거래 절벽, 매수 실종 사태를 겪고 있는 부동산 시장이 하반기에도 침체가 이어질 것이란 전망이 나왔습니다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 한국경제TV 유튜브 `권영훈의 집중탐구`에 출연해 "상반기에 이어 하반기 역시 특별한 (정책)이벤트가 없는 한 침체가 이어질 것"이라고 내다봤습니다.
다만, "6월 전국 지자체장이 바뀌면서 지역개발 공약을 이행하는 과정에서 국지적 상승이 나타날 수 있다"고 말했습니다.
권일 팀장은 특히, `정부의 8월 주택공급계획 발표` 관련 "재건축 초과이익 환수제 개편 등 규제완화 방안이 포함될 가능성이 있어 주요 재건축 단지 집값에 상당히 영향을 줄 것"이라고 강조했습니다.
또, `하반기 주목할만 한 분양`에 대해 "서울의 경우 휘경뉴타운, 수도권은 2기 신도시, 특히 동탄과 검단에서 분양물량이 나오는데 내집마련 수요자들이 관심이 가져볼 만 하다"고 설명했습니다.
아래는 주요 질답 일부를 발췌한 것이며 전체 내용은 유튜브 [권영훈의 집중탐구] 영상에서 확인할 수 있습니다.
(질문) 올 들어 현재까지 부동산시장을 한마디로 정리하면 `매수세 실종` 이렇게 표현할 수 있는데요. 새 정부가 규제 완화 정책들을 연이어 발표를 하고 있는데 시장 반응은 뜨뜻미지근한 분위기입니다. 금리 인상 기조에 대출 규제가 여전해 시장 참여를 가로막고 있기 때문일 텐데요. 이제 하반기에 들어섰습니다. 하반기 시장 전망 어떻게 보고 계시나요?
(답변) 하반기를 보기에 앞서서 상반기를 한번 좀 잠깐 정리를 하고 넘어가야 될 것 같은데요. 왜냐하면 올 초까지만 해도 이제 상반기의 빅 이벤트가 뭐였냐 하면 대선이라는 게 있었고 그 다음에 6월에 이제 지방 선거가 있었단 말이죠. 그래서 뭔가 선거로 인해서 판이 바뀌게 되면 하반기에 충분히 변화된, 시장이 바뀔 수가 있을 것이다, 라는 이제 예측이 좀 대세를 이뤘었어요. 왜냐하면 그러니까 어느 후보가 당선이, 그 당시에 어느 후보가 당선이 된다고 하더라고 이 기존 정부의 부동산 정책과는 좀 결이 다르게 갈 것이다, 라는 게 있었거든요? 그렇기 때문에 상승에 대한 기대감이 굉장히 많았었죠. 그래서 실제로 이제 대선이 끝났고 대선이 끝났으니까 이제 새 정부를 통해가지고 뭔가 이제 새로운 부동산 대책들이, 변화된 대책들이 나오지 않겠느냐. 이런 기대감들이 있으면서 시장은 좀 관망세로 이제 들어갔습니다. 그러니까 뭔가 터지기 전에, 그러니까 터지기 전에 움직이면 좋지만 터지면 바로바로 움직이겠다, 라고 이제 기다리면서 관망이 길어지다 보고 전체적으로 변동 상승 폭이라든지 이런 부분들이 좀 둔화된 상태에서 좀 유지가 됐어요. 그리고 주택 거래량도 뭐 전년도 혹은 평년과 비교해 봤을 때 굉장히 이제 거래량도 떨어졌습니다. 파실 분들도 일단 좀 더 기다렸다가 팔아야지. 사실 분들도 좀 더 기다렸다 사야지. 이러시면서 기다리다 보니까전반적으로 상반기는 이제 수치들이 다 낮았단 말이죠. 자, 근데 대선이 끝나고 났는데 이제 대책이 나오길 기다렸는데 대책이 빨리빨리 안 나왔단 말이죠. 그리고 결국에는 나왔습니다만, 한 달 지나서 나왔지만 당초 기대했던 것보다는 좀 알맹이들이 빠지지 않았냐. 이런 얘기들을 많이 하셨고 실제로 그런 측면들이 없지 않아 있습니다. 그러다 보니까 그 6월까지, 대선 끝날 때, 대선까지 이어졌던 그 관망세가 대선 이후로까지, 지금 현재까지 지금 이어지고 있는 상황이거든요? 그렇기 때문에 하반기에 뭔가 큰 시장의 변화가 있기 위해서는 뭔가 다른 이벤트가 필요하다. 결국에는 뭐 정부의 추가 대책이라든지 이런 부분들도 필요하지 않겠느냐. 