Let"s Study - 부동산 경매 (3)
현장 물건조사와 매각명세서 분석 등을 거쳐 경매부동산을 매수하기로 결정했다면 그다음엔 차분히 입찰을 준비해야 한다. 우선 대법원경매 사이트나 사설 경매사이트를 통해 입찰법정과 입찰일시를 확인한다. 입찰 하루 전날은 입찰에 필요한 보증금을 수표 한 장으로 미리 준비해야 한다. 입찰보증금 확인이나 입찰에 떨어졌을 경우 환불받기에도 편리하기 때문이다. 입찰 당일에 보증금을 법원에 있는 은행에서 준비하려면 법원 은행은 다른 업무 등으로 항상 붐비기 때문에 자칫 시간에 쫓기기 쉬워 하루 전날 준비하는 것이 좋다. 간혹 입찰보증금을 입찰금액의 10%로 잘못 알고 있는 사람이 있으나 당시 입찰물건 최저가의 10%가 입찰보증금이다.
다음은 전날 일과 후에 입찰물건의 진행 상황을 경매 사이트를 통해 기일이 연기되거나 경매가 취하됐는가를 살펴야 한다. 일과 후에 살피는 것은 일과 중에 기일이 연기되거나 변경될 수 있기 때문이다. 또 부동산경매 특성상 입찰법정에 직접 가서 입찰하기 때문에 기일변경, 취하 등을 살피지 못하고 법정에 간다면 헛걸음으로 많은 시간과 경비를 낭비하게 된다.
입찰 보증금 하루 전 수표로 준비
경매법정의 개시는 보통 입찰일 오전 10시께 시작해 11시30분~11시50분에 입찰을 마감한다. 입찰 당일 경매법원에 도착하면 입찰법정 뒤쪽에 있는 게시판을 다시 확인해야 한다. 경매물건이 당일에 취하되는 때도 있기 때문이다. 이를 확인하지 않아 취하된 물건을 입찰하고 2시간 넘게 기다리다가 개찰 때에야 집행관의 호명과 함께 취하됨을 알게 돼 시간 낭비하는 경우를 종종 보게 된다. 게시판을 통해 차질없이 경매가 진행됨을 확인했다면 입찰표 작성을 준비해야 한다. 입찰표 작성은 입찰표와 보증금을 넣는 소봉투, 입찰표 및 소봉투를 넣는 대봉투가 한 세트다. 여기서 가장 중요한 것은 입찰표 작성이다.
입찰표에는 사건번호와 입찰자의 인적사항, 보증금액, 입찰금액 등을 적는다. 사건번호와 인적사항 등은 수정해도 무효 처리를 하지 않지만 입찰금액은 수정, 정정하면 무효 처리하기 때문에 절대 고치면 안 된다. 고쳐야 할 때는 법정 앞에 비치된 입찰표를 2~3부 여유 있게 가져와 새로 작성해야 한다. 입찰금액 작성 중 무효 처리 경우보다 더 조심해야 하는 게 있다. 바로 입찰보증금을 법원에 떼이는 것이다. 입찰 금액란을 보면 십 단위로 칸을 만들어 놓았는데, 입찰금액 작성 실수로 한 칸을 앞으로 적는 때 문제가 발생한다. 예를 들어 5억원을 쓴다는 게 한 칸 앞으로 써서 50억원을 쓰는 경우다. 이때는 당연히 1등 최고가 매수인이 된다. 그러나 낙찰가 50억원에 대한 잔금을 납부하지 못하고 보증금을 포기해야 하기 때문에 무효 처리되는 것보다 더 조심해야 한다. 이런 경우가 가끔 생겨 많은 사람에게 회자하기도 한다.
대리입찰 시 인감증명서 발급일자 확인
또 다른 실수는 입찰표도 정확히 작성하고, 날인도 정확히 하고는 마지막에 입찰보증금을 넣지 않아 무효처리 되는 경우다. 몇 년 전 의정부지방법원에서 상업용지를 몇십억원에 낙찰받은 최고가 매수인이 보증금 수표를 넣지 않아 10억원 가까이 적게 적은 차순위자가 물건을 낙찰받은 사례가 있었다. 무효 처리된 응찰자는 사소한 실수에 낭패를 봤고, 차순위자는 행운을 안게 됐다.
다음은 대리로 입찰하는 경우의 실수 사례다. 대리입찰 시 대리인은 입찰자(본인)의 인감증명서와 위임장을 첨부해야 하는데, 인감증명서의 시효 3개월이 지나 무효 처리되는 경우가 있다. 위임장의 날인도장과 인감증명서의 도장이 달라서 무효 처리되는 때도 가끔 있다. 따라서 대리입찰 시에는 인감증명서 발급일자와 자주 쓰지 않는 인감도장을 확인해야 한다. 이처럼 사소한 실수가 1등을 하고도 무효가 되거나 나아가 보증금을 떼이는 손해까지 보는 경우가 있다.
입찰일 전에 미리 준비하고 입찰일에 여유 있게 경매 법정에 도착해 차분하고 꼼꼼하게 살피고 입찰에 응하는 것이 실수를 줄이는 방법이다.
문동진 지엔비자산운용 대표