"공시제도 30년간 답습…균형성·정확성 위해 제도 선진화해야"
채미옥 한국감정원 연구원장 "공시가격 수시로 변해…행정목적 따라 가감해야"
"공시업무는 대량산정 영역…감정원으로 업무 일원화 필요" 주장
(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = "공시가격 자체가 조세정책이나 복지정책을 담당하진 않습니다. 공시가격 논란에 대한 핵심은 공시제도를 선진화하고 균형성, 정확성을 높이는 것입니다."
한국감정원 부동산연구원 채미옥 원장은 3일 논란이 되고 있는 부동산 공시가격, 공시지가 문제에 대한 설명회를 열어 이같이 말했다.
채미옥 원장은 1989년 국토연구원 재직 당시 지가 공시제도를 도입한 장본인이다.
채 원장은 "최근 공시가격이 오르자 '보유세 폭탄이 떨어진다', '건강보험료가 급등한다', '기초 노령연금 대상에서 탈락한다'며 문제를 제기하는데 이는 문제의 핵심이 아니다"라며 "수시로 변하는 공시가격 만으로 60여가지 각기 다른 행정목적을 모두 맞추긴 어렵다"고 토로했다.
그는 이어 "공시가격 논란의 핵심은 공시제도를 선진화하고 형평성을 맞추는 것"이라며 "나머지 조세나 복지 문제 등은 공시가격을 토대로 하되 다양한 행정 목적에 맞게 가감 조정해서 쓰라는 게 공시제도의 취지"라고 강조했다.
채 원장은 공시가격 자체를 각기 다른 행정결정의 기준으로 삼는 것을 두고 '각주구검(刻舟求劍)'의 사자성어에 빗대 설명했다.
'칼을 강물에 떨어뜨리자 뱃전에 그 자리를 표시한 뒤 나중에 그 칼을 찾으려 하는 것'처럼 수시로 급등하거나 급락하는 등 변화하는 공시가격을 절댓값으로 놓고 건강보험료, 기초·노령연금 수급 대상자를 정하는 것은 바람직하지 않다는 것이다.
즉, 공시가격은 일정 기준을 갖고 공정하게 산정하면 조세·복지정책은 그 공시가격을 가감해 행정목적에 맞게 활용하라는 주장이다.
채 원장은 공시가격 산정 주체에 대한 논란에 대해서도 정부(한국감정원)로 일원화해야 한다고 못 박았다.
공시가격 상승률과 현실화율이 주택, 단지별로 들쭉날쭉하고 정부가 공시지가 등 가격 산정에 개입했다는 논란이 불거지자 일부 정치권과 시민단체 등은 주택 공시업무를 감정평가사에 맡기거나 지방자치단체로 공시업무를 이관해야 한다고 주장하고 있다.
채 원장은 "공시가격 제도 도입 초기에는 실거래가 신고 등 정부가 시장가격을 평가할 방법이 없어 감정평가사를 통해 가격을 조사하도록 했지만 지금은 실거래가 자료가 매년 200만건씩 쌓이고, 매주·매월 단위로 주택가격 조사해 정부가 충분한 가격 정보를 갖고 있다"고 전했다.
그는 또 "수치지적도·지형도 등 각종 공공정보가 전산화되고 지리정보시스템(GIS) 기반의 토지특성 조사가 이뤄지는 등 여건이 과거와 달라졌는데 막대한 재정이 투입되는 과거 방식을 고집할 필요가 있겠느냐"고 반문했다.
그러면서 "일정 기간을 정해 일시에 전국의 부동산 가격을 조사하는 것은 '대량산정'의 영역"이라며 "그간 많은 인력을 투입해 공시업무를 진행하면서 막대한 국가 예산을 썼는데 이런 고비용 저효율 문제를 해결하지 않으면 국가적으로도 큰 손실"이라고 덧붙였다.
대량산정은 감정평가사가 일일이 개별 물건의 공시가격을 평가하는 것이 아니라 각종 데이터를 바탕으로 한 컴퓨터와 계량 분석 기법으로 산출된 객관적인 가격을 기초로 산정하는 것이다.
한국감정원에 따르면 미국, 캐나다, 뉴질랜드 등 많은 나라에서 대랑산정 모형을 과세 평가에 활용하고 있다.
최근 부동산 공시가격의 적정성 문제를 의식한 듯 공시업무의 애로점도 토로했다.
그는 "부동산 가격은 주관적 시장가치(value)와 시장가격(price)의 대립으로 형성되는 것으로 '적정가격'은 가격을 평가하는 사람의 주관적 판단에 따라 다를 수밖에 없는데 이 가치 판단의 주관성이 결국 가격 불균형 발생의 한 요인이 된다"고 지적했다.
예를 들어 인근에 실거래가 없는 주택가격을 산정할 때, 또는 조사 대상 주택이 6개월 전 1억원, 한 달 전 2억원에 거래됐다면 얼마를 적정가격으로 볼 것이냐를 결정할 때 조사자의 주관이 개입될 수밖에 없다는 것이다.
채 원장은 "공시가격 정확성, 전문성은 자격증이 있고 없고의 문제가 아니라 얼마나 시장을 오랫동안 관찰하면서 체계적으로 분석해 그 격차를 좁혔는가에 달려 있다"며 "부동산 가격에는 '참값'이 없다"고 말했다.
그는 "최근 지적된 공시가격 적정성 문제를 보면 일부는 주택의 향·조망·층 등 개별 특성을 고려하지 않았다는 지적이 있고 일부 조사자의 착오로 인한 오류도 분명 있다"며 "이를 바로잡기 위해 최종 발표 전 의견을 접수하는 것"이라고 설명했다.
올해 주택 공시가격이 급등해 국민 부담이 커졌다는 지적에 대해서는 "시세 현실화율 불균형 문제와 시장가격 상승분을 반영하는 과정에서 발생한 문제"라며 "불균형을 바로잡아가는 과정으로 봐야 한다"고 했다.
채미옥 원장은 이화여대 영문과를 졸업하고 1979년 국토연구원에 입사해 35년여간 국토 및 토지제도 개선 등에 기여해다. 2014년 한국감정원 부동산연구원장으로 자리를 옮겨 공시가격 선진화와 공시제도 수출, 주택가격 동향 등 가격 조사 업무를 총괄했다.
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