이렇게 보고 만약에 그런 게 없이 올해 하반기를 그냥 지나친다고 하게 되면 좀 관망세가 좀 길어질 가능성이 높다고 봐야 될 것 같고요. 그리고 최근에 또 규제 지역 해제가 있었는데요. 아, 이것도 말이 많죠. 왜냐하면 수도권은 전혀 안 건드렸단 말이에요. 그리고 뭐 가장 말이 많았던 뭐 대구나 이런 지방 이런 지역들 중심으로는 완화된 부분들이, 해제된 것들이 있긴 한데 아, 왜 그 지역을 그대로 뒀을까. 뭐 이런 얘기들도 있어요. 지방에 굳이 이미 그 지역 같은 경우는 해제 요건을 다 충족한 상태였기 때문에. 그래서 그런 지역들도 그냥 뒀다, 라는 거는 또 역시 그 지역 소비자들이 시장을 또 관망할 수밖에 없는 상황을 만들었다는 거죠. 그래서 뭔가 하반기에도 이런 규제 지역 해제, 뭐 추가 해제라든지 이런 또한 변수들이 없다, 라고 하게 되면 하반기는 우리가 당초 연초에 예상했던 것보다는 조금 상승이 크지 않고 그렇게 이제 예상을 좀 하고 있고요. 그리고 이제 지방 선거도 끝났기 때문에 자, 새로운 당선자들이 계시지 않습니까? 그렇죠? 그러면 이분들이 또 이제 일을 하셔야죠. 그렇죠? 그렇게 되면은 지역별로 이제 개발 공약 이슈들이 다 있었단 말이에요. 그러면 하반기에 지방 지역, 특히 지방 지역 같은 경우는 그런 개발의 이슈에 따라서 약간의 어떤 변화들은 나올 수도 있다, 라고 볼 수 있습니다.
(질문) 최근 원희룡 국토부 장관이 다음 달이죠? 8월 15일 이전에 250만 호 플러스 알파의 주택 공급 계획을 발표하겠다, 라고 했는데요. 여기서 재건축 규제 완화 방안이 포함될 것으로 알려졌습니다. 어떤 내용이 포함될 지, 그리고 시장 영향이 궁금합니다.
(답변) 결국에는 이제 수요가 있는 데 공급을 해 줘야 되는 거니까 그 수요가 사실 많은 곳이 정비 사업들이 사실 많이 움직이는 곳들이고 그게 이제 아무래도 서울을 중심으로 한 수도권하고 그다음 지방 광역시들 중심이 굉장히 많습니다. 그래서, 이 정비 사업이라는 거는 그 아무래도 이해관계가 굉장히 첨예한 부분, 그러니까 건설 공급자와 그 조합원, 조합이 이제 첨예한 부분들이 있기 때문에 이분들이 만족할 수 있는 방법은 뭐냐, 했을 때 기본적으로 조합원들이 만족할 수 있는 거를 먼저 찾아줘야 아무래도 사업이 좀 원활하게 진행될 수가 있거든요. 왜냐하면 이분들이 어느 정도 기대할 수 있는 이익이 된다, 라고 하게 되면 뭐 시공사, 건설사가 어느 조건을 제시한다고 해도 어느 정도 수용할 수 있는 의사가 생기게 되거든요. 그게 아닌 상태에서는 어떤 얘기가 들려도 사실 협의가 잘 안되는 부분이 있어요. 이제 가장 문제가 되는 게 지금 재건축 초과 이익 환수인데 원래는 이 재건축 초과 이익 환수라는 거는 조합원 1인당 이익이, 사업 이익이 3,000만 원을 초과할 경우에는 일단은 재건축 초과 이익을 환수를 해야 됩니다. 그게 이제 10%에서 맥시엄 이제 50%까지 환수를 해야 되는데 근데 이거를 그러니까 지금 얘기가 돌아오는 거는 이거를 일단 이분들이, 그동안에는 이분의 보유 기간이나 거주 기간 이런 걸 뭐 상관없이 무조건 갖고 계신다, 라고 하게 되면 이제 그렇게 이제 부과가 됐던 부분들이 있는데 이거를 기준을 이분들.. 그 부분들을 구제할 수 있는 방법을 찾는 거죠. 말하자면 10년 이상을 보유를 했고 그리고 그다음에 5년 이상 거주한. 그러니까 환수는 하는데 금액 차이가 엄청나게 날 수가 있다, 라는 거죠. 그래서 이분들 입장에서는 그러니까 그렇게 좀 장기 보유하고 조금 오랫동안 거주하셨던 분들은, 사실 이분들은 뭐 투자, 투기라고 보기에는 어렵죠. 이분들은 실수요자라고 봐야 되는 거거든요? 