미국에서 지난 40년간 집을 더 크게 사는 것보다 여윳돈을 주식시장에 투자하는 편이 높은 수익을 거둔 것으로 나타났다. 집값 상승률이 가장 높았던 대도시에서도 주식 수익률을 따라잡지 못했지만, 가격 변동성은 주택이 상대적으로 낮았다.
5일(현지시간) 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 조지메이슨대 연구에서 1985년부터 2025년까지 미국 주택과 주식의 투자 성과를 비교한 결과 이같이 나타났다. 연구진은 주택담보대출 이자와 각종 세금, 투자자산 매각에 따른 양도소득세까지 반영한 수익률을 분석했다. 그 결과 미국에서 주택가격 상승률이 가장 높았던 지역에서도 스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수의 장기 투자 수익률을 넘어서지 못했다.
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이번 연구는 미국 연방주택금융청(FHFA)이 집계한 1985년 이후 주별·대도시권별 평균 주택가격을 바탕으로 이뤄졌다. 연구진은 대부분의 주와 주요 30개 대도시권을 분석 대상으로 삼았다. 다만 코네티컷, 델라웨어, 하와이, 매사추세츠, 뉴저지, 로드아일랜드 등 6개 주는 해당 기간의 자료가 충분하지 않거나 일관성이 부족해 주별 분석에서 제외했다.
연구진은 1985년 당시 10만달러짜리 주택을 구매하려던 사람이 여윳돈으로 더 비싼 집을 살지, S&P500에 투자할지를 고민하는 상황을 가정했다. 주택 구매자는 집값의 20%를 계약금 성격의 자기자금으로 내고 나머지 80%는 변동금리 주택담보대출로 조달하는 것으로 설정했다.
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또 2025년 12월 31일 주택과 S&P500 투자자산을 모두 매각했다고 가정하고 최고 세율의 연방 장기 양도소득세를 반영했다. 이러한 조건에서 S&P500의 세후·매각 후 연평균 수익률은 7.57%로 집계됐다. 주택가격이 크게 오른 지역에서도 대출 비용과 세금까지 고려하면 주식 투자보다 수익성이 낮았다는 의미다.
대도시권 가운데 주택 투자 수익률이 가장 높았던 곳은 시애틀로 연평균 6.22%를 기록했다. 이어 샌디에이고 6.05%, 로스앤젤레스 5.98%, 마이애미 5.91%, 샌프란시스코 5.80% 순이었다. 이들 5개 도시 모두 S&P500의 7.57%에 미치지 못했다. 반면 수익률이 가장 낮은 대도시권은 세인트루이스 3.88%였으며 휴스턴 4.04%, 댈러스·신시내티·시카고가 각각 4.22%로 뒤를 이었다.
다만 투자 위험 측면에서는 주택의 상대적 안정성이 확인됐다. 분석 기간 S&P500의 연간 변동성은 16.5%로 평균 주택 수익률의 변동성 9%보다 약 1.8배 높았다. 주식이 더 높은 수익률을 기록한 대신 가격 등락도 컸다는 뜻이다. 연구진은 "이번 분석이 여윳돈으로 주택을 구매한 뒤 임대사업을 운영했을 때 발생하는 수익은 반영하지 않았다"고 설명했다. WSJ은 "더 큰 주택을 구매할 여윳돈이 있는 가구라면 주거 필요성과 함께 대출 비용, 세금, 예상 수익률, 가격 변동성을 종합적으로 비교할 필요가 있다"고 분석했다.
김동현 기자 3code@hankyung.com
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