정부가 청년과 신혼부부 등 실수요자의 주거 지원을 확대하는 동시에 투기성 전세대출에 대한 규제에 나선다.
청년이 월세와 비슷한 수준의 원리금을 부담하면서 4억원 이하 오피스텔·빌라 등을 구입할 수 있는 정책대출을 신설하고, 결혼 후 부부합산 소득 때문에 정책대출에서 탈락하는 이른바 '결혼 페널티'도 완화한다.
금융위원회는 13일 이 같은 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표하며 청년이 4억원 이하의 오피스텔·빌라 등 비아파트를 구입할 때 지원하는 '청년미래보금자리론'을 주택금융공사 상품으로 출시한다고 밝혔다.
생애 최초로 주택을 구입하는 만 39세 이하 청년 가운데 연 소득 7천만원 이하가 대상이다. 신혼부부는 부부 중 한 명만 요건을 충족해도 이용할 수 있다. 주택 규모는 85㎡ 이하여야 하고 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80% 인정된다.
정부는 비아파트 평균 월세가 약 80만원인 점을 고려해 대출자의 월 원리금 부담을 비슷한 수준으로 맞췄다. 2억원을 30년 만기, 연 3.0% 금리로 빌렸다고 가정하면 월 원리금 상환액은 85만원 수준이다.
청년미래보금자리론을 이용하더라도 현재 적용되는 생애최초 LTV 우대 혜택은 그대로 유지된다.
정부는 청년이 처음부터 15억원이 넘는 아파트를 구입하기는 현실적으로 어렵다고 보고 월세 수준의 비용으로 비아파트를 먼저 마련한 뒤 향후 더 큰 주택이나 아파트로 이동할 수 있도록 '징검다리'를 마련한다는 구상이다.
청년미래보금자리론은 연간 3조원씩 2년간 한시적으로 공급할 계획이다. 이용 실적과 수요 등을 살펴본 뒤 재정당국과 협의를 거쳐 지원 대상을 아파트까지 확대하는 방안도 검토할 계획이다.
반전세와 전세를 이용하는 청년에 대한 지원도 확대된다. '전세+월세 대출 결합보증' 상품을 새로 출시해 전세·월세 대출 모두 보증하고 보증비율도 기존 90%에서 100%로 올린다. 기존에는 전세보증과 월세보증 중 하나만 선택해야 했다.
대상은 만 39세 이하 무주택 청년이면서 연 소득 7천만원 이하(신혼부부는 부부 중 1인 기준)다.
현행 '청년특례 전세대출보증'도 문턱을 낮춘다. 지원 연령을 기존 만 34세 이하에서 만 39세 이하 무주택 청년으로 확대한다. 대출한도도 신혼부부·유자녀 가구에는 기존 대출한도 2억원에서 3억원으로 늘렸다.
이들 청년 주거지원 3종세트(매매·반전세·전세)는 내년 1월에 잠정 출시될 예정이다.
결혼 후 정책대출을 이용하기 어려워지는 문제도 개선한다.
신혼부부의 보금자리론 소득 요건을 기존 '부부 합산 소득 8천500만원 이하'에 더해, '부부 중 1인의 연소득이 7천만원 이하' 조건을 추가해 둘 중 하나를 충족하면 대출받을 수 있도록 했다. 오는 10월부터 시행한다.
디딤돌·버팀목 대출 역시 부부 중 한 명이라도 각각 6천만원, 5천만원 이하라는 소득기준에 충족하면 대출이 허용되도록 했다.
신축 아파트 입주나 재건축·재개발 과정에서 필요한 실수요 대출에 대한 규제도 완화한다.
재건축·재개발 사업장의 이주비 대출과 신축 입주단지의 중도금·잔금대출 등 주택공급 관련 주택담보대출(주담대)을 금융회사 총량관리 목표에서 별도로 관리하기로 했다.
그밖에 금융회사가 차주의 소득을 산정할 때 청년층의 미래 소득증가 가능성을 반영하는 '총부채원리금상환비율(DSR) 장래소득 인정 기준' 적용을 확대한다. 미성년자 때 주택지분을 상속받는 등 불가피한 사유가 있다면, 금융회사 여신심사위원회 심사를 거쳐 생애최초 LTV 혜택을 받을 수 있게 예외를 인정하기로 했다.
반면 투기 목적으로 주택을 보유하면서 다른 집에 전세로 거주하는 1주택자에 대한 대출 문턱은 높인다.
현재도 다주택자와 투기지역·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트를 취득한 사람은 보증기관의 전세대출 보증이 제한돼 신규 전세대출을 받을 수 없고 만기 연장도 안 된다. 이 규제대상에 투기성 비거주 1주택자를 포함한 것이다.
구체적으로 ▲ 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 1주택자 ▲ 해당 주택을 임대차 중인 경우(본인·배우자의 직계존비속에 임대차하는 경우는 제외) ▲ 본인이나 배우자 중 누구도 해당 주택에 실거주한 적이 없는 경우(주민등록상 주소 이전을 한 적이 없는 경우) 등 세 가지 항목에 모두 해당하면 투기성으로 보기로 했다.
다만 불가피하게 실거주하지 못한 경우에는 예외를 폭넓게 인정한다.
토지거래허가 구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 경우 등이 예외 사유에 해당한다. 특히 '비거주 사유의 불가피성이 명백하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하는 경우'에는 예외를 허용해 신규 전세대출과 만기 연장이 가능하도록 했다.
전세대출 보증비율도 현행 수도권·규제지역 80%(그 외 지역은 90%)에서 1주택자는 수도권·규제지역 70%(그 외 지역은 80%)로 축소된다. 단 무주택자의 경우 현행 보증비율이 유지된다.
내년 1월 시행을 목표로 주담대 자본규제도 강화한다.
현행 고위험 주담대 유형에 고액·고DSR 주담대, 고가주택·고LTV 주담대 유형을 추가해 위험가중치(RW)를 2∼4배 수준 상향하고, 가계 부문 시스템리스크 완충자본(SSyRB)도 도입한다. 다만 구체적 부과기준은 은행권과 협의해 추후 확정할 예정이다.