그러니까 지금 정부는 실수요자는 구제를 하겠다, 라는 겁니다. 그래서 그분들에 대해서는 이제 환수 금액의 한 부담금을 한 50%까지 감면을 해주겠다, 라든지 이런 내용이 지금 오고 가고 있고요. 그다음에 이제 재건축 초과 이익 환수, 그 환수가 발생하는, 발생하는 그 사업 기간에 따라서 발생을 하는데 어느 단계에서 시작을 했느냐. 근데 기존에 이제 발생은 최초에는 조합 설립 추진위가 승인이 받으면 그때부터 그러니까 굉장히 초창기가 되는 거예요, 사업이. 그러니까 실제로 추진위가 설립이 된다고 하더라도 조합 설립까지는 또 한참 걸릴 수 있거든요. 그때도 분쟁이 굉장히 많기 때문에. 근데 이거는 너무 초창기부터 하다 보니까 그만큼 이익 발생, 그러니까 이익이 많이 발생을 하겠지만 그만큼 환수하는 금액도 커지는 거죠, 말하자면. 그래서 그 기간을 좀 단축시켜주겠다, 해서 조합 설립인가부터 하겠다. 그러니까 추진위 승인이 아니고 조합 설립인가. 그다음에 이제 안전진단 얘기가 있는데 박근혜 정부죠. 그전에는 어땠냐면은 안전진단 하는 그 몇 가지 항목이 있습니다. 뭐 구조 안정성이라든지 주거 환경에 대한 비중이라든지 이런 몇 가지 항목이 있는데 구조에 대한 안정성 비율을 박근혜 정부 때는 원래 이제 20%였었어요. 그러니까 구조도 구조지마는 그 박근혜 정부 때는 이제 주거 환경의 어떤 문제. 그러니까 너무 그러니까 외부에서 봤을 때는 굉장히 노후해요. 근데 구조적으로는 많이 심각하지는 않은데 외부에서 봤을 때는 너무 열악해 보인단 말이죠? 보기도 안 좋고? 그래서 그런 부분에 대한 비중을 박근혜 정부 때는 이제 줬었는데 문재인 정부는 아니다. 그게 문제가 아니고 구조적으로 이건 얘가 중요한 거다, 이래가지고 박근혜 정부 때는 20%였다가 여기서부터는 50%까지 이제 그거를 강조를, 강화를 했단 말이에요. 그래서 지금 상황에서는 재건축은 더 어려워졌겠죠, 아무래도. 그래서 이런 부분도 이제 이번 정부에서는 이 구조 안정 비중 자체를 30%까지는 줄이는 그렇게 좀 조정하는 형태로 해가지고 그리고 이제 주거 환경에 대한 비중을 이제 다시 이제 한 30%까지 다시 높이고 해서 그렇게 되게 되면은 지금 재건축을 희망했던 곳들 중에서 구조적으로는 조금은 이제 그 기준보다는 좀 이렇게 튼튼해 보일 수는 있지만은 도시 환경적인 측면에서 봤을 때는 어, 굉장히 보기가 안 좋은 부분들이 있으니까 그러한 지역들 자체, 그런 사업지 같은 경우는 조금 재건축에 대한 속도를 낼 수 있는 예, 그러한 이제 그 혜택이 좀 발생을 할 수가 있다, 라는 거죠. 아무래도 그러니까, 그동안에는 그러니까 언제가 될지 모르지만, 사업은 당분간 접자. 그래서 이제 움직이지 않았던 곳들이 어? 그럼 우리도 어느 정도, 그러면 안전진단 우리도 한번 받아보자. 이제 이렇게 되는 거고 그 안전진단을 사실 통과하게 되면은 사실 이게 첫발을 딛는 거나 사실 다름이 없습니다. 물론 그 이후로도 다 여러 가지 단계를 거쳐야 되지만 그래서 그러한 사업지들이 늘어난다, 라고 하게 되면 역시 이제 집값이 이제 그 영향을 줄 수밖에 없죠. 예, 사실 그 재건축이라는 거는 추진하는 과정에서 현재의 가치도 인정받지마는 향후의 가치까지 인정을 받는 게 재건축 사업이거든요. 그리고 이제 거기에서 또 심지어는 신규 아파트 공급까지 연결되는 거니까 굉장히 그게 종합적인 사업이란 말이에요. 부동산에서 굉장히 종합적인 부분인데 만약에 이러한 사업들이 늘어난다, 라고 하게 되면 주택 시장에 뭔가 변화가 생길 수 있는 충분히 변수가 되겠고 그러면은 이제 주택 구매 수요라든지 이런 부분들 생길 수가 있기 때문에 집값에 상당히 영향을 줄 수는 있죠.
