임차인 명도와 건축허가 신청
건물 가액 잘 따져봐야
신축을 목적으로 낡은 건물이 있는 부동산을 거래할 때 겪는 애로사항은 크게 세 가지 정도로 볼 수 있다. 어느 한쪽이 손해보지 않고 서로 목적을 달성하기 위해서는 상호 협의가 가장 중요하다.
첫째, 임차인 명도는 어떻게 누가 할 것인가? 상가임대차보호법이 개정되면서 임차인의 지위가 예전보다 좋아져서 임차인 명도가 쉽지 않다. 이것은 매도인과 매수인의 협의가 가장 크게 작용하는 부분이다. 어느 쪽이 명도를 해야 한다는 원칙은 없다. 그때 그때 상황에 따라 진행하면 된다. 단 임차인의 계약갱신요구권이 5년간 가능함에 유의해야 할 것이다. 그리고 법적으로 인정받지 못하는 권리금에 관한 것도 이해해야 한다.
둘째, 임차인 명도와 병행해서 같이 이슈가 되는 것이 건축허가 신청이다. 예전에는 계약과 동시에 매도인이 매수인에게 토지사용승낙서를 써주기도 했다. 근데 이것은 계약이 완결이 되지 않으면 서로 불편한 일이 생기는 화근이 되기도 했다. 계약이 깨졌는데 건축허가는 매수인 명의로 받아 놓았기 때문에 건축허가의 권리를 매수인이 주장하면서 이도 저도 아닌 상태가 돼 버린 것이다.
그래서 요즘은 토지사용승낙서를 매도인이 써주지 않는다. 매수인은 건축허가를 받아야 바로 공사를 할 수 있기에 마음이 급하다. 또 분양을 목적으로 한다면 대출 여부도 건축허가와 명도 여부에 따라 조건이 달라지기 때문에 건축허가를 받을 수 있느냐가 계약의 중요한 부분이 된다. 그래서 최근에 많이 하는 방법이 계약 후 매도인 명의로 건축허가 신청을 하고 잔금과 동시에 건축주 명의를 변경하는 것이다. 그러면 양쪽의 불편한 것을 해결할 수 있다. 그래서 계약서에 특약으로 많이 사용하는 문구가 ‘계약 후 매도인 명의로 건축허가를 신청하고 비용 및 실행 절차는 매수인이 책임진다. 잔금과 동시에 매도인은 매수인에게 건축주 명의변경에 필요한 서류를 일체 전달한다’라는 특약을 달고 진행한다.
셋째, 건물가액은 얼마로 해야 할까? 명도 후 잔금을 치르면 포괄 승계할 임차인이 없어지므로 사업체 양수도계약이 안 될 때가 있다. 그래서 총 매매금액을 건물가액과 토지가액으로 나눠 매매계약서를 작성한다. 이때 낡은 건물, 즉 잔금 이후 멸실할 건물의 가격을 얼마로 해야 할까?
건물가격을 정하면 그 가격에 대해서 10%의 부가가치세가 발생한다. 토지는 부가세가 발생하지 않는 면세품이지만 건물은 그렇지 않다. 매수인이 건물을 바로 멸실하지 않으면 부가세는 매수인이 환급받을 수 있기 때문에 큰 이슈가 되지 않는다. 하지만 멸실하는 순간 환급받을 수 없다. 대상물이 없어졌기 때문이다. 그래서 매수인은 경제적 가치가 없는 건물이니 가격을 0원으로 하길 바란다. 그래야 부가세가 없어지고 매수인의 손실도 없어지는 것이다.
건물분가액은 기준시가를 기준으로 정해진다. 기준시가를 기준으로 약간의 협의는 가능하지만 0원으로 신고하는 것은 세무적으로 문제가 되기도 한다. 또 매도인 입장에서도 건물가격을 0원으로 하면 총 매매금액이 전부 토지가격으로 인정되므로 토지에 대한 양도세를 더 부담하는 경우가 생긴다. 건물이 낡았어도 장부가격으로 건물의 가격은 존재한다. 매년 임대인으로서 건물가격을 감가해 소득세 신고 때 비용처리했을 것이다. 양도세의 차액 부분과 건물분 부가세의 금액을 비교해 상호 합의해 정하는 것이 바람직하다.
오동협 < 원빌딩부동산중개 대표 >
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