"세계 집값 상승, 증시에 '원투펀치'"

굿모닝 투자의 아침 1부 - 한상춘의 지금 세계는
한국경제신문 한상춘 > 이틀 전부터 세계 집값이 버블이라는 이야기가 많이 나오고 있다. 미국의 양대 재정 현안, 출구전략에 머물러서 증시에 초점이 맞춰져 있을 때 재테크 관점에서는 오히려 부동산 시장이 더 큰 관심이 되고 있다. 그만큼 국내 부동산 시장과 달리 세계 부동산 시장이 거침없이 오르고 있다.
대체로 거의 모든 세계의 부동산 시장이 오르고 있다. 특히 영국, 독일은 중앙은행 총재가 부동산 거품을 우려할 정도로 많이 오르고 있고 중국도 긴축 문제가 다시 거론되는 것이 상하이 도시를 중심으로 집값이 굉장히 오르고 있기 때문이다. 우리 교포들이 많이 나가 있는 호주나 캐나다도 집값이 오르고 있는데 전반적으로 지금은 거품 우려 단계다.
세계에서 부동산 집값에 가장 권위를 갖고 있는 것이 노벨경제학상을 탄 로버트 실러다. 로버트 실러가 노벨경제학상을 탄 이유는 물론 학문적 업적, 인격도 훌륭하지만 사회적 관심사와 결부된 측면도 있다. 그만큼 세계 부동산 시장이 좋다 보니까 로버트 실러가 노벨경제학상을 탄 것으로 보인다. 국내 부동산 시장은 4월, 8월 대책에도 불구하고 여전히 침체 국면이 지속되면서 세계 부동산 시장과 상당히 대조되는 모습이다.
지난 한 달 간 미국의 3대 현안인 출구전략, 예산안, 국가부채 문제 등이 초점이 돼서 증시가 주춤하는 양상을 보였다. 그 사이에 부동산이 버팀목 역할을 했는데 서로가 상호작용한다는 측면에서 원투펀치의 의미를 갖는다. 부동산 3대 지표라면 착공지수, 판매지수, 재테크와 관련된 투자 수익과 관련된 지수다. 이런 것이 트리플 크라운이라는 이야기가 나올 만큼 좋은 상황이다. 미국의 집값은 초기에 위기의 진원지인 주택시장에서 상업용 부동산 시장으로 확산되고 있다.
미국의 상업용 부동산 시장의 가격이 최근 많이 오르고 있는데 예전에도 미국의 상업용 부동산에 대해서 지분 투자를 하면 수익이 많이 날 것이라고 이야기했는데 지금 가파르게 오르고 있다. 그런 측면에서 미국의 부동산 거품을 우려하는 목소리가 내고 있는데 재테크에서 초미의 관심이 되고 있다. 미국이 여러 가지 악재에도 불구하고 주가가 크게 떨어지지 않는 것은 떨어지는 시점에 부동산이 받치고 있고 투자심리가 상호작용을 일으켜서 지금과 같은 양상이 나타나는 것이다.
국내 부동산 시장도 침체 국면에서 벗어나기 위해서 현 정부가 두 차례 대대적인 정책을 발표하고 있다. 미국의 정책이 반드시 좋은 것은 아니지만 미국은 6년 전 글로벌 금융위기 때 주택시장 문제가 우리보다 더 어려웠다. 불과 5년 만에 위기 이전으로 돌아갈 만큼, 또 거품을 우려할 만큼 빨리 부동산 시장을 올린 것은 상당히 많은 시사점을 준다.
가장 중요한 것은 원인 진단이 잘됐다. 그리고 실수요자 중심의 부동산 대책을 가져갔던 것이 크다. 그리고 정책 목표가 위기 극복, 경기 회복, 일자리 창출 등 이런 각도에서 많은 부동산 대책에도 불구하고 질적으로 목적에 부합하는 정책을 핀 것이 미국의 부동산 활황을 보이는 큰 요인이다. 초기 단계에는 체리피킹 차원에서 부동산 시장을 띄우고 그 이후에 임팩트적 관점에서 부동산 대책을 했다.
이것은 서브프라임 모기지 때 서민들이 밖으로 나갔다. 주택은 부동산 투기보다는 주거 안정을 위해서 주택을 짓는 것이다. 임팩트라는 것은 empathy+pact다. 감정이입을 사회적으로 연대한다는 것이다. 그럼 없는 사람들의 실수요적인 차원에서 주거 안정을 위해서 주택시장에 부동산 대책을 핀 것이다.
그리고 어느 정도 진정이 되고 나니까 일자리 창출을 위해 제조업과 함께 주택 부분이 고용창출계수가 높기 때문에 3차 양적 완화 정책에서 MBS를 집중적으로 매입하는 방식을 취했다. 그러면 같은 돈을 공급한다고 해도 주택시장에 자금을 몰아준 것이다. 그 시기의 목표에 맞게 정책사안을 적합하게 가져갔던 것이 5년 전의, 지금의 우리의 부동산 시장보다 훨씬 어려웠던 미국의 부동산 시장을 끌어올리는 데 결정적 역할을 했다.
