진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요.
부동산 임대사업자로 오랫동안 임대하던 3층 건물을 지난 연말 법인사업자에게 140억 원에 매각했는데요.
포괄적인 양도가 아니라고 해서 건물분에 대해서만 세금계산서 10억 원을 발행하여 폐업신고와 함께 부가가치세 신고납부를 하였습니다.
그런데, 지난주 세무서에서 토지분 130억 원에 대하여 계산서 발행을 하지 않았다고 하여 계산서를 발행하지 아니한 사유를 소명하거나 가산세를 수정신고 하라는 통지가 나왔습니다.
매매계약시 중개업자에 따르면 매수자가 건물을 직접사용하기 때문에 사업의 포괄적 양도양수에 해당되지 않는다 하여
건물분에 대하여만 세금계산서 발행하였는데, 사업의 포괄양도양수에 대한 기준은 어떻게 되며 건물 팔 때
토지도 세금계산서를 끊어야 하는지 궁금하여 사연 보냅니다.
장효윤/ 오늘 사연 주신 분의 경우 임대하던 건물을 팔 때 포괄양도에 해당하지 않는다 해서 세금계산서를 끊었는데 토지분에 대해서는 세금계산서를 안 끊어서 문제가 된 거 같은데요,
우선 건물을 팔 때 기본적으로 파악 할 세금문제는 무엇인가요?
장운길/ 네... 임대하던 사업용 부동산을 매각할 때, 세금문제가 양도소득세만 있는 것이 아닙니다.
우선, 사업용 임대건물을 소유하는 방법이 본인이 가지고 있는 토지에 건물을 신축하거나 이미 신축하여 임대하는 건물을 사는 것입니다.
이렇게 건물을 신축하는 경우에는 도급공사를 하든 직접 건축을 하든 자재대금부터 모든 공사비에 부가가치세가 붙게 마련입니다.
이런 부가가치세에 대해서는 임대용 사업자등록을 한 후에 보통 시설투자에 대한 조기환급을 받게 되고,
신축된 건물을 사는 경우에는 포괄적 양도양수가 아니면 건물분에 대해서 부가가치세를 지급하고 세금계산서를 받아야 합니다.
그리고, 임대사업을 하면서 1년에 두 번 내는 재산세는 물론이고 부가가치세 신고와 함께 1년에 한번 씩 종합소득세 신고를 해야 하고,
이때 건물분에 대해서는 감가상각을 해서 비용처리로 세금을 줄이고 있지만,
임대용 건물을 양도하는 경우에는 양도소득세는 물론 그동안 환급받았던 부가가체세와 이미 공제 받았던 건물분 감가상각에 대해서
다시 정산을 해서 세금을 납부해야 합니다.
장효윤/ 앞서 설명에서 건물을 사고 팔 때 포괄양도에 해당되지 않는다면 세금계산서를 주고받아야 한다고 말씀 주셨는데,
사업의 포괄적 양도양수란 요건이 어떻게 되는 건가요?
장운길/ 네. 사업의 포괄적 양도?양수란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리·의무 등을 포괄적으로 승계하여 양도하는 것을 말합니다.
그러나 사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위해서는 세가지 요건을 갖추어야 합니다.
첫째는, 포괄양도, 양수내용이 확인되어야 합니다.
사업 양도 양수계약서 등에 의거 사업의 포괄적 양도사실이 확인되어야 합니다.
둘째는, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 사업양수 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업양수도가 인정되지 아니합니다.
이렇게 파는 사람과 사는 사람의 사업유형이 같아야 포괄적 양도양수를 인정받을 수 있습니다.
셋째는, 쌍방이 사업양도양수 신고서를 작성하여 제출해야 합니다. 양도자는 사업양도 후 폐업신고시에 사업양도신고서를 제출하고, 양수자는 사업자등록시에 사업양수신고서를 세무서에 제출해야 합니다.
장효윤/ 만약, 포괄양도에 해당하면 어떤 혜택이 있는지와 포괄양도 요건이 안 된다면 어떻게 해야 하는지요?
장운길/ 네. 사업을 포괄적으로 양도양수 하면 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 않기 때문에 부가가치세가 과세되지 않습니다.
따라서 세금계산서를 발행하지 않아도 되는 것입니다.
부가가치세를 과세하지 않는 이유는, 양도자가 납부한 세금을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금징수 효과가 없음에도 불구하고
사업자에게 불필요하게 자금부담을 지우는 것을 피하기 위해서입니다.
사업양도에 해당하면 양도자는 부가가치세만큼 양도가액을 낮출 수 있으므로 거래를 원활히 성사시킬 수 있고,
양수자는 사업을 양수하는데 따른 자금부담을 덜 수 있습니다.
장효윤/ 오늘 사연은 건물분에 대해서는 세금계산서를 끊었는데,
토지분에 대해서 세금계산서를 안 끊어서 문제가 된 거 같은데요, 잘못된 건가요?
장운길/ 네... 한마디로 말씀 드린다면 문제가 없어 보입니다.
이 부분은 전문가들도 많이 어려운 부분이라서 가끔은 문제가 발생하곤 하는데요,
부가가치세가 과세되는 사업을 영위하는 자가 과세사업을 위하여 사용하던 재화를 타인에게 매각하는 경우에는 원칙적으로 부가가치세가 과세되는 것입니다.
오늘사연은 사업의 포괄적인 양도양수가 아닌 것으로 결론을 내어 건물분에 대해서는 세금계산서를 끊었는데 토지분에 대해서 발행하지 않은 것을 문제 삼은 것 같습니다.
우선, 건물은 과세, 토지는 면세인데요.
원칙적으로 면세부분은 세금계산서가 아니라 계산서 발급대상입니다.
사업자가 세금계산서를 미발행한 경우 가산세가 보통 개인은 1%, 법인은 2%인데요,
만약 130억원에 대해서 미발행가산세를 적용한다면 1억3천만원의 가산세가 부과될 수 있겠지요...
그러나, 사업자가 토지 및 건축물을 공급하는 경우 토지분에 대해서는 상대방의 요구에 따라 계산서 발급의무가 있으나
그렇지 않은 경우 계산서를 발급하지 아니하고 영수증을 발급할 수 있는 것이며 계산서 미발급에 따른 가산세 적용대상에 해당하지 않는 것입니다.
장효윤/ 그렇군요, 그럼, 해결방안이 있다는 것이네요..
마지막으로 비슷한 분들을 위해서 확실한 법규정이 있는지 소개해 주시겠어요?
장운길/ 네. 소득세법시행령 제211조와 소득세집행기준을 보더라도 사업자가 토지 및 건축물을 공급하는 경우
토지의 계산서 교부에 대하여 계산서를 생략하고 영수증을 교부할 수 있도록 규정되어 있습니다.
따라서 오늘 사연과 같이 일반적으로 부동산을 양도하는 경우 포괄양도에 해당이 되면 세금계산서나 계산서를 발행할 필요가 없는 것이구요,
포괄양도에 해당되지 않는다 하더라도 상대방의 요구가 있는 경우에는 계산서 발급의무가 있으나
그렇지 않은 경우에는 계산서 대신 영수증을 발급할 수 있는 것이기 때문에 토지분 130억원의 계산서 미발행에 따른 가산세는 없는 것입니다.
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