 5개월을 감안하면 올해까지 부과해야 한다는 입장이다. 서초구는 반포 현대 외에 반포3주구(래미안트리니원), 신반포 21차(현 오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지 등의 재건축 부담금 산정 절차를 진행중이다.
국토부는 해석이 다르다. 법이 2024년 3월 개정된 만큼 개정법 시행 후 5년 내인 2029년까지 부과하면 된다는 것이다.
국토부 관계자는 “2023년 12월 26일 신설된 재초환법 부칙 제3조의 재건축부담금의 결정 및 부과 기한에 관한 특례에서 재건축부담금의 부과종료시점이 이 법 시행 전인 재건축 사업은 법 시행일부터 5개월 이내에 재건축부담금을 결정·부과할 수 있다고 돼 있는 만큼, 소멸 시효도 개정법 시행 후 5년으로 보는 게 맞다”고 말했다.
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전국 재건축 단지들은 실제 부과가 이뤄지면 즉각 가처분 신청과 행정소송을 제기하겠다는 입장이다. 서울뿐 아니라 지방에서도 수천만원에서 억대 부담금이 예상돼 사업 추진이 어렵다는 것이다.
조합들은 재초환이 미실현이익에 부과되는 징벌적 성격의 세금이고, 입주 시점 시세에 따라 단지별 개발이익이 달라지는 '복불복' 부담금이라고 지적한다.
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서초구 반포 현대 등 문재인 정부 시절 재건축이 진행된 단지들은 정상 주택가격 상승률에 통계 조작 논란이 있던 한국부동산원의 주택가격동향 지수를 적용하는 데 반대하고 있다. 당시 부동산원 통계가 실거래가지수나 KB부동산 등 다른 기관의 상승률보다 낮아 초과이익이 과다 계상된다는 이유다.
개발이익이 막대한 재개발에는 별도 부담금이 없는데 공공기여가 많은 재건축에만 부과하는 형평성 문제도 제기된다. 부과 방식도 문제다. 조합원마다 취득 시점이 달라 최종 시세차익(개발이익)이 다른데 최종 조합원이 모든 부담금을 부담해야 하며 조합원과 일반분양자와의 형평성 문제도 크다는 지적이다.
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전문가들은 부과가 본격화하면 재건축 시장 전체에 파장이 클 것으로 본다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 연합뉴스에 "최근 공사비 상승으로 추가 분담금이 많아지는 등 어려움이 큰 재건축 사업에 갑자기 재초환 부담금 부과가 현실화할 경우 시장의 혼란과 그에 따른 사업 지연, 서울 및 신도시 도심 주택공급 위축은 불가피해 보인다"면서 "일부 단지는 재초환 부담금이 조합원 지분 가격에 반영돼 가격을 올리는 부작용이 발생할 수 있다"고 말했다.