글로벌 주택시장 대폭락 (Great Hosing Crash) 경고… 왜 나오나?

[생방송 글로벌 증시]

한상춘의 지금 세계는- 글로벌 주택시장 대폭락 (Great Hosing Crash) 경고… 왜 나오나?

Q > IMF '세계 주택시장 동향' 보고서 발표

최근 미국의 추가 금리인상 단행 이후 글로벌 주택시장에 큰 변화가 발생할 것으로 예상되고 있다. IMF의 소득대비 주택가격으로 각국의 주택시장 상황을 살펴 본다면 대부분 국가의 주택시장에 거품이 발생하고 있음을 알 수 있다. 때문에 미국의 추가 금리인상에 따라 각국 주택시장의 거품 여부가 전세계적으로 관심이 되고 있다.

Q > 각국, 양적완화 등 울트라 금융완화 추진

금융위기 이후 미국은 통화정책 관할대상에 부동산을 포함시켰으며, 위기로 침체된 경기를 회복시키는 부의 효과를 도모했다. 또한 세계 각국은 양적완화 등 울트라 금융완화를 추진해오면서 부채-경감 현상(debt-deflation syndrome)이 발생해 부동산 시장의 수요를 촉진시켰다. 때문에 세계 부동산시장이 예상보다 빠르게 회복되었다.

Q > 韓人 재테크, 금융자산보다 부동산 선호

-압축 성장 과정에서 부동산 투자 경험

-韓人 거주지역 중심 부동산값 올라 오해

-韓人 해외거주, 190개국 넘어 압도적

-각국의 중심지역에 거주해 오르는 현상

Q > 작년 12월 이후 1년 만에 금리추가 인상

이번에 단행된 미국의 추가 금리인상은 1년 전과 매우 다르다. 우선 이번 금리인상은 美 연준의 본격적인 출구전략의 시작이며, 금리인상을 통해 금융정책이 긴축적 기조로 전환되는 것에 주목해야 한다. 이에 따라 내년부터 EU와 일본 등도 테이퍼링을 시작할 가능성이 높아졌다.

Q > 트럼프 당선 이후 금융완화 → 재정정책

-재정적자 → 국채 발행 → 국채금리 급등

-모기지론 금리 4.1%, 당선 후 60bp 상승

-韓 주택담보 대출금리, 50bp 이상 상승

-타국가 주택담보대출금리, 동반 상승

Q > 글로벌 주택시장, 8년 만에 GHC 경고

글로벌 주택시장에 8년 만에 GHC 경고가 도래했다. 트럼프의 당선 전후로 세계 주택시장에 찬바람이 불 가능성이 높아지면서 국내 시중 은행장들은 내년 집값이 약 15% 폭락할 것으로 전망하기도 했다. 만약 이 예상이 맞는다면 글로벌 주택시장에 충격은 예상보다 클 것이다.

Q > 해리덴트의 인구절벽에 따른 비관론 확산

국내에도 지난 11월 3일 부동산 규제대책이 발표되면서 집값이 빠르게 하락했으며 한국 부동산시장에 비관론이 확산되고 있다. 때문에 국내 시중 은행장들의 집값 15% 폭락 가능성은 실제 여부와 관계없이 내용에 대해 공감하는 시각이 높아지고 있다.

Q > 세계 부동산 시장, 용도별로 차별화 현상

-주거용 부동산, 금리 부담으로 조정국면

-상업용 부동산, 중심지역일수록 '호조세'

-SOC 부동산, 트럼프 집권으로 유망할 듯

-선진국 부동산 시장일수록 차별화 심할 듯

김현경

hkkim@wowtv.co.kr







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