골드만 부동산 펀드에 다시 대출해주는 '펀드파이낸싱' 투자
신한대체운용 거래 발굴 및 펀드 설정, 하나금투 총액인수 확약으로 역할분담
수익률 5.3%대... 국내 보험사 위주 '인기'
≪이 기사는 05월11일(10:09) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
신한대체투자운용과 하나금융투자가 손잡고 골드만삭스의 부동산 대출펀드에 다시 7000억원(6억5000만달러)을 대출해주는 투자를 했다. 신한대체투자운용이 거래를 따냈고, 하나금융투자가 총액인수확약을 해 성사시킨 거래다.
10일 투자은행(IB)업계에 따르면 신한대체투자운용은 골드만삭스 3호 부동산 대출 펀드(RECP III)에 돈을 빌려주기 위한 6억5000만달러 규모의 국내 사모펀드 조성을 완료했다.
골드만삭스가 최근 모집을 마친 이 펀드에 다시 선순위 대출을 제공하는 '펀드파이낸싱' 방식으로 투자한다. 이 펀드의 규모는 67억달러. 전세계 기관에게서 50억달러를 모았고, 골드만삭스가 17억달러 규모의 자체자금을 투입했다. 국내에선 건설근로자공제회 등 국내 기관투자가가 지난해 출자약정을 했다.
골드만삭스 부동산 대출펀드의 목표수익률은 연 7~8% 이상으로 높은 편이다. 수익률과 리스크(위험)가 모두 낮은 프라임 빌딩보다는 멀티패밀리(집단주택) 등 다양한 부동산에 투자해 수익률을 확보하는 전략이다.
신한대체투자운용-하나금융투자는 이 펀드에 다시 대출을 해주는 '펀드파이낸싱' 방식으로 투자한다. 내부수익률(IRR)을 높이기 위한 방법이다. 골드만삭스는 이를 위해 총 25억달러 규모의 신디케이션론(집단대출)을 별도로 일으켰다. 여기에 하나금융투자-신한대체투자운용과 유럽 보험사 2곳이 참여해 지금까지 19억달러를 약정했다. 골드만삭스는 부동산 대출펀드와 신디케이션론 자금을 활용해 내년까지 미국, 유럽 등 선진국 부동산 30여개에 투자할 예정이다.
이번 투자로 신한대체투자우용-하나금융투자가 기대하는 수익률은 수익률은 연 5.3%다. 달러화 70%, 유로화로 30% 가량을 약정했다. 개별 물건 대출의 기대수익률이 높은만큼 위험도가 크다. 이를 글로벌 투자은행(IB)인 골드만삭스의 신용도를 바탕으로 상쇄시켰다. 이른바 '선순위 대출의 선순위'에 투자하는 셈이다.
기관투자가를 대상으로 한 재판매도 성공적으로 마무리될 전망이다. 하나금융투자는 이 거래를 따낼 당시 6억5000만달러 총액에 대한 대한 투자확약을 했다. 그러나 국내 보험사를 위주로 재판매가 성공적으로 이뤄지면서 자금 집행 시점에는 1억7500만달러만을 넣었다. 이 물량의 재판매도 조만간 끝날 것으로 예상하고 있다.
신한대체투자운용-하나금융투자는 이번 투자를 위한 국내 펀드를 설정하면서 별도의 '더블에이(AA) 수준의 신용등급을 획득한 것으로 알려졌다. 보험사가 부동산 대출에 투자할때 쌓아야 하는 위험계수 6%를 절반(3%)로 줄였다는 점이 인기 요인으로 분석된다.
김희송 대표가 이끄는 신한대체투자운용에서 거래를 발굴하고, 하나금융투자가 제빨리 인수확약을 하면서 성사됐다. 하나금융투자에선 지난해 영국 고속철도(HS1), 외곽순환도로(M25) 및 영국 바이오매스 메자닌투자(MGT) 등의 거래를 주선한 진형주 대체투자금융실장이 거래를 주도한 것으로 알려졌다. 하나금융투자는 최근 중동과 프랑스 민관협력(PPP) 인프라 사업 투자를 진행 중인 것으로 알려졌다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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