전국 아파트 전셋값이 매매가격보다 빠르게 오르는 가운데 내년 봄부터 상승세가 더욱 가팔라질 수 있다는 전망이 나왔다.
신규 아파트 입주 물량 감소와 전세의 월세화로 임대차 시장의 수급 불균형이 이어지는 가운데 집주인의 세금 부담까지 전가되면서 세입자들의 주거비 부담이 커질 수 있다는 분석이다.
전세 수요가 여전한 상황에서 보증금 미반환 사고에 대한 우려도 이어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 오는 30일부터 미성년 임대인의 부모 연대보증 의무화 등 전세 보증 제도 개편에 나선 가운데, 사고 예방을 위해서는 임대인의 실질적인 보증금 반환 능력 검증 등 실효성 있는 보완이 필요하다는 지적도 나온다.
이번 주 우리 동네 집값(우동집) 인터뷰에서는 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수를 만나 내년 전월세 시장 전망과 HUG 보증제도 개편에 대한 평가, 전세보증금 미반환 사고를 막기 위한 개선 방안 등을 들어봤다.
Q 내년 전월세 시장 전망은?
지금 전체적인 전월세 시장은 안타깝게도 우상향의 가능성이 농후한 시점이라고 볼 수가 있습니다.
그래서 내년도에는 (전셋값 상승률과 매매가격 상승률 차이가) 더 벌어질 확률이 높다고 볼 수 있어서 우리나라는 전국적으로 수도권, 지방 모두 내년 봄 정도를 기점으로 해서 전월세 가격 상승률은 더 높아질 수 있는 우려가 있다고 볼 수 있습니다.
전체적인 입주 물량 부족이 지금 단기간 내 해소될 기미가 없는 상태에서 주택가격이 어느 정도 상승 여력이 있고 이것이 세금 중과라든가 이런 부분들이 전월세 가격으로 반영되는 이런 추세라고 볼 수가 있습니다.
Q 전세사기 이후 커진 월세 선호...전세 수요 여전할까?
전세사기라는 부분들이 사회적으로 하나의 큰 이슈가 됐었기 때문에 인식들이 많이 개선이 됐고 그리고 임차인 자체에서도 무리하게 담보 여력이 없는 상환에 대한 부담이 되는 부분에 대해서는 전세로 가는 것은 굉장히 꺼려하는 중이고 오히려 차라리 월세로 들어가는 이런 분위기도 나타나고 있기 때문에 이제 나름대로 사회적으로 분위기나 이런 안전장치도 일부 갖춰졌다고 볼 수가 있습니다.
하지만 월세 사는 것보다 전세 사는 게 세입자 입장에서는 주거 비용을 절약하는 그런 방법이기 때문에 전세 선호는 가급적이면 유지될 수밖에 없다고 보여져요.
Q 전셋값 상승, 보증금 반환 부담을 키운다고?
결국 부동산이 전체적으로 가격이 상승하고 그에 따른 전월세 가격도 많이 상승했기 때문에 추가적인 보증금도 상환할 때 늘어났다고 볼 수 있기 때문에 그 부분에 대한 보증금 반환 미이행 문제가 자연적인 부동산 가격 상승에 따른 차액이 많이 발생했기 때문에 그런 부담 부분이 커졌다고 볼 수 있을 것 같습니다.
전세사기 문제가 연관됐던 첫 번째 원인이 결국은 정부의 보증 비율 축소라고 할 수가 있어요. 이 부분이 우선 150%에서 126%로 축소되면서 그에 따른 반환 자금 대출까지 묶이게 되는 연쇄적인 상황이 발생하고 그에 따른 반환 구조가 좀 어려워졌다고 볼 수가 있는데, 사실은 사회적으로 따지고 보면 그런 보증 비율이 축소됐다고 하더라도 보증금에 대해서는 언제든지 반환해야 되는 게 임대인의 책무라고 할 수가 있어요.
Q 전세 보증금 미반환, 피해를 막으려면?
사고의 대부분은 사실은 아파트가 아니라 다세대주택 같은 이런 경우에 많이, 원룸이나 이런 경우에 발생하고 특히 오피스텔 같은 경우에도 발생을 해요. 그러다 보니 객관적으로 임대인의 사고가 발생되지 않도록 임대인에 대한 대비나 제도적인 보완도 필요하고 세입자 입장에서도 보증금 반환에 대해서 어려움이 있을 것으로 예상되거나 이런 것에 대해서는 사전적으로 철저하게 준비하거나 대처할 필요가 있다고 보입니다.
Q HUG 전세보증 제도 개편에 대한 평가는?
HUG에서 보증금에 대한 일종의 대지급이 발생한 금액들이 커지는 부분에 대해서는 사전에 보증을 할 때 철저하게 상환에 대한, 회수에 대한 장치를 완벽하게 해놓고 지원을 해주는 자체가 필요하지 않겠나 생각이 듭니다.
우선 임대인 자체가 미성년이거나 아니면 외국인일 경우 그에 따른 사후관리가 미흡할 수 있는 일종의 사전적인 체크를 미리 철저하게 한다고 하면 좀 더 방어를 할 수 있다고 보여지고 특히 미성년 같은 경우에는 친권자인 부모나 조부모의 연대 성격의 제도를 갖춰야 할 필요는 있다고 보입니다.
무조건적인 일반적인 요건에만 맞춰서 들게 되면 바로 보증을 해주는 이런 기계적인 대응이 아니라 실질적으로 그 보증금 자체가 내가 보증을 섰을 때 반환까지 받는 데 지장이 없는지 세부적인 조사까지 체계적으로 한 후에 지원을 하는 그런 시스템을 갖추는 게 좀 앞서서 준비를 해야 되지 않겠는가 생각됩니다.