서울 대형 오피스 시장이 견조한 임차 수요에 힘입어 낮아진 공실률을 지켜내고 있지만, 시장 안팎에선 급변의 기류가 감돌고 있다. 경기 둔화와 고금리 기조, 잇따른 신규 공급 여파로 향후 5년간 공실률이 상향 곡선을 그릴 것이란 전망이 나온다. 하지만 꺾이는 오피스 시장의 판도를 바꿀 기회 요인도 있다. 급성장 중인 '헬스케어' 산업이 빈 사무실을 채울 새로운 동력으로 떠오르고 있다.
[우리 동네 집값] 인터뷰, 상업용 부동산 종합 서비스 기업 '알스퀘어' 류강민 이사를 만났다.
Q. 임대인과 임차인 중 협상력이 더 강한 쪽은?
A. 지금 약간 트렌드가 변하는 시점인 것 같아요. 2024년까지만 해도 사실은 공실도 조금씩 상승하는 그런 상황이었거든요. 그런데 2026년 돼서 공실도 다시 좀 하락하는 게 조금씩 보이고 있습니다. 이게 트렌드인지는 아직은 조금 더 시간이 좀 지나봐야겠지만, 공실률이 높아지면 보통 임차인 우위 시장이거든요. 임대인 우위 시장으로 약간 변해가는 지점인 것 같습니다.
Q. 강남, 여의도 등 권역별 시장 상황은?
A. 지역적인 특색은 굉장히 명확한 것 같아요. 강남 같은 경우에는 과거에는 농경지였거든요. 그러다가 계획된 지역이라고 할 수가 있는데 지속적으로 계속 수요가 있는 지역입니다. 강남권역은 다른 권역에 비해서 시장이 커요. 기본적으로 주거, 상업, 업무 이 부분이 다 크거든요. 그러다 보니까 계속 중심 시장으로서 확대가 되고 있는 상황이라서 여전히 수요가 있는 것 같습니다. 반면에 CBD 같은 경우에는 과거부터 핵심 권역이긴 하지만 초창기 도심권이었거든요. 가장 오래된 전통적인 핵심 권역입니다. 건물이나 내용연수가 좀 오래되기도 하고 그러면서 전반적인 교체의 시기가 조금씩 오고 있는 거죠. 그러다 보니까 CBD에서 임차인이 강남권역이나 이전한 사례가 나타나고 그 다음에 여의도 권역은 핵심 권역 3개 중에서 가장 대표적인 특성은 상대적으로 좀 저렴합니다. 그러다 보니까 경기 둔화나 안 좋아진 상황이나 이런 상황이 있을 때 임차인들이 찾을 수 있는 굉장히 좋은 곳이에요. 과거 글로벌 금융위기 이후에 공실률이 많이 높아졌는데 그때도 여의도 지역의 공실률이 제일 낮았고 지금도 마찬가지입니다. 지금도 경기가 안 좋아서 수요가 좀 빠져나가는 상황이고 여의도 권역이 가장 안정적인 공실률을 보이고 있고, 그러면서 CBD의 공실률이 좀 높아지고 있다가 2026년 되면서 약간 분위기가 반전되는 것 같아요. CBD 공급이 많이 예정은 되어 있거든요. 근데 지금 단계는 공급은 전반적으로 다 없습니다. 신규 공급이. 그러다 보니까 미래는 조금 우려가 될 수 있는 상황인데 지금 상황은 신규 공급의 부족으로 인해서 공실률이 전반적으로 채워지고 있는 건 아닌가 그렇게 생각이 되는 상황입니다.
