철로는 단순한 교통 인프라를 넘어 부동산 지형도를 재편하는 핵심 축이다. 수도권광역급행철도(GTX) 개통이 가시화하면서 집값에 영향을 미치는 요인이 바뀌고 있다. 한경닷컴은 노선별 개통 효과와 역세권·비역세권 간 가격 격차, 거래 흐름 변화를 데이터와 현장 취재로 짚는다. 철로를 따라 달라지는 집의 가치와 시장 재편의 실체를 검증할 예정이다. [편집자주]
경기 군포시 금정역은 수도권 전철 이용객 사이에서 '5초 환승역'으로 알려진 곳이다. 1호선과 4호선 열차가 같은 승강장 양쪽에 정차해 방향만 맞으면 계단을 오르내리지 않고 갈아탈 수 있어서다. 1988년 문을 연 금정역은 군포와 안산, 수원 등 경기 서남부 주민들이 서울로 오가는 주요 환승 거점이다.
이곳에 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 들어설 예정이다. 군포시는 남부역사와 북부역사를 연결한 뒤 복합환승센터를 조성하는 개발도 추진하고 있다. 주변 부동산 시장에서는 신축 아파트가 13억원에 거래되고 구축 단지에도 매수세가 몰리고 있다.
금정역 신축 13억원 거래…대단지도 12억원대
15일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 군포시 금정동 '힐스테이트금정역' 전용면적 84㎡는 지난 9월 20일 30층이 13억원에 손바뀜했다. 2023년 같은 면적대 거래가격인 10억원보다 3억원 높다. 지난달 25일에도 같은 면적 14층이 12억5000만원에 거래됐다.ADVERTISEMENT
금정역 생활권에 있는 산본동 '래미안하이어스'도 높은 가격을 유지하고 있다. 이 단지 전용 84㎡는 지난 9월 14일 12억4500만원에 거래됐다. 2023년 같은 면적대 최고 거래가격인 9억6500만원보다 2억8000만원 높다. 지난달 20일에도 12억원에 손바뀜했다.
금정역 인근에 있는 A 공인 중개 관계자는 "힐스테이트금정역의 경우 16억원까지 매물이 나와 있긴 하지만 실제 거래는 12억원대 후반에서 13억원대에 이뤄지고 있다"며 "GTX가 개통되면 가장 수혜를 직접적으로 받는 곳이라 가격대가 높게 형성됐다"고 설명했다.
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이어 "래미안하이어스는 지어진 지 오래되긴 했지만 대단지에 초품아(초등학교를 품은 아파트)인 데다 금정역도 걸어서 갈 수 있다는 점에서 가격이 높다"고 덧붙였다.
상대적으로 가격이 저렴한 구축 아파트에서는 거래가 활발하다. 높은 신축 아파트 가격에 부담을 느낀 젊은 실수요자들이 진입 문턱이 낮은 구축 아파트로 눈을 돌리고 있다. 주거비 부담 속에서 내 집 마련이 가능한 선택지를 찾는 이른바 '생존 매수'의 성격을 띤다는 분석이다.
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부동산 정보제공 앱(응용프로그램) 아파트실거래가에 따르면 지난 9월 1일부터 이달 11일까지 군포시에서 매매 거래가 가장 많았던 단지는 산본동 '개나리주공13단지'로 53건을 기록했다. 금정동 '율곡주공3단지'가 52건, '주공2-1단지'가 51건으로 그 뒤를 이었다.
가격 차이도 크다. 국토교통부 실거래가에 따르면 율곡주공3단지 전용 52㎡의 올해 거래가격 중간값은 4억3800만원이다. 2023년 3억6000만원보다 7800만원 올랐지만 금정역 인근 신축 전용 84㎡ 거래가격과 비교하면 여전히 낮은 수준이다.
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산본동 '세종주공6단지' 전용 약 58㎡도 2023년 거래가격 중간값 4억2250만원에서 올해 5억5000만원으로 올랐다. 신축 아파트 가격이 12억~13억원대에 형성된 가운데 상대적으로 저렴한 구축 단지에서도 가격 상승이 나타나고 있다.
율곡주공3단지 인근 B 공인 중개 관계자는 "요즘 젊은 층이 많이 찾다 보니까 이사 들어가는 집 위주로 많이 거래됐다"고 말했다. 비규제지역이라는 점과 상대적으로 낮은 가격 덕분에 대출을 활용해 내 집 마련에 나서는 실수요자들이 늘었다는 설명이다. 세입자가 있는 집보다 즉시 입주할 수 있는 매물이 인기를 끌고 있다.
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개나리주공13단지는 리모델링 사업에 대한 기대감이 거래를 이끌고 있다는 설명이다. 인근 C 공인 중개 관계자는 "분담금 확정총회 일정이 구체화한 뒤 매수 문의가 늘었다"며 "정비사업 기대감에 실수요자가 몰렸다"고 설명했다.
GTX-C에 역사 통합까지…집값 움직이는 건 가격 접근성
금정역 일대에서는 철도망 확충과 도시정비사업이 함께 추진되고 있다. GTX-C는 경기 양주시 덕정에서 서울 청량리와 삼성, 경기 과천과 금정 등을 거쳐 수원으로 이어지는 광역급행철도 노선이다. 개통하면 금정역에서 서울 주요 업무지역으로 이동하는 시간이 단축될 것으로 기대된다. 기존 1·4호선에 GTX-C가 더해지면서 경기 서남부의 광역교통 거점으로서 역할도 확대될 전망이다.역사 통합개발도 추진 중이다. 현재 금정역은 남부역사와 북부역사가 약 70m 떨어져 있다. 군포시는 두 역사를 연결하고 환승체계를 개선하는 종합개발을 구상하고 있다. 다만 사업별 일정과 재원 분담 문제는 해결해야 할 과제로 남아 있다.
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역 주변 재개발도 진행되고 있다. 금정역세권1구역 재개발 조합은 지난달 24일 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했다. 금정동 727번지 일대에 최고 35층, 10개 동, 1137가구 규모의 아파트 등을 짓는 사업이다. 인근 금정2·3·4구역에서도 재개발이 추진되고 있다.
교통망과 주거환경이 함께 개선될 수 있지만 GTX-C 개통과 역사 통합, 재개발은 각각 추진 절차가 다르다. 실제 변화가 나타나기까지는 시간이 필요하다. 전문가들도 최근 군포시 주택시장의 움직임을 GTX-C 호재만으로 설명하기는 어렵다고 봤다.
윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산 전문위원은 "개별 호재보다는 비규제지역, 가격 접근성이 먼저"라며 "규제지역에서 밀려난 수요가 대출과 실거주 관련 부담이 상대적으로 작은 곳으로 이동한 결과"라고 평가했다.
GTX-C의 영향은 장기적으로 나타날 것으로 내다봤다. 윤 위원은 "강남 접근성 개선 기대가 신축 대장 아파트에 먼저 반영되고 개통이 가까워질수록 주변 시장에도 영향을 줄 것"이라며 "다만 현재는 GTX-C 사업 추진의 불확실성이 일부 해소된 정도"라고 했다.
그러면서 "군포시 주택시장에 영향을 미치는 요인을 꼽자면 '군포시장의 회복', 'GTX', '정비사업' 순"이라며 "GTX-C와 정비사업이 미래 가치를 높일 수 있는 요인이라면 지금 거래를 움직이는 것은 가격 접근성과 실거주 수요"라고 분석했다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com