상가 전문가 4인이 말하는 '좋은 상가 고르는 법'
수익형 부동산 인기 1위
LH 아파트 상가 '완판' 행진…평균 수익률 5~6% 안정적 수익
투자 원칙은 '공실 줄이기'
임차인 못 구하면 관리비 부담 커져…배후 수요 살피고 저금리 활용을
[ 이현진 기자 ]
‘2·26 임대차시장 선진화 방안’ 발표 이후 주택에서 수익형 부동산으로 투자자금이 몰리고 있다. 수익형 부동산 가운데서도 특히 상가에 대한 관심이 뜨겁다. LH(한국토지주택공사)가 올 3월부터 7월까지 5개월간 공급한 단지 내 상가는 총 31개 단지 197개 점포로, 하나도 남김없이 팔렸다. 서울 마곡지구나 위례신도시처럼 새로 조성되는 지역의 상가도 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래된다.
전문가들은 저금리 기조가 이어지면서 상가의 인기가 당분간 계속될 것으로 예상한다. 상가 전문가들(권강수 한국창업부동산정보원 이사, 선종필 상가뉴스레이다 대표, 신상열 대우건설 마케팅팀장, 김성진 LH 단지 내 상가 판매 담당 과장)에게 좋은 상가 고르는 법에 대해 들어봤다.
상가 인기 상한가
현재 수익형 부동산 가운데 상가의 인기는 단연 최고다. 오피스텔은 수익성이 떨어지고, 그렇다고 분양형 호텔에 투자하자니 불안한 투자자들이 상가 쪽으로 넘어오고 있다. LH는 매달 한 번씩 단지 내 상가를 공매하고 있다. 평균적으로 LH가 내정한 가격의 160~180% 수준에서 낙찰되고, 몇몇 인기 많은 단지는 200%를 넘는다. 김성진 LH 주택판매단 과장은 “작년까지는 내정가의 150~160%대에서 낙찰됐는데 올해는 조금 수준이 높아졌다”고 설명했다.
상가 전문가들은 인기 비결로 수익률을 꼽는다. 상가를 잘 매입하면 5~6%대 수익률을 무난히 낼 수 있다. 금융상품 등 경쟁 상품에 비해 압도적으로 높은 수익률이다. 신상열 대우건설 마케팅팀장은 “상가, 오피스텔, 국고채, 정기예금 순으로 수익률이 높다”며 “상가는 잘 고르면 10%대 이상의 수익률도 가능하다 보니 은퇴를 앞둔 이들이 몰린다”고 전했다.
낮은 금리로 투자금 조달 비용도 줄었다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “상가 임대료가 올라가지 않았는데도 수익률을 보전할 수 있는 이유는 저금리”라며 “과거 대출금리가 연 6.5%대였다면 지금은 3% 정도여서 자금 조달에 대한 부담이 줄어 임대료 수준은 같아도 수익률이 비슷하거나 높다”고 말했다.
최대 리스크는 공실
상가 투자의 난이도가 주택보다 높은 것은 공실 위험이 높아서다. 실제로 오피스텔 여러 채를 사는 비용으로 상가를 구입하면 수익성은 더 좋을 수 있지만 초보자 입장에서 쉽게 뛰어들긴 어렵다. 좋은 상가를 고르는 안목이 부족해서다. 자칫 잘못 고르면 임차인을 못 구해 낭패를 볼 수 있다. 공실이 생기면 임대료를 받지 못할 뿐만 아니라 관리비 부담도 커진다. 보통 몰링형 상가(한 곳에서 쇼핑·여가생활 등을 다할 수 있는 공간)는 최저 관리비가 계약면적 3.3㎡당 1만원대고, 일반 근생 프라자상가는 3000원대다. 임차인이 없을 경우 소유주가 상가 관리비를 내야 하는데 적게는 한 달에 수십만원에서 많게는 수백만원까지 내야 한다. 임대수익을 올리기는커녕 거꾸로 종잣돈을 축낼 수 있는 것이다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “권리금이 형성되면 상권이 안정화됐다고 볼 수 있는데 신도시에선 이 단계까지 가는 데 3~5년은 걸린다”며 “이 기간 공실이나 상권 붕괴라는 리스크가 생길 수 있다”고 말했다.
공실은 내수경기와도 관련이 있다. 경기가 나쁘면 폐업률이 높아진다. 다음 임차인을 구할 때까지 공실이 생긴다. 전문가들은 투자 기회는 새로 분양되는 상가에 있다고 말한다. 도심의 안정화한 상권은 매도자 우위 시장이다. 매도인 입장에서 장사가 잘 되는 상가를 싸게 팔 이유가 없다. 이런 상가를 사서 원하는 수익률을 올리기가 만만치 않다.
