연 6~7%대 수익도 가능
개인 투자 유인책도 필요
[ 김대훈 기자 ]
“국내 기관투자가들이 본격적으로 일본 상업용 부동산에 투자할 시기라고 봅니다.”
이방주 JR투자운용 회장(사진)은 26일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “일본 오피스 빌딩의 투자 수익률도 미국과 유럽 못지않게 높아졌다”며 이같이 말했다.
국내 기관들은 일본 오피스 빌딩 투자를 꺼려왔다. 캡레이트(cap rate·순영업수익을 부동산가치로 나눈 수치)가 연 3~4%로 4~5%인 미국 및 유럽 부동산에 비해 수익성이 낮다는 이유에서다.
이 회장은 “0%대 초반의 일본 현지 금리로 차입을 일으키고 스와프 프리미엄을 더하면 연 6~7%의 수익도 바라볼 수 있다”고 설명했다. 스와프 프리미엄이란 원화보다 기준금리가 낮은 국가의 통화로 바꿀 때 은행이 주는 ‘웃돈’을 말한다.
JR투자운용은 일본 부동산 투자에 밝은 운용사로 꼽힌다. 이 회사는 2014년 도쿄 아카사카 상업용 빌딩 매입을 주선했다. 국내 기관투자가가 리츠(REITs·부동산투자회사)를 통해 일본 부동산에 투자한 첫 사례였다.
이 회장은 “외국인에게 폐쇄적이었던 일본 부동산 시장 환경이 점차 개선되고 있다”며 “법률이 한국과 비슷하고 한 번 거래를 튼 상대에게 지속적으로 신뢰를 보여준다는 게 장점”이라고 전했다. JR투자운용은 NH투자증권과 손잡고 도쿄 오피스 빌딩 매입을 추진하고 있는 것으로 알려졌다.
이 회장은 국내 상업용 부동산 경기에 대해 “단기적으로는 ‘답보 혹은 침체’ 상태이지만 성장 여지가 더 있다”고 진단했다. 국내 업무용 빌딩의 1인당 점유 공간은 9~10㎡에 불과해 15㎡ 이상인 미국과 유럽에 비해 낮은 편이라는 설명이다. 그는 “수도권에 호텔이 과도하게 지어졌다는 평가가 있다”며 “하지만 본격적으로 해외 관광에 나서는 중국과 동남아인은 세계적 도시로 성장하는 서울을 주요 관광지로 여길 수밖에 없다”고 분석했다.
국내 상업용 부동산 시장의 발전을 위해선 개인투자자들의 시장 참여가 필수라고 처방했다. “선진국처럼 공모형 리츠나 펀드가 주요 상업용 부동산을 소유하고 임대료 수익을 개인 투자자에게 돌려주는 ‘선순환 구조’가 마련돼야 한다”는 지적이다. 이를 위해 “한시적 소득세 면제 등 개인을 상업용 부동산 시장에 끌어들이기 위한 유인책이 필요하다”고 강조했다.
1969년 현대자동차에서 경력을 시작한 이 회장은 현대차 사장을 거친 뒤 1999년부터 10년 가까이 아파트 브랜드 ‘아이파크’로 유명한 현대산업개발에서 사장과 부회장을 지낸 주택사업 전문가다. 2008년 친동생인 이민주 에이티넘파트너스 회장 및 김관영 JR투자운용 사장 등과 함께 회사를 설립했다.
김대훈 기자 daepun@hankyung.com
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