국회입법조사처는 25일 '2023년 전세금반환보증제도 개편의 효과와 향후 임차인 보호방안' 현안 분석 보고서를 통해 반환보증제도 변경에 따라 반환보증 가입범위가 축소된 비아파트 임대차시장에 정부가 의도하지 않은 영향이 발생하고 있다고 밝혔다.
정부는 지난 2023년 전세사기 방지를 위해 주택도시보증공사(HUG) 등이 취급 하는 전세보증금 반환보증의 가입요건을 강화하면서, 반환보증 가입대상 비아파트 주택가격을 감정평가금액이 아닌 '공시가격의 140%'를 1순위로 조정하고 담보인정비율을 100%에서 90%로 인하해 반환보증 가입요건을 강화했다.
이에 반환보증 거절 대상 전세주택이 증가하고, 임대인과 임차인의 경제적 부담이 증가해 비아파트 주택의 임대차시장에서 월세거래 증가와 월세 상승 현상이 발생하고 있다고 설명했다.
국토교통부가 지난 5월에 발표한 '2024년 4월 주택통계'에 따르면 수도권 기준 아파트 월세거래량 비중은 2022년(평균) 41.5%에서 2024년 4월 43.9%로 완만하게 상승하고 있는 반면, 비아파트는 같은 기간 53.6%에서 67.3%로 급격하게 상승했다.
장경석 국회입법조사처 조사관은 "전세사기가 빈발하는 주택시장 상황에서 제때 임차보증금 반환을 받을 수 있도록 반환보증의 가입을 선호하게 되는데, 2023년 5월 이후 반환보증을 공급하는 HUG 등의 주택가격 산정기준이 변화해 반환보증에 가입할 수 없는 전세주택의 범위가 넓어져 임차인들은 반환보증에 가입할 수 있는 전세주택을 구하는 데 어려움을 겪을 수밖에 없는 것"이라고 평가했다.
이어 장 조사관은 "임대인이 요구할 수 있는 전세보증금의 수준이 낮아지고, 임대인 입장에서는 HUG 등이 제시하는 수준의 임대보증금을 수령하는 대신 자신의 경제적 이익을 위해 나머지 금액은 월세로 전환하는 보증부월세로 임대주택을 제공할 유인이 생긴 것"이라고 덧붙였다.
따라서 그는 "임차인 보호를 위해 비아파트주택에 1순위로 적용되는 주택공시가격의 반환보증 가입 대상 범위를 확대하고, 오는 7월에 만료되는 역전세대출 프로그램의 시행 기간을 일정 기간 연장하거나 일반 임대인도 반환보증에 가입할 수 있도록 상품을 개발해야 한다"고 조언했다.