그러나 신흥 상권에서는 기회가 있다. 좋은 상가를 선점할 수 있다. 물론 상가를 고르는 안목이 있어야 가능한 일이다. 신 팀장은 “상가 투자로 돈을 번 사람은 상가 투자만 한다”며 “멘토 역할을 해줄 수 있는 상가 고수를 만나기 위해 노력해야 한다”고 말했다.
입지는 임차인의 입장서 생각하라
핫플레이스보단 숨은 알짜 찾아라
자기자본 비율 60~70%는 돼야
○아파트 단지 내 상가도 인기 회복
전문가들은 최근 들어 LH 단지 내 상가뿐만 아니라 일반 아파트의 단지 내 상가도 인기를 끌고 있다고 전했다.
과잉 공급, 공실 등의 리스크를 줄이기 위해서 건설사는 아파트 단지 내 상가를 공급할 때 시장성을 고려해 규모를 조정한다. 보통 가구당 1~1.33㎡를 넘지 않도록 상가 규모를 정한다. 1000가구가 있는 단지라면 상가 규모는 1000~1330㎡ 정도다. 건설사가 주변 상가의 시세를 분석해 5~6%의 수익률이 나오도록 가격을 정하는데, 보통 내정가의 130% 정도에서 낙찰된다.
과거 건설사는 상가를 적정 규모 이상으로 많이 배치했다. 상가 분양가가 아파트 분양가보다 높기 때문이다. 이 때문에 단지 내 상가의 인기가 뚝 떨어졌다. 요즘은 상가 규모와 매장 구성(MD)을 초기부터 철저하게 계획해 리스크를 줄이고 있다.
신 팀장은 “최초 기획 단계에서 상가의 업종을 비롯해 전기 설비, 기계 부분까지 철저하게 계획하기 때문에 과거처럼 실패할 확률이 적다”며 “공사를 수주할 때 가구 수에 비해 상가 비중이 너무 높으면 수주 자체를 하지 않는다”고 설명했다.
○핫플레이스 투자 신중해야
신도시에서 분양하는 근린·중심상가의 옥석을 구분하는 요령은 뭘까. 상권 발전 가능성이 있는지를 파악하는 것이 첫 번째다. 상권이 괜찮다면 입지를 봐야 한다. 같은 상권에 있는 건물이라도 역과의 거리, 동선 등에 따라 유동인구가 달라지기 때문이다.
전문가들은 임차인의 입장에서 생각해보라고 조언한다. 선 대표는 “실제로 내가 직접 여기서 장사를 하면 어떨까를 생각하면 투자 여부를 결정하는 게 의외로 간단해진다”고 말했다.
서울보다 지방을 추천하는 전문가도 있다. 김 과장은 “LH 단지 내 상가의 경우도 혁신도시의 낙찰가율이 가장 높다”며 “혁신도시는 기본적으로 공공기관이 있어서 배후수요가 풍부하다”고 말했다.
전문가들은 상대적으로 저층이 안전하다고 강조한다. 권 이사는 “1층이나 2층이 아니면 쳐다보지도 말라”며 “최악의 경우 상권이 활성화되지 않더라도 1·2층은 공실 위험이 거의 없어 버틸 수 있다”고 말했다.
투자자들이 몰리는 이른바 핫플레이스보다는 숨어 있는 알짜를 찾는 것도 좋은 전략이라고 말한다. 최근 가장 열기가 뜨거운 지역은 위례신도시 마곡 등이다. 이런 곳에선 분양가가 턱없이 높아 수익률이 낮은 경우가 많다.
선 대표는 “‘소문난 잔치에 먹을 것 없다’는 옛말이 상가 분양 시장에서 통용된다”며 “사람들의 관심이 덜하지만 독립적인 배후수요를 확보하고 있는 곳을 찾아보는 것이 더 낫다”고 말했다.
○무리한 대출은 금물
상가에 투자할 때 무리하게 대출받는 것은 피해야 한다고 전문가들은 강조했다. 지금은 최저 금리지만 언제 바뀔지 모르기 때문이다. 게다가 예상치 않게 공실이 발생하면 버티기 어려워진다. 관리비에 높은 이자 부담까지 지면 오래 버티기 어렵다. 신 팀장은 “자기자본비율이 최소 60~70%는 돼야 한다”고 말했다.
주변 환경도 잘 살피라고 전문가들은 조언했다. 공터가 있으면 특히 주의해야 한다. 지금은 공터지만 향후 그 자리에 경쟁 상가가 들어설 가능성을 배제할 수 없다. 또 흡인력이 강한 광역 상권이 근처에 있는지, 대형마트가 주변에 들어올 가능성은 없는지도 꼼꼼히 챙겨야 한다.
이현진 기자 apple@hankyung.com
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