<앵커>
베트남 투자 가이드 시간입니다.
지난 번에 가격이 오르는 베트남 아파트 특징들에 이어 가격이 떨어지는 베트남 아파트 특징 중 분양가격 요소를 중심으로 분석해드렸는데요,
오늘은 분양가격 이외의 다른 요소들에 대해 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
도움말씀 위해 유은길 K-VINA비즈센터 센터장(선임기자) 나오셨습니다.
안녕하세요?
<질문1> 가격이 떨어지는 베트남 아파트들의 특징 중 분양가격을 중요한 요소로 지난번에 설명해 주셨는데, 분양가 대비 대략 어느 정도 가격이 떨어졌다고 보면 되나요?
<답변>
네, 최근 마이너스 프리미엄, 즉 가격이 떨어지는 아파트 특히 하노이 시장을 중심으로 살펴보면 대략 10~30% 정도 가격이 떨어진 아파트들이 있습니다.
이런 아파트들은 어느 한 지역에 있는 것은 아니고,,,주변에 흩어져 있는데 각각의 중요한 특징들이 있습니다. 한마디로 가격이 떨어질만한 요소들을 갖고 있어서 떨어지는 것입니다.(시장이 나빠서 떨어지는 게 아니라 그 아파트이기에 떨어지는 것입니다)
과거 1-2년 전부터 분양한 아파트 그리고 최근 분양한 아파트 중에 가격이 이 정도 떨어진 것인데요,
최근 가격이 오르는 아파트들도 있기 때문에 주변 성공 투자 사례와 비교하면 실제 마이너스 프리미엄 아파트를 사신 분들은 굉장히 마음이 편치 않다고 보시면 되겠습니다.
따라서 베트남 아파트라고 성공을 보장하는 것이 아니고 실패한 분들도 많다는 점을 꼭 기억하시고 투자 상품을 잘 고를 필요가 있습니다.
지난번에 제가 가격 요소 즉 분양가격을 면밀히 따져봐야한다고 강조했는데요, 처음부터 가격이 비싼 아파트는 오르기가 쉽지 않습니다.
초기 분양가가 지나치게 비싸면 안된다는 말입니다.
최근 한국에서는 ‘분양가상한제’를 두고 말이 많은데요, 반대로 베트남에서는 사회주의국가인데도 분양가를 인위적으로 통제를 안하다 보니 의외로 고분양가 아파트들이 많습니다.
따라서 초기 분양가를 잘 분석해야 합니다.
제가 볼 때 베트남 신규 아파트 분양 물량 중 가격이 떨어지는 아파트의 가징 큰 특징은 제일 먼저 고분양가 아파트들입니다.
<질문2> 고분양가 외에 베트남에서 가격이 떨어지는 아파트들의 다른 특징들은 어떤 게 있을까요?
<답변>
최근 하노이 시장을 기준으로 가격이 떨어진 아파트들을 보면 크게 4가지 특징들로 요약됩니다.
(참고로 이건 자료 및 현장 조사 등을 통한 저의 자체 시장분석입니다. 인용하는 게 아닙니다.)
1. 초기 고분양가
2. 구도심 시내에서 멀다
3. 생활 편의시설 인프라 적다
4. 고밀도 공유면적 적다
하노이의 구도심은 호안끼엠 호수를 중심으로 정부 청사들이 몰려있는 지역이 전통적인 구도심입니다.
대체로 이쪽 지역에서 멀어지면 멀어질수록 가격이 떨어질 가능성이 높다고 보시면 됩니다.
또한 아파트 자체는 좋은데 주변 편의시설이 많이 부족한 아파트 단지들이 가격이 많이 떨어졌구요, 아파트 단지 자체내의 편의시설 부족 그리고 엘리베이터나 공유면적이 적어 아파트가 상당히 불편한 경우는 역시 가격이 떨어진 상태로 거래가 이뤄지고 있습니다.
<질문3> 고분양가 외에 구도심 시내에서 멀면 가격이 떨어지는 특징이 있다고 셜명해주셨는데...그럼 베트남 신도심 그리고 신도시 건설 지역들은 투자 메리트가 그럼 떨어지는 건가요?
<답변>
아주 좋은 질문이십니다.
지금 베트남은 하노이 호찌민 모두 신도심 그리고 신도시 건설을 시작했는데요, 그럼 이쪽 지역이 투자 메리트가 떨어지는가?