Q. 현재 렌트프리나 인테리어 지원 같은 조건은?
A. 과거에는 렌트프리가 가장 대표적이었어요. 지금도 그렇긴 한데 렌트프리는 연간 몇 개월에 무상으로 무료로 쓸 수 있는 계약 형태라서 계약을 하면 그게 계약 기간 동안은 계속 매년마다 한 달, 두 달 무료 이렇게 하는 거라서 계약 기간 동안 다 할인이 되는 형태예요. 매년마다 할인이 되는 형태인데 'TI(인테리어 지원)'나 '핏아웃(인테리어 공사 무상 기간)' 같은 경우에는 인테리어 비용을 지원하거나 공사 기간 동안은 임대료를 받지 않는 형태거든요. 그러다 보니까 초기에 임차인이 들어갔을 때만 임대료가 할인되는 형태입니다. 렌트프리는 재계약을 해도 렌트프리를 적용을 할 수가 있어요. 예를 들어서 5년 전에는 렌트프리를 2개월씩 줬는데 재계약할 때는 렌트프리를 1개월씩 준다. 그러면 여전히 렌트프리를 통해서 임대료 할인을 할 수가 있습니다. 근데 핏아웃이나 TI같은 경우에는 초기에 임차인이 들어왔을 때 할인을 해주는 거라서 재계약 때는 사라지게 되거든요. 임차인이 다시 들어오진 않잖아요. 한 번 들어온 임차인은.
그래서 초기에만 할인이 되는 형태인데 과거하고 조금 다른 형태가 뭐냐면 과거에는 렌트프리가 굉장히 많이 사용이 됐었거든요.지금은 렌트프리도 활용되고 있지만 핏아웃이나 TI가 좀 많이 활용되는 거 같아요. 특히 공실이 많은 대형 오피스에서 상당히 많이 지원을 하고 있는 거 같습니다.
Q. 기업들이 사무실을 구하거나 이전할 때 보는 조건은?
A. 지금이 굉장히 혼재된 상황 같아요. 경기 둔화에 대한 이슈가 있습니다. 운영비용을 줄이고자 하는 수요가 있어요. 그러다 보니까 이게 핵심 권역에서 서울 기타 지역이나 완전히 수도권 지역으로 서울이 아닌 지역으로 가는 그런 경우가 존재합니다. 대표적으로 11번가 같은 경우에는 서울 도심권역에 있다가 광명으로 가버렸거든요. 그게 최근에 2025년까지 벌어졌던 상황인데 운영비용에 대한 부담이 되다 보니까 조금 더 임대비용이 저렴하면서 시설 측면에서는 좀 괜찮은 그런 곳으로 가게 된 경우가 하나가 있고, 여전히 조금 더 좋은 빌딩으로 가고자 하는 수요가 있는 것 같습니다. 두 개가 혼재된 것 같아요. 그래서 2025년까지는 임대비용에 대한 부담이 좀 더 큰 시기였다고 하면은 지금은 그게 혼재된 시기고 그 이유 중에 하나는 신규 공급이 많이 부족하다 보니까 나가고자 하는 수요도 여전히 있는가 하면 들어오고자 하는 수요가 있고요.
Q. 금리가 오피스 시장에 미치는 영향은?
A. 금리는 사실은 절대적이죠. 주택도 마찬가지이기는 하지만 보통 오피스도 반은 대출로 받고 더 받는 경우도 있고, 그 다음에 에쿼티(자기자본) 투자해 가지고 오피스를 사는 형태가 일반적이기 때문에
금리가 높아지면 당연히 이자 비용이 늘어나기 때문에 배당에 대한 문제가 생기고 수익률에 대한 부담이 당연히 생길 수밖에 없죠. 그러다 보니까 요구 수익률 지표(캡 레이트)도 올라가야 되는 상황이 되는 거고, 요구 수익률 지표가 올라가려면 기본적으로 가격이 조정이 된다고 하는 시장의 신호를 계속 주게 되는 형태로 그러다 보니까 시장에 팔고자 하는 사람이 많이 부담이 되는 거죠. 사려고 하는 사람은 싸게 사고 싶은데 팔려고 하는 사람은 그렇게 싸게 안 팔고 싶으니까.
