`권영훈의 집중탐구` 코너입니다. 고금리 영향으로 `전세의 월세화`가 심화되고 있습니다. 월세 선호현상이 가져올 변화에 대해 집중탐구합니다.
권 기자, 먼저 이번 주 집값 어떻게 됐나요?
<기자>
이번 주(2월 3주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.38% 떨어져 지난해 5월 이후 42주 연속 내림세입니다. 다만 낙폭은 2주 연속 축소됐습니다.
지역별로 세종(-0.80%)이 가장 많이 하락했고, 경기(-0.55%)와 대구(-0.54%), 부산(-0.50%) 순으로 내렸습니다.
이번 주(2월 3주) 서울 아파트 가격은 전주보다 0.26% 떨어져 39주 연속 내림세입니다. 전국과 마찬가지로 2주 연속 낙폭은 줄었습니다.
금천구(-0.54%), 강서구(-0.44%) 순으로 많이 내렸고, 서초구(-0.07%)가 보합에 근접하는 등 강남권이 낙폭을 크게 줄였습니다.
부동산원은 "부동산 추가 가격 하락에 대한 기대심리로 매수인 우위 시장이 지속되며 급매 위주로 거래가 이뤄지고 있다"며
다만, 부동산 규제 완화 조치와 금융권 대출금리 하락 영향으로 주요단지 상승 거래가 일부 발생하며 전체적으로는 하락폭이 축소됐다"고 설명했습니다.
이번 주(2월 3주) 전국 아파트 전셋값은 0.63% 떨어졌지만 전주(-0.74%)보다 낙폭이 줄었습니다.
서울(-0.81%)과 수도권(-0.85%), 지방(-0.43%) 모두 전셋값 하락세가 이어지고 있습니다.
<앵커>
임대차 시장을 보면 전세 보다 월세를 찾는 수요자들이 늘고 있습니다. 금리가 계속 오르면서 대출이자 부담이 늘어나 전세 보다 월세를 선호하고 있다고 합니다.
`전세의 월세화`가 얼마나 이어질 지, 이러다가 전세가 사라지는 건 아닌 지 궁금합니다. 권 기자, 월세 거래가 상당히 늘었죠?
<기자>
경제만랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 지난해 전국 아파트 임대차 거래 중 월세계약 비중이 42.7%를 기록했습니다.
105만건 중 45만건이 월세 거래였습니다. 정부가 관련 통계를 작성한 2011년 이후 최고치입니다.
보통 30%대를 유지하다가 지난해 크게 늘었는데요. 다만 올 들어 전셋값 하락으로 전세 비중이 소폭 늘었습니다.
`전세의 월세화` 배경은 먼저, 금리가 꾸준히 오르면서 대출이자 부담이 커져 월세로 전환하는 수요자들이 늘었기 때문입니다.
`전월세전환율`은 전세를 월세로 돌릴 경우 월세를 얼마나 내야 하는지 알려주는 기준인데요. KB부동산에 따르면 1월 서울 아파트 전월세 전환율은 3.84%입니다.
그런데 전세대출 금리가 최저 4% 중반이고, 최고 7%에 달해 은행에 비싼 이자를 내느니 집주인에게 상대적으로 싼 월세를 내는 게 낫다고 판단하는 겁니다.
그러면서 월세가격은 2019년 말부터 줄곧 오르다가 지난해 10월을 정점으로 조금씩 내리고 있습니다.
아파트값, 전셋값이 급락하는 동안에도 월셋값은 견조한 흐름을 보여 대조적인 모습입니다.
다음으로 전세사기, 깡통전세, 역전세난 등이 발생하면서 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 우려감이 커진 것도 월세 수요 증가에 한몫했습니다.
여기에 전세대출 규제가 월세를 선택하게 만든 측면도 있습니다. 시가 9억원을 초과하는 주택을 갖고 있거나 부부합산 소득이 1억원 이상인 1주택자는 전세 자금을 대출받을 수 없습니다.
