Q. 저는 한 동네에서 40여년을 살아오며 10년전 6층 건물을 신축해 5개 층을 임대해주고 있습니다.
그런데 이제 나이가 팔순이 넘어 건물관리하기도 벅찬 것 같아 소유하고 있는 건물을 매매할까, 상속할까 고민 중에 있습니다.
만약 제가 자식들에게 건물을 상속한다면 월세로 임대를 하는 경우와 전세로 임대를 하는 경우 세금에 차이가 있는지요?
차이가 있다면 어떤 게 더 유리한지요? 또 상속세 계산할 때 공제되는 채무에는 어떤 것이 있는지도 궁금합니다.
Q. 장효윤/ 오늘은 건물 5개층을 임대하고 계신 분이 사연을 주셨네요.
만약 앞으로 상속을 하게 되면 월세와 전세 중 어떤 게 조금 더 유리한가,
차이가 있는가 궁금해 하셨는데요. 어떤가요?
A. 세무그룹 길 대표세무사 장운길/ 임대 중에 있는 부동산을 상속받는 경우 상속인은 임대계약이 만료되면 보증금을 반환해야 할
의무가 있으므로 상속세 및 증여세법에서는 이를 피상속인의 부채로 보아 상속세를 계산할 때 공제를 해주고 있습니다.
따라서 임대계약을 체결 할 때 월세비중을 줄이고 보증금을 많이 받는다면 공제 받을 수 있는
채무액이 많아지므로 상속세 부담을 줄일 수 있습니다.
Q. 장효윤/ 그러니까 전세보증금도 일종의 채무로 간주가 되어서 세금 계산시 공제가 된다는 말씀인데요.
구체적으로 예를 들어 설명해주시면 더 이해하기 쉬울 것 같아요.
A. 장운길/ 네, 예를 들어 시가 10억원 상당의 건물을 임대하면서 보증금 5억원에 월세 2백만원을 받았다면
상속이 개시되었을 때 5억원을 공제 받을 수 있으나, 보증금 1억원에 월세 8백만원을 받았다면
1억원 밖에 공제 받을 수 없습니다.
또한, 상속개시 1~2년 전에 체결한 임대차계약 내용 중 임대보증금의 합계액이 1년 이내에 2억원 이상이거나
2년 이내에 5억원 이상인 경우에는 그 사용처를 소명하여야 합니다.
상속세 및 증여세법에서는 그 사용처를 소명하지 못할 경우에는 소명하지 못한 일정금액에 대해
상속받은 재산으로 보아 상속세를 과세합니다.
따라서 2년 이내의 임대보증금을 채무로 신고할 경우에는 그 사용처에 대한 증빙을
철저히 확보해 두어 나중에 그 사용처를 소명하지 못해 상속세를 추징당하는 불이익을 받지 않도록
준비해 둘 필요가 있습니다.
Q. 장효윤/ 그럼 상속세를 계산할 때 공제되는 채무에는 어떤 것이 있는지도 궁금해하셨는데요.
먼저 채무공제,가 뭔지부터 알아야 할 것 같아요.
A. 장운길/ 상속을 받게 되면 피상속인의 재산에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 승계하므로
채무도 함께 상속이 됩니다. 그러므로 상속세를 계산할 때는 상속으로 취득한 재산의 가액에서 승계한 채무를
공제하여 주고 있는데, 이를 “채무공제”라고 합니다.
채무란 명칭 여하에 불구하고 상속개시 당시 피상속인이 부담하여야 할 확정된 채무로서
공과금 이외의 모든 부채를 말하며, 피상속인이 부담하여야 할 채무이면 금액에 관계없이 공제가 가능합니다.
그러나 채무는 상속세를 계산하는데 있어 가장 중요한 공제항목이므로
납세자와 세무당국간 분쟁이 발생할 소지가 가장 많습니다.
따라서 세법에서는 공제가능한 채무의 입증방법 등을 엄격하게 규정하여 가공채무의 발생을 방지하고 있습니다.
Q. 장효윤/ 오늘은 건물 상속시
알아두면 좋은 절세 관련 정보를 전해드리고 있는데요.좀 더 구체적으로
앞서 말씀해주신 공제 가능한 채무의 범위를 예를 들어 설명해 주시면 좋겠습니다.
A. 장운길/ 네, 공제가능한 채무의 범위를 예시를 들어 설명드리면,
미지급이자는 상속개시일 현재 피상속인의 채무에 대한
미지급이자는 공제할 수 있는 채무에 해당합니다.
그리고 보증채무가 있는데요,
피상속인이 부담하고 있는 보증채무 중 주채무자가 변제불능의 상태에 있어
상속인이 주채무자에게 구상권을 행사할 수 없다고 인정되는 부분에 상당하는 금액은 채무로서 공제합니다.
다음은 연대채무가 있는데요,
피상속인이 연대채무자인 경우에 상속재산에서 공제할 채무액은 피상속인의 부담분에 상당하는 금액에 한하여
공제할 수 있습니다.
또한, 임대보증금인데요,
피상속인이 토지·건물의 소유자로서 체결한 임대차계약서상의 보증금은 채무로서 공제합니다.
한가지 더, 사용인의 퇴직금상당액에 대한 채무가 있는데요,
피상속인이 사업상 고용한 사용인에 대한 상속개시일까지의 퇴직금상당액은 공제할 수 있는 채무에 해당합니다.
Q. 장효윤/ 마지막으로 상속을 받게 될 경우 채무에 대한 입증책임은 누구에게 있는 건가요?
A. 장운길/ 네, 상속개시 당시 피상속인의 채무가 존재하는지 여부,
보증채무 및 연대채무의 경우 주채무자가 변재불능의 상태에 있어 피상속인이 부담하게 될 것이라는
사유 등에 대한 입증책임은 납세의무자에게 있습니다.
장운길 세무그룹 길 대표세무사
前 반포, 남대문, 강동, 속초세무서장, 중부지방국세청 조사3국 조사2과장, 국세청 감사담당관, 서울지방국세청 국제조사과 / 現 가천대학교 경영학부 겸임교수
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