Q. 신규 공급이 공실률이나 임대료에 미치는 영향은?
A. 보수적인 측면에서 공급이 다 된다라고 생각을 하게 되면 공실에 대한 이슈가 당연할 수밖에 없고요. 2, 3년 문제가 아니라 2031년, 2032년까지의 5년, 6년 뒤 이슈이기도 합니다. 그래서 공급이 적지는 않습니다. 공급이 적지는 않다라고 하는 측면이 있고 문제는 뭐냐면 이걸 어떻게 채워나갈 것인가가 중요한 이슈가 되겠죠. 공급의 측면에서 중간에 그게 주거로 바뀔 수도 있고, 복합 형태로 바뀔 수도 있고 하지만 그거는 사실은 우리가 알지 못하는 부분이고 수요도 마찬가지이긴 하지만 공급이 많이 증가한 상황입니다. 상황은 2009년에서 2014년하고 똑같아요. 그때 공급이 이 정도 수준이 됐었고 지금도 예정되어 있는 게 비슷한 수준입니다. 그래서 공실률이 많이 증가할 것인데 이걸 어떤 수요가 대체할 수 있을 것이냐. 가능성은 있다고 봐요. 제가 생각하고 있는 게 헬스케어 이런 부분들. 그런 부분들은 계속적으로 성장하는 그런 트렌드가 있는 그런 시설이거든요. 의원이나 병원 이런 거죠. 기타 뭐 메디컬 센터 같은. 과거에는 그게 하나의 빌딩에서 취급됐던 게 하나의 빌딩 안에 들어갈 수 있는 그런 요인이 된다라고 그렇게 생각을 하고 있어요. 그래서 공급의 증가는 명확한데 어떻게 대처할 수 있을 것인가 저는 그것 중에 하나가 이제 헬스케어와 같은 그런 분야라고 그렇게 생각이 되고 있고요. 어쨌든 우리가 보수적으로 공실의 증가가 있다고 하면 임대료는 당연히 하락할 거고요. 과거처럼 렌트프리가 5개월, 6개월처럼 늘어나는 상황도 연간 렌트프리가 그렇게 될 겁니다. 저는 아직까지는 헬스케어나 이런 부분들은 오피스 시장에 아직까지 드러나지는 않은 것 같습니다. 그래서 이 수요가 저는 있다고 생각해요. 그래서 얼마만큼 운용사들이나 오피스 임대인들이 그걸 끌어올 수 있을 것이냐 그게 전망의 많은 부분을 차지한다고 봐요.
Q. 공급 증가의 영향을 많이 받을 권역은?
A. 공급이 되고 있는 부분이 CBD(중심업무지구)죠. CBD가 가장 큰 영향을 받는 부분이 있고, 여의도 지역은 영향을 그렇게 많이 받지는 않을 겁니다. 경기가 둔화되면 가격을 이길 수 있는 게 별로 없거든요. 그래서 여의도 권역은 좀 괜찮은 상황이 될 거고 GBD(강남업무지구) 같은 경우는 영향을 받을 겁니다. 기본적으로 임대료는 높은 수준이기 때문입니다.
Q. 성수와 마곡 업무지구 시장 상황은?
A. 성수는 기존의 오피스 시장하고 조금 다릅니다. 성수는 기본적으로 상업에서 시작했거든요. 외국인들이 많이 오는 상업 지역에서 오피스가 그거에 터를 두고 시작한 경우거든요. 대표적으로 게임사나 젊은 세대들을 대상으로 한 오피스가 성수에 굉장히 많은 거죠. 성수에 많은 젊은 세대들이 몰리다 보니까 상업의 수요를 바탕으로 해서 오피스가 형성이 되는 경우가 굉장히 많은 거죠. 그러다 보니까 굉장히 독특한 시장을 이미 형성해 버리고 있는 거예요. 외국인들이 지속적으로 올 것 같긴 한데. 그게 지지하는 한 성수 지역은 계속적으로 갈 것 같다라고 하는 생각이 많이 들고요.
마곡은 사실은 장단점이 있습니다. 마곡은 입지적으로는 핵심 권역보다는 떨어져 있는 상황이긴 하지만, 마곡의 가장 대표적인 장점은 굉장히 시설이 좋고 그 다음에 저렴합니다. 그런 점은 경기가 둔화되거나 시장이 안 좋아지게 되면 가장 큰 매력적인 부분인 거죠. 여의도하고 같이. 그래서 마곡은 그런 점에서 선택이 되는 거죠. 특히 김포나 이런 지역의 오피스 수요를 빨아들일 수 있는 그런 형태이기도 하고. 마곡은 그런 점을 잘 살리는 게 굉장히 중요할 것 같아요. 저렴하고 시설적인 측면에서는 굉장히 좋은 특성이 (있어요.)