“그렇지는 않습니다.”
위에 설명한 요소 중 주변 편의시설과 자체 아파트 단지내 편의시설이 많고, 구도심과의 접근성이 나쁘지 않다면 투자를 고려할만 합니다.
이 경우는 모두가 함께 개발이 이뤄지기 때문에 어떤 한가지만 갖추고 다른 요소가 부족한 경우하고는 차별성이 있는 것입니다.
(가격이 떨어진 단지는 어떤 한 가지는 갖추었어도 나머지 요소들이 부족해 가격이 떨어진 것입니다)
다만 베트남의 경우 아직 도시화 수준이 한국이나 다른 선진국과는 많이 다르기 때문에 구도심에서 멀어지면 멀어질수록 투자 메리트가 떨어진다는 점은 일단 어떤 공식처럼 기억할 필요가 있습니다.
다시 말해 신도심 또는 신도시 건설 지역이라도, 일단은 구도심과 가까운 지역일수록 좋다는 점입니다.
한국도 신도시를 건설하다해도 서울 도심과 가까운 지역, 즉 강남과 가장 가까운 지역이 각광을 받는 것과 같은 이치입니다.
신도시라 하더라도 강남과 가까운 판교 그리고 위례 신도시가 투자 가치가 높은 것과 같은 원리입니다.
<질문4> 말씀을 듣다 보니 한국 부동산 투자 판단기준과 그렇게 큰 차이가 없다는 생각이 드는데요, 베트남에서 특히 고려해야하는 요소들은 어떤 게 있을까요?
<답변>
말씀하신대로 인간의 삶이 나라나 인종이 다르더라도 비슷하듯이 부동산이라는 게 그런 사람들이 사는 곳이기 때문에 부동산 투자판단 기준은 사실 전세계가 동일합니다.
다만 베트남의 문화나 발전 수준이 우리와는 차이가 있기 때문에 그런 점들은 유념할 필요가 있습니다.
예를 들어 고분양가는 앞서 설명드린대로 잘 살펴야하구요...아파트 단지내 편의시설이나 공유면적 같은 경우는 한국의 경우 아주 특이한 경우가 아니고서는 대부분 잘 확인이 됩니다.
그러나 베트남의 경우 고객들에게 모든 정보가 보기 쉽게 잘 정리되고 공개되는 것이 아니어서 일반인들이 잘 판단을 못하는 경우가 발생합니다.
또한 베트남의 경우 더운 곳이어서 빛이 잘 드는 남향을 선호하지 않고 조망권이 좋은 북향을 더 좋아합니다. 하노이의 경우 호수 조망을 아주 선호합니다. 이런 요소들을 꼼꼼히 잘 파악해야합니다.
<질문5> 주변 생활 편의시설이나 단지내 공유면적 같은 요소들은 사실 파악하기가 쉽지 않은데요,,,이런 요소들을 포함해 전체적으로 가격이 떨어질 가능성이 높은 아파트를 피하는 방법에 대해 조언을 주신다면은?
<답변>
계속 강조하고 있지만 정말 신뢰할만하고 공신력있는 기관 또는 진짜 전문가의 조언을 들어야합니다.
가짜 전문가 말고 진짜 전문가.
또한 개인적으로 발품을 팔아야합니다. 일단 가서 보시고...관심이 생기면 그 지역을 집중적으로 다시 살펴보라는 점을 강조하고 싶습니다.
사람도 한번 보는 것보다 여러 번 보면 파악이 되듯이 부동산도 여러 번 가서 보면 파악하기가 쉽습니다.
사업 부지 주변도 같이 둘러보고...가능하면 단기 체류도 해보시고...특히 베트남 아파트 분양 브로셔나 안내장들은 유심히 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
내용이 틀리거나 빠진 내용들이 있을 수 있기 때문에 궁금한 요소들은 꼭 체크하고, 시행사 또는 분양사에 꼼꼼히 문의하시는 것도 필요합니다.
<앵커>
네, 말씀 감사합니다. 시간관계상 오늘은 여기서 마치구요...
다음에 다시 베트남 유망 부동산 투자방법에 대해 더 살펴드리도록 하겠습니다.
지금까지 유은길 K-VINA비즈센터 센터장이었습니다.
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