"美 주택구매 지수 의미있는 저점 확인후 반등해야"

굿모닝 투자의 아침 1부 - 지표와 세계경제

BS투자증권 홍순표> NAHB 주택 시장지수는 전미 주택 건설 협회에서 900명 가량의 주거용 주택 건설업자들을 대상으로 향후 부동산 경기에 대해 서베이를 한 지표다. 일단 NAHB 주택 시장지수는 1월 56포인트를 기록하면서 당초 시장의 예상치인 58포인트, 전월치 57포인트를 하회했다. 현재 작년 6월 이후의 기준선인 50포인트를 8개월째 상회하면서, 여전히 주택 건설업자들은 향후 미국의 주택경기에 대해 낙관하고 있는 것을 알 수 있다.

그렇지만 주택 시장지수는 지난 2005년 11월 61포인트 이후 최고치인 58포인트선 전후로 현재 상승 흐름이 정체되고 있다. 그래서 최근 미국 주택 경기의 회복 흐름이 둔화되고 있다는 점이 확인된다. 앞으로도 주택 경기의 회복세가 더뎌질 가능성을 배제할 수 없다. 전년동월비 기준으로도 NAHB 주택 시장지수의 상승률은 작년 11월 이후 20%수준에서 현재 하방경직성을 보여주고 있지만, 지난 2012년 9월을 기점으로 피크아웃되고 있다는 우려감을 해소하지 못하고 있다.

이와 같이 주택 건설업자들의 향후 미국 주택경기에 대한 낙관적인 시각이 강화되지 못하고 있는 것은 수요 측면에서 주택시장을 지지해줄 수 있는 구매여력이 약해지고 있기 때문이다. 미국의 테이퍼링 이슈로 인해 모기지 금리가 상승하면서 주택 구매 여력에 영향을 받고 있다. 작년 10월을 기준으로 주택 구매 여력 지수는 2008년 11월 이후 가장 낮은 수준으로 하락했다. 또 전년동월비 기준으로 9개월 째 하락세를 기록하고 있다.

연준이 1월부터 테이퍼링을 단행하고 있고, 앞으로 강도가 높아질 수 있다는 우려로 인해 모기지 금리의 상승이 이어지는 것을 고려한다면, 주택 구매 여력 지수는 단기간에 개선되긴 어려울 것이다. 향후 미국 주택시장에 대한 낙관적인 시각의 강화를 가늠하기 위해서는 주택 구매 여력 지수가 의미 있는 저점을 확인하고 반등에 나서야 한다.

현재 미국의 주택경기는 수요측면이 아닌 공급측면에서 개선 흐름이 지지되고 있다. 지난 11월 신규 주택 착공 건수가 전월대비 22.7% 증가한 109만 1천 건으로 2008년 2월 이후 최대치다. 또 건축 허가 건수는 전월대비 3.1% 감소에 그치면서 미국의 주택 공급 관련지표들은 작년 하반기 이후 주택경기의 개선 흐름을 유지하는데 기여하고 있는 것으로 볼 수 있다. 그렇지만 오늘 밤에 발표될 주택 관련 공급지표는 다소 약해질 것으로 예상한다.

12월 신규 주택 착공 건수는 전월대비 기준으로 3개월 만에 감소세로 돌아섰을 것으로 예상하고, 전년동월비 기준으로도 20%포인트이상 증가세가 약화됐을 것으로 예상하고 있다. 그리고 12월 건축 허가 건수도 전월대비 기준 2개월 연속 마이너스 증가율을 기록했을 것으로 예상한다. 이와 같이 미국의 지표들이 약해질 것으로 예상하는 이유는 모기지 금리 상승에서 비롯되는 부담감에 기인한 것으로 볼 수 있다.


주택허가를 받아 주택 건설에 착공하고, 또 완공된 주택이 주택시장에 공급되면서 매매가 이루어지는 흐름들을 감안하면 주택 공급의 개선이 속도를 내더라도 수요가 부진하게 나타난다면 1차적으로 주택 가격의 상승이 제한되거나 오히려 하락하게 된다. 또 주택가격의 부진은 2차적으로 주택 공급 속도를 둔화시키는 요인으로 작용한다. 그리고 이러한 흐름들은 자산 효과 경로를 통해 개인 소비에 부담이 될 수 있고, 공급둔화로 주택 투자가 늦어져 경제 성장에도 부담으로 작용할 가능성이 있다.


실제 30년물 모기지 금리는 미국 테이퍼링 단행 결정으로 작년 12월 월 평균 4.5%를 기록하면서 전월보다 0.2%포인트 상승했다. 또 높아진 모기지 금리의 부담을 반영하면서 모기지 신청 지수 내 구매 지수도 12월에 평균 175.5포인트로 전월보다 6%이상 하락했다. 모기지 신청 내 구매지수가 기존 주택 판매, 신규 주택 판매 건수의 선행하는 것을 감안하면 미국의 주택수요의 둔화는 지속될 것으로 보인다. 이와 같이 미국 주택의 수요 둔화가 이어진다면 그동안 미국 주택 경기를 지지했던 신규 주택 착공, 건축 허가 건수 등 공급지표들에 둔화로 이어질 수 있다. 일단 미국 주택 시장의 개선 흐름은 기조적으로 이어질 수 있지만, 기조가 약해질 가능성에 염두해야 한다.