부동산을 보유하게 되면 세금이 다수 부과됩니다. 취득세 및 종합소득세의 비용과 건물 유지에 따른 비용이 발생합니다. 또한, 부동산을 처분할 때에도 양도 소득세 등의 세금을 부담해야 합니다. 특히 개인사업자는 법인사업자보다 부동산을 임대하거나 매매하는 경우 고율의 세금이 부과됩니다.
개인사업자가 세금 부담을 최소화하기 위해서는 조세특례제한법 및 지방세 특례제한법에서 규정하고 있는 이월과세나 감면 규정을 활용하는 것이 중요합니다. 아울러 세법에서 규정하는 양도소득세 이월과세 및 취득세면제 규정을 활용해야 합니다.
이는 개인사업자의 사업용 임대 부동산을 현물출자 방식으로 법인에 양도하면 양도소득세 이월과세가 적용되어 양도소득세를 유예할 수 있습니다. 또한, 임대업에서 발생하는 수익에 대한 과세 부담도 줄일 수 있습니다. 그러나 이 과정에서 다른 문제가 야기될 수 있습니다.
양도소득세 이월과세를 적용받기 위해서는 엄격한 기준을 통과해야 합니다. 업종에 관한 기준과 국내에 주소를 둔 거주자에 관한 기준 및 사업의 계속성에 관한 기준을 충족시켜야 합니다. 법인 전환 후 5년 동안은 사업을 유지해야 하는데 그렇지 않을 경우, 즉 사업을 폐지하거나 법인 전환 된 주식의 절반 이상을 처분하게 되면 추징금이 발생하게 됩니다. 그중 가장 걸림돌이 되는 것은 사업을 계속 유지해야 한다는 사업의 계속성에 대한 기준입니다.
보편적인 부동산 임대업은 토지 위에 지어진 건물을 임대하는 것입니다. 대개 토지와 건물을 1인이 소유하고 있는 편입니다. 그러나 간혹 토지 소유주와 건물 소유주가 다른 경우가 있습니다. 건물은 사업자등록을 통해 임대사업을 진행하고 있으나 토지는 재무제표에 기재되지 않을 수 있습니다.
실소유자와 사업자가 다르거나 개인소유의 토지에 현물로 출자하여 건물을 신축하는 때도 있습니다. 대부분 양도소득세 이월과세를 적용받기 까다로운 상황이지만 제한적으로 구분해 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있습니다.
위와 같은 상황에 놓이면 개인사업자에서 법인으로 전환할 때 사전에 증여 및 양도 등의 방법으로 지분을 정리해 앞으로 지분 이전을 통한 세금 부담을 낮출 수 있습니다. 유의할 점은 부동산과 주식은 상증법상 평가 방법이 달라지기 때문에 지분정리와 법인전환의 순서를 신중하게 판단해야 합니다. 또한, 법인전환의 세제혜택을 위해 충족해야 할 사전 요건을 파악하고 법인전환 후 유의사항과 사후관리 규정을 준수해야 합니다. 추가로 전문가와의 면밀한 검토를 통해 발생할 수 있는 모든 문제와 위험에 대처해야 합니다.
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<작성자 : 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가 안영준 & 이사라>