주택시장은 레버리지 투자를 많이 한다. 위기 때 자본 부족에 시달리는 것이 주택 시장이다. 그런 문제를 풀어가기 위해서는 돈을 공급할 수 밖에 없다. 세계 부동산 시장이 올라가는 이유는 거의 다 돈을 풀었다. 미국의 양적 완화 정책, 일본의 아베노믹스, 유럽도 돈을 풀었고 초저금리까지 같이 맞물렸다.
유럽은 미국과 달리 직접 금융시장보다 간접 금융시장이기 때문에 기준이 되는 대출금리를 낮추기 위해서는 금리정책까지 같이 추진해야 한다. 전통적으로 물가 안정을 하기 위해서 기준금리를 쉽게 변동하지 않는 것이 유럽인데 그럼에도 불구하고 기준금리를 강하게 내렸다. 한국은 부동산 시장을 올린다고 열심히 노력했지만 물가 안정을 기한다고 해도 기존금리를 내리지 않았다.
한국은행은 물가 안정이 목표다. 물가 안정이 목표고 금리정책의 바탕이 되기 때문에 물가에 대한 예측을 잘 해야 한다. 우리나라 물가 1% 떨어졌는데 예측은 2%였다. 한은 예측대로 2%라면 물가가 불안하니까 금리는 내리지 않아야 하는데 지금 실제 물가는 1%다. 결과적으로 1% 예측을 잘 했다면 금리를 내릴 수밖에 없고, 금리를 내릴 수 밖에 없기 때문에 다른 부동산 대책과 맞물려서 부동산 시장이 살아날 수 있다. 해외 부동산 시장이 오른 이유는 정확한 진단과 정확한 예측이 결부돼서 정책적으로 정확하게 가져갔던 것이 우리보다 더 어려운 환경을 끌어올린 바탕이 된 것이다.
스위트 스팟은 핵심적인 부분이라는 의미로 원투펀치보다 더 발전된 형태의 모습이다. 과거에 한국 경제를 이야기할 때 선샤인, 스위트 스팟 이야기를 많이 했다. 요즘 외국 자본이 많이 들어와도 한국 자본에 대해 그런 식으로 이야기하지 않는 것은 다른 의미가 있다.
원투펀치에서 선샤인이 될 것이라는 기대가 과연 이루어질 것이냐의 측면에서 보면 지금 미국의 자산시장에서는 주가도 거품, 부동산도 거품 우려가 제기되고 있다. 최근 양대 재정 현안이 타결되고, 양적 완화 정책으로 상당히 낙관적인 모습이지만 월가의 시장참여자들은 자산 부분이 펀더멘탈보다 더 올라갔기 때문에 월가의 시장참여자들은 양적 완화 정책을 계속 추진할 것이냐는 돈 문제보다는 펀더멘탈이 올라가느냐에 더 관심이크다. 펀더멘탈이 올라야 부동산 거품을 잡을 수 있기 때문이다.
그런 측면에서 양적 완화 정책의 지속 가능한 기대감보다 펀더멘탈이 더 중요하다. 무조건 양적 완화 정책이 지속되기 때문에 주가가 올라간다는 식으로 인과관계를 그대로 이야기하지만 지금 미국의 주가는 펀더멘탈에 의해 움직인다. 지금은 돈이 넘치기 때문에 월가의 시장참여자들은 양적 완화 정책 기대감이 과거보다는 많이 떨어진 상태이기 때문에 무조건 주가가 오르면 출구전략이 연기돼서 양적 완화 정책이 계속 추진될 것이라는 쪽에 인과관계를 맺는 것은 옳지 않다. 그래서 실물경제지표가 살아나느냐에 더 관심을 가져야 한다.
통화정책에 정책변화가 될 것인지가 중요하다. 미국의 집값이 많이 오르고 있고 세계 부동산 가격이 오르고 있지만 결국 펀더멘탈이 받쳐주지 못하면 거품 우려가 될 수 밖에 없다. 그렇다면 통화정책은 당연이 변해야 한다. 다만 지금 경기에서 주가가 오르더라도 국민들 입장에서 가장 관심 있는 것은 고용지표다. 이제 절대 규모를 쏟아내는 정책은 필요 없다.
정책 목표에 맞게끔 정책을 조절해야 하는데 경기적 측면에서 고용을 중시한다면 고용창출계수가 가장 높은 것이 산업에 있어서는 제조업, 재테크 시장에서는 부동산 부분이다. 그래서 부동산 부분만큼은 우호적인 시장이 당분간 지속될 것이다. 특히 차기의장인 자넷 옐런은 웰스 이펙트가 크다고 인정하는 사람이기 때문에 주식보다 부동산에 초점을 맞추는 정책은 앞으로도 지속될 것이다.