나아가 지난 정부 임대차3법 시행으로 전셋값 급등을 가져와 월세 수요를 키웠고, 전세사기 원인을 제공했다는 주장이 적지 않습니다.
정부가 직접 가격을 규제(임대료 상한선)해 시장가격을 왜곡시킨 측면이 있어 손질이 필요하다는 지적입니다.
전문가들은 "당분간 금리인상 기조가 바뀌기 전까지 월세 선호 현상이 이어질 것"이라고 말합니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 권대중 / 명지대 부동산학과 교수
"은행에서 5~6% 대출을 받아 전세금을 지급하면 이자도 내야 하지만 원금을 상환해야 하는 부담감이 있는데 월세를 주면 전환율이 4% 정도밖에 안된다. 그래서 월세를 선호하게 되고. 그리고 깡통전세나 전세사기 사건이 나타나면서 세입자들이 반전세나 월세를 선호하게 됐다. 이런 현상은 고금리가 지속되는 한 지속될 가능성이 높다. 만약에 금리가 낮아진다면 다시 전세가 늘어날 가능성이 높다"
<앵커>
임대차 시장에서 월세 비중이 점점 늘어나 전세가 소멸할 수 있다는 주장도 있습니다. 이른바 `전세 종말론`에 대해 어떻게 봐야 할까요?
<기자>
전세는 전 세계에서 한국에만 있는 유일한 제도입니다. 대부분의 나라는 임대차 시장이 월세만 있죠.
앞서 말씀드린대로 지난 정부에서 임대차3법이 시행되면서 `전세의 월세화`가 빠르게 진행됐고, 현재 고금리 기조아래 월세 비중이 전세에 거의 육박할 정도인데요.
시장에선 이러다가 `전세제도가 아예 사라지는 것 아니냐`는 목소리들이 적지 않습니다.
그러나 전문가들은 "임대인, 임차인 모두 전세 제도의 편익을 누리고 있어 완전히 사라지지 않을 것"이라고 단언했습니다. 인터뷰 보시죠.
<인터뷰> 이창무 / 한양대 도시공학과 교수
"임대인에게는 주택 투자를 위한 금융수단으로 역할을 하고, 임차인 입장에선 자가로 넘어가기 위한 징검다리 역할을 하기 때문에 완전히 전세가 사라지기는 쉽지 않을 것"
또, 우리 사회 특성상 전세는 증여 형태로 부모가 결혼하는 자녀에게 자금을 마련해주는게 일반적이어서 최소한의 전세 비중은 유지될 것으로 내다봤습니다.
다만, 전세 제도가 자가로 가기 위한 강제저축 수단이었는데 오늘날 레버리지 투자 수단으로 의미와 기능이 달라졌습니다.
그러면서 전셋값 상승때 갭투자가 성행했다가 집값과 전셋값이 동반하락하면서 깡통전세나 전세사기 등 부작용들을 낳고 있습니다.
전문가들은 "전세 제도가 전셋값 상승을 기반으로 하는데 전셋값이 계속 떨어지다 보면 레버리지 리스크를 사회가 감당하기 어려운 수준에 이를 수 있다"고 경고했습니다.
<인터뷰> 이창무 / 한양대 도시공학과 교수
"전세에 있어서 부채 돌려막기이기 때문에 유지될 수 있었던 사안이 사라지게 되면 임대시장의 신용경색의 문제가 결국 매매시장에, 갭투자로 이뤄진 투자자의 부도의 문제로 연결될 수 있다. 정부에서 전세는 안전하고 싼 임대계약 형태라는 잘못된 믿음에서 시도했던 저리의 전세대출 확대 등을 다시 생각하고 정리를 해야 될 시기다"
다시 말해 정부가 `주거사다리`라는 명분 아래 정책적 지원만 검토하지 말고, 사회적 문제를 동반하는 만큼 기능과 역할을 제고할 필요가 있다는 겁니다.
<앵커>
권 기자, 수고했습니다. `권영훈의 집중탐구`는 여기까집니다.
