마켓포커스 2부 - 심층분석
삼성증권 김은경 > 가장 대표적으로 논의되고 있는 것은 양도소득세의 감면이다. 지난 이명박 정부 당시에는 미분양 주택에 한해 양도소득세를 감면했던 대책이 나왔다. 현재 거론되고 있는 부분은 미분양주택뿐만 아니라 신축 주택에 대한 부분도 양도소득세를 감면하는 방안이다. 과거 1997년 말 외환위기 직후 신축주택에 대해 한시적으로 5년 간 양도소득세 특례 조항을 통해 감면했었다. 이렇게 되는 경우 MB정부 이후 신축주택의 세제완화 규모를 늘리는 것으로 볼 수 있다. 현재 거론되고 있는 것은 기존주택까지도 양도소득세의 한시적 5년 간 감면 부분이다. 이는 언론을 통해 일부 보도되기도 했다. 이 부분까지 감면된다면 유례 없이 굉장히 큰 대폭적인 세제감면제도가 될 것으로 보인다.
당초 LTV나 DTI 규제는 아예 빠질 것이라는 이야기가 나오기도 했다. 현재 유력하게 나오는 부분은 생애최초 주택구입자에 대한 한시적인 완화 등의 이야기가 포함되고 있는 것으로 보인다. 단순히 부동산 대책뿐만 아니라 최근 급증하고 있는 가계부채의 영향까지도 검토를 해야 한다. 가계의 건전성 문제나 이것이 결국 가계의 부채 관리가 되지 않으면 내수 악화로 이어지고 전반적인 경제에도 영향을 미칠 것이다. 지난번 서승환 국토해양부 장관 역시 취임 당시 이를 부동산 대책뿐만 아니라 금융 대책까지 생각을 해서 검토해야 한다고 이미 이야기했다. 굉장히 신중할 필요가 있다고 보이지만 하우스푸어나 일정 부분 당장 주택의 대출로 인해 압박이 큰 사람들의 한시적이고 제한적인 완화는 필요하다고 본다.
양도세의 경우 기존 주택까지 확대된다면 시장에 미칠 영향이 적지 않을 것이다. 거래 활성화를 위해 정부가 강력한 의지를 보여주는 것이기 때문에 시장에서 구매 여력이 있는 중산층이나 주택구입을 계획하고 있던, 기존의 전세 가격이 너무 올라 전세가 부담이 컸던 수요가 일부 매매로 전환되는 효과도 생각할 수 있다. 다만 이런 기존주택이 빠지고 미분양과 신축주택이 한정된다면 과거 이미 사례를 경험한 적이 있었기 때문에 큰 폭의 거래활성화는 아니더라도 신규분양시장의 활성화 정도는 예상할 수 있다.
다만 취득세의 6개월 한시 연장에서 1년 연장이 검토되고 있다. 전반적인 주택구매 수요를 진작시킨다는 측면에서 주택을 처음 구입하는 사람이나 기존 전용면적 85제곱미터 이하, 6억 원 이하로 한정해 취득세를 올해 말까지 감면해주는 부분은 주택을 처음 구입하는 젊은 층, 사회초년생, 신혼부부, 기존 전세세입자에게 영향을 줄 수 있다. 하지만 궁극적인 시장의 상황은 과연 지금 집을 샀을 때 집값이 오를 수 있겠느냐, 물가상승 이상의 기대를 할 수 있느냐다. 결국 부동산 시장이 전반적으로 회복을 할 수 있다는 이해나 기대심리가 시장에 반영되지 못하는 측면이 많기 때문에 정책적인 요인이 완화된다고 하더라도 시장에 어떤 온기를 미치기까지는 상당한 시간이 필요하다. 오늘 발표되는 완화 폭에 따라 결정될 수 있을 것으로 보인다.
LIG투자증권 채상욱 > 건설업종에는 긍정적인 영향을 미칠 것이다. 서승환 국토부장관이 기존에 언급한 것처럼 지금 중요한 것은 부동산 가격이 더 떨어지지 않는다는 심리적인 안정감 회복이다. 오늘 발표되는 정책에 대한 시장의 기대는 다 다르지만 정부의 주택가격 안정화라는 방향성은 최소한 확인할 수 있기 때문에 건설업황, 특히 주택시황에는 긍정적이다.
현대산업 같이 주택비중이 100%에 달하는 회사나 GS건설 같은 건설주, 금융위기 이후 주택시장에서 대우건설이 가장 성공적인 모습을 보여왔기 때문에 이런 회사들이 수혜주라고 생각할 수 있다. 지금 관점을 바꾸면 대형 5개사 중에서 과거에는 주택매출 비중이 상당히 높았다가 금융위기 이후 주택시장이 하향하면서 매출 비중이 상당히 낮아진 기업들, 특히 삼성물산이나 GS건설도 여기에 해당되는데 이런 회사들을 지금 지켜볼 때다.
LIG 투자증권도 부동산 가격이 회복될 것이라는 보고서를 냈다. 이번 대책은 크게 세 가지인데 세제 관련, 수급 관련, 금융 관련된 것이다. 시장에서는 세제나 금융 관련 기대감이 상당히 크지만 수급, 그 중에서도 공급이 이번 정책의 핵심으로 본다. 특히 공급에서는 보금자리 주택과 관련해 탄력적으로 대응하겠다, 아니면 임대로 전환하겠다, 전반적으로 축소하겠다 등 공급 관련 내용만 있다면 금융이나 세금 관련해 굉장히 큰 대책이 나오지 않더라도 상당히 호재로 작용할 것이다. 왜냐하면 지금 전국의 재건축 503개 단지가 있고 재개발이 2362개가 있다. 이 중에서 서울만 재건축이 142개인데 80%는 사업시행 인가를 받지 못한 상태다. 그리고 재개발도 서울만 506개인데 그 중 90% 정도 되는 454개가 사업시행 인가를 못 받았다. 우리나라 주택 공급에 대한 일부의 생각과 달리 인구 1000명 당 주택 수는 한국이 301세대 혹은 364세대로 나뉘는데 이 부분은 미국이 410세대, 일본의 451세대에 비해 한참 모자라다. 공급을 늘려야 될 필요성이 있는데 민간 공급의 발목을 그동안 잡아왔던 것이 보금자리 주택이었기 때문에 공급의 완화 등이 반영된다면 기존에 지연되어 오던 재건축, 재개발 사업이 돌아설 수 있다. 이는 주택 가격 회복에 상당히 긍정적일 것이다.
재건축, 재개발 수주 잔고, 주택 잔고 5개 회사만 합치면 53조 원이다. 그 53조 원이 매출화된다고 생각하면 1%p만 매출화되어도 연간 5300억 원의 매출 효과가 생긴다. 이로 인한 기대효과로 소비진작 등도 생길 것으로 본다. 건설회사로 압축해서 보면 삼성물산과 현대건설을 최선호주로 꼽고 있다. 삼성물산은 주택잔고가 현재 14.7조 원이다. 그리고 주택 매출이 1조 원이 안 되기 때문에 매출 주택 시황이 돌아섰을 때 매출 증가 속도가 가장 빨리 늘어날 수 있다. 그리고 서울 외 지역의 미착공 PF도 가장 낮기 때문에 실적 측면에서도 안정적이다. 현대건설은 주택 회복에서 한 발짝 떨어져 있는데 주택잔고 53조 원의 매출화는 시일이 걸리는 부분이기 때문에 1분기 실적 안정성이 가장 높은, 가장 높은 영업이익을 낼 현대건설을 같이 보면 조합이 괜찮다.
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