내년부터 복잡해지는 대출 셈법… 어떻게 바뀌나
기존 주택담보대출 포함하는 신(新)DTI
다주택자, 서울 11곳·세종시서
추가 대출 못받고 15년 만기 제한
40세 미만 청년·신혼부부 등
미래소득 고려… 대출한도 늘어나
내년 하반기부터 마이너스 통장·자동차 할부 등
금융권 대출 포함해 한도 산정
[ 정지은 기자 ]
내년부터 주택담보대출 한도를 계산하는 방법이 달라진다. 정부가 올 들어 ‘6·19 부동산 대책’ ‘8·2 부동산 대책’ ‘10·24 가계부채 종합대책’ 등 세 차례 가계부채 대책을 내놓은 데 따라서다. 집값 및 지역뿐 아니라 소득, 보유주택 수 등 개인별 상황에 따라 대출한도가 제각각이다. 금융계 및 부동산 전문가들은 달라진 대출 정책을 꼼꼼히 살펴 주택 구입 자금조달 계획 등을 세우는 게 중요하다고 입을 모았다.
①다주택자는 대출 문턱 높아져
주택담보대출을 안고 있는 다주택자는 내년부터 집을 추가로 구매할 때 대출한도가 크게 줄어든다. 정부가 내년 1월을 기점으로 총부채상환비율(DTI)을 산정할 때 기존 주택담보대출 원리금을 포함하는 신(新)DTI를 도입하기로 했기 때문이다. 이미 8·2 대책으로 투기과열지구와 조정대상지역 등의 DTI 한도가 줄어든 상황에서 추가 대출 규제가 시행되는 것이다. 8·2 대책 이후 주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대는 강남 4구를 포함한 서울지역 11개 구와 세종시 등 투기지역에선 추가로 주택담보대출을 받을 수 없다.
또 10·24 대책에선 두 번째 주택담보대출부터는 15년의 만기 제한을 도입하기로 했다. 만기를 늘려 연간 원리금 상환액을 줄이면서 대출을 최대한 많이 받는 편법을 방지하기 위해서다. 보통 주택담보대출은 최장 30년 만기로 받을 수 있다. 이를 15년으로 제한하면 DTI 기준에 맞추기 위해 그만큼 대출금액을 줄여야 한다.
②일시적 다주택자는 ‘출구’ 있어
다만 다주택자라고 해서 모두 대출한도가 줄어드는 것은 아니다. 정부는 기존에 보유한 집을 팔고 새로운 집으로 이사가기 위해 일시적으로 다주택자가 된 경우는 구제해주기로 했다. 기존 집을 이미 팔기로 계약서까지 작성한 상태라면 내년 이후에도 신DTI 적용에서 제외된다. 또 두 건 이상 주택담보대출을 받아도 기존 주택대출을 2년 이내 없애면 신DTI는 적용하되 ‘최장 15년 만기 제한’ 규제는 적용하지 않기로 했다. 이 경우에는 두 번째 대출의 만기를 20년, 30년 등으로 설정하는 식으로 규제를 피해갈 수 있다.
④미래소득 높다면 한도 늘어나
미래소득이 늘어날 가능성이 있는 만 40세 미만 청년층이라면 신DTI 시행 이후 대출한도가 더 늘어날 수 있다. 신DTI는 미래소득까지 고려해 원리금 상환능력을 따지는 게 특징이다. 금융회사는 자체 고객정보 분석과 통계청 정보를 활용해 차주의 소득을 최대 10% 더 인정해주게 된다. 특히 무주택 청년·신혼부부에게는 10%가 넘는 소득 인정도 허용해 주기로 했다. 연소득 4000만원인 만 35세 무주택자가 만기 20년으로 투기지역의 아파트를 사려고 한다면 내년부터는 2억7500만원을 대출할 수 있다. 현재 빌릴 수 있는 금액(2억3400만원)보다 17.5%(4100만원) 늘어난다.
⑤내년 하반기 또 달라진다
내년 하반기에는 총부채원리금상환비율(DSR)도 대출한도에 영향을 주게 된다. 정부는 10·24 대책에서 내년 하반기부터 DSR을 은행권에 도입하겠다고 밝혔다. 당초 2019년부터 DSR을 도입하려던 계획을 앞당긴 것이다. DSR은 모든 금융권 대출의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비중을 나타내는 지표다. 주택담보대출만 반영하는 DTI와 달리 마이너스 통장, 자동차 할부금융 등 모든 금융권 대출의 원리금 상환액을 기준으로 대출한도를 산정한다. DSR이 도입되면 그동안 마이너스 대출을 포함해 대출이 여러 건 있는 경우 추가 대출을 받는 게 어려워질 가능성이 있다. 다만 금융당국은 DSR에 대한 일률적인 기준선은 정하지 않기로 했다. DSR 상한선은 각 금융회사가 차주의 소득이나 신용도 등을 반영해 설정하도록 독려할 방침이다.
⑥아파트 중도금 대출 규제도 살펴봐야
중도금 대출 받기도 종전보다 까다로워진다. 정부는 내년 1월부터 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증한도(수도권·광역시·세종)를 6억원에서 5억원으로 낮춘다. 중도금 대출 보증비율은 전국적으로 90%에서 10%포인트 낮추기로 했다.
각종 대출 규제가 강화되면 가계에 빚이 눈덩이로 불어나는 것을 막을 수 있을 거라는 게 정부의 기대다. 정부 시뮬레이션에 따르면 올해 세 차례 규제를 한꺼번에 적용하면 1인당 평균 주택대출액은 1억3398만원에서 9060만원으로 32.4%(4338만원)가량 줄어드는 것으로 추산됐다. 분석 대상인 6만6000명 중 2만2500여 명의 대출한도가 줄어드는 것으로 나타났다.
정지은 기자 jeong@hankyung.com
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