빌딩 투자 ABC
아무리 좋은 위치에 있는 빌딩이라도 공실은 있을 수 있다. 반대로 공실이 없다고 무턱대고 좋은 빌딩이라고 믿어서도 안 된다.
시대에 따라 선호 임차인도 바뀐다. 1980~1990년대에는 은행이 있는 빌딩이 최고였다. 그러다가 외환위기가 터지면서 최고 임차인 자리를 편의점에 넘겨주게 된다. 그 후로는 커피숍이 그 자리를 이어오고 있다. ‘커피공화국’이 된 것이다. 그리고 최근에는 쉑쉑버거, 블루보틀 같은 해외 유명 프랜차이즈에 사람들이 몰리는 것을 흔히 볼 수 있다.
대형 프랜차이즈 업체가 입점하고 있으면 철저한 상권 검증을 통과했다고 볼 수 있다. 나름대로 건물 가치를 인정받은 것이기에 임대료 인상도 비교적 수월하다고 할 수 있다.
반대로 이미 입점한 임차인들이 다소 낮은 임차료를 내고 있거나, 보잘 것 없는 업종이라고 빌딩 가치를 저평가해서는 안 된다. 지금보다 미래가 더 중요하다. 낡은 빌딩이라도 리모델링이나 증개축을 통해 충분히 좋은 빌딩으로 탈바꿈할 수 있다.
우선 주변의 임대시세를 파악해 해당 빌딩과 비교해보고 적당한지 확인하는 것이 중요하다. 현재의 임차인 구성만 보고 좋은 빌딩 여부를 판단하는 것은 옳지 않다는 것이다. 필자는 매입보다 관리가 더 중요하다고 여러 번 얘기했다.
빌딩 주변의 공실 상태, 상권, 임대료 수준을 파악해 입점 가능한 임차인을 찾아서 임차 의향이 있는 곳이 있다면 개선해서 임대하면 된다. 주변 상권과 조화를 이루고 있지 않거나 상대적으로 임대료가 과하다면, 현재는 공실이 없지만 향후 공실을 대비해야 하는 빌딩이 된다.
오동협 원빌딩 대표