Q. 오피스 시장 전망은?
A. 오피스가 상당히 용도의 혼합이 많이 일어날 것 같다는 생각이 들어요. 오피스의 공급이 적지는 않은 상황에서 이걸 어떻게 채워나갈 수 있느냐에 대한 이슈거든요. 어떤 면에서는 중간에 호텔이나 이런 거를 업무 시설의 일부를 대체할 수도 있을 거고요. 공급을 용도 변경을 통해서 약간의 주거 '코리빙(공용 공간을 함께 이용하는 주거)' 이런 것도 약간의 대체를 할 수 있고요. 그리고 또 아까 말했던 헬스케어 이런 부분이 약간의 대체가 될 수도 있다고 보고 있습니다. 현재 공급이 계획돼 있지만 그런 부분들이 일부 수정이 일어날 것 같고, 많이 물어보시는 것 중에 하나가 AI(인공지능) 이런 부분을 물어보고 있더라고요. 그래서 AI 시대가 되면서 직장인들이 과거하고는 다르게 많이 필요하지는 않을 거다라고 하는 얘기가 있어서 수요적인 측면에서 고민을 하시는 부분이 있긴 하더라고요. AI에 대한 부분은 일정 부분 컴퓨터가 해 줄 수 있는 부분이 분명히 있긴 하죠. 수요는 아마 분명히 줄어들 건데 여전히 계약 사이 일들 그 다음에 서로가 신뢰를 바탕으로 하는 모든 업무적인 프로세스는 계속 지속될 수밖에 없죠. 그래서 여전히 오피스 수요는 유지될 수 있을 것이다 그렇게 보고는 있습니다.
AI나 공급이 많아지는 부분은 위험 요인이 되죠. 기회 요인이라고 볼 수 있는 부분은 도심권역의 오피스 개발이 공급이 많이 예정되어 있는 이유는 낡았기 때문이에요. 오래 전에 지어졌기 때문에 교체할 시기가 온 거죠. CBD의 중심성이 과거에 비해서 좀 약해졌거든요. 그 이유 중에 하나는 서비스 수준이 시간이 지날수록 오래되다 보니까 점점 최근의 트렌드를 따라가지 못하는 부분이 있는데요. 대표적으로 층고 이런 부분만 보더라도 옛날 오피스 같은 경우에는 층고가 이렇게 높지는 않거든요. 층고라고 하는 부분은 일종의 개방감을 줍니다. 층고가 낮으면 답답하죠. 그런 부분들이 지금의 도심권역의 오피스가 층고가 높은 데도 있지만 오래 전에 지어진 곳은 층고가 그렇게 높지 않습니다. 그런 부분들이 지금의 서비스를 따라가지 못하고 있는 부분이 있어서 재건축이나 이런 것도 많이 일어나게 될 수밖에 없는데 결과적으로 그런 신규 공급으로 인해서 CBD에 집중적으로 공급이 되면 힘들죠. 당분간은 힘들겠지만 시간이 지나면 다시 중심성을 높일 수 있는 그런 요소가 되겠죠.
기회 요인이라고 우리가 말할 수 있는 것은 새로운 부동산, 새로운 트렌드를 반영한 부동산을 재배치함으로써 시장이 전반적으로 다시 좀 좋아질 수 있다는 거죠.
그런 부분들이 좀 중요할 것 같아요. 그런 시기를 겪고 나면 지금의 CBD에서 나오는 신규 공급에 대한 공실률에 대한 문제는 굉장히 오히려 시장이 좋아지는 것으로 좀 많이 미래에 대한 얘기긴 하지만 그렇게 되지 않을까 그렇게 보고 있습니다. 5년간은 사실은 쉽지 않죠. 계획적으로 공급이 계속 늘어나는 그런 시기니까 그런 영향을 벗어나긴 어렵고 다 지어지고 나면 그 다음부터는 확실히 신규 공급에 대한 부분이 줄어들 거거든요. 공급이 많이 됐으니까 더 공급을 하려고 하는 디벨로퍼(시행사)는 별로 없을 거거든요. 그러다 보면 그때부터 채워나가기 시작하는 거죠. 5년 정도 뒤에는 새로운 서비스를 제공하는 빌딩들이 CBD에 많은 곳으로 5년 정도 뒤에는 이제 새로운 기회가 된다(라고 보고 있습니다.)
영상취재: 이성근
영상편집: 정지윤, 이유신
CG: 오지수