부동산 시장이 경색될 때마다 반복해서 등장하는 단어가 있다. 바로 부실채권(NPL)이다. 3개월 이상 이자가 밀려 금융권에서 '마이너스' 딱지가 붙은 이 채권은, 경매 시장을 거쳐 자금을 회수하는 대표적 고위험·고수익 자산이다.
과거 NPL은 전문 기관의 영역이었으나 시장 분위기가 얼어붙자 일반 개인 투자자들의 심리를 흔드는 유혹의 도구로 다시 부상하고 있다.
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2016년 대부업법 개정으로 개인의 NPL 직접 매입(론세일)이 금지된 지 10년이 지났다. 무분별한 채권 추심을 막고 서민 자산을 보호하겠다는 취지였으나, 시장은 언제나 규제의 담장을 넘어설 꼼수를 찾아냈다. 사설 경매학원과 일부 온라인 매체가 주도하는 우회 투자가 대표적이다.
자본금 5000만원짜리 페이퍼컴퍼니 형태의 대부법인을 세우게 하거나, 민법상 대위변제 제도를 편법 활용하고, 채권을 담보로 질권대출을 쪼개 파는 방식이 횡행하고 있다.
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문제는 이러한 편법 투자가 단순한 자율적 시장 거래를 넘어 금융 질서를 교란한다는 점이다. 특히 사설 학원 등에서 강조하는 '원금 보장과 연 15~20% 고수익'이라는 슬로건은 시장의 기본 원리와 정면으로 충돌한다.
세상에는 고수익이면서 원금이 보장되는 자산이란 존재하지 않는다. 부동산 경기 침체가 이어지고 낙찰가가 감정가에 미치지 못하면, 1순위 담보 채권이라 할지라도 손실을 면하기 어렵다. 실제로 유치권 등 복잡한 권리관계가 얽히거나 연이은 유찰로 투자 원금을 날리는 사례가 끊이지 않는 배경이다.
더욱 심각한 것은 투자 과정에서 발생하는 법적 위험이다. 금융당국 인가를 받지 않고 다수인에게 자금을 모으는 행위는 유사수신행위 처벌법 위반이나 무등록 대부업으로 처벌받을 수 있다. 투자 실패에 따른 경제적 손실은 물론, 법적 책임을 지게 되는 이중의 위험에 노출되는 셈이다.
경매 시장에 나오는 NPL 물량은 구조조정 과정에서 발생하는 자연스러운 부산물이다. 그러나 제도권 밖에서 편법과 꼼수로 포장된 '비밀 투자'는 자산 시장의 이상 징후일 뿐이다.
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투자자 스스로가 '위험이 없다'는 착각에서 벗어나지 않는 한, 규제의 틈새를 노린 위험한 잔치는 앞으로도 이름을 바꿔가며 반복될 것이다.
<한경닷컴 The Lifeist> 도기안 현)대한공경매협회 대표, 옥션플렉스 대표, 법원경매신문
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