서울을 중심으로 과열됐던 부동산 시장이 향후 진정될 것이란 의견이 나왔다. 다만, 오는 10월께 기준금리 인하가 예상되는 만큼, 그에 따른 시장금리 움직임을 면밀히 살펴야 한다는 조언이다.
18일 김효선 NH농협은행 부동산 전문위원은 한국경제TV와의 인터뷰에서 "올해 전국적으로 집값은 하향 안정화됐지만, 서울 일부 지역만 유난히 과열됐던 것"이라며 "서울과 비(非)서울, 서울 내에서도 지역구, 지역구 안에서도 단지별 격차가 어느 때보다도 컸다"고 평가했다.
이어 "언론에서는 상승세라고 계속해서 보도가 되고 있지만, 지방의 경우는 '남의 나라 얘기'"라며 "전반적으로 전국 평균치는 누적 마이너스(-)를 기록하고 있기 때문에 현재 시장은 하향 안정 및 약보합으로 봐야한다"고 설명했다.
● 전국 집값은 약보합…서울만 올랐다
실제 한국부동산원에 따르면, 올해들어 이번주까지 전국 아파트 매매가격 변동률은 누적 -0.04%로 약보합 장세를 보이고 있다. 반면 서울은 누적 3.39%의 상승률을 기록했다. 지난 2월 말부터 25주 연속 상승한 영향이다. 지방이 -1.30%를 기록한 것과 상반되는 모습이다.
특히 서울 내에서도 상위 입지 지역과 그렇지 않은 지역의 양극화가 큰 상황이다. 성동, 서초, 송파, 마포, 용산구 순으로 가격이 크게 상승했지만, 노도강(도봉, 강북, 노원구) 지역은 하락 혹은 보합세를 유지하고 있다.
올 들어 가격이 지속 상승한 상위 입지 지역의 중위 가격 또한 5년 전 대비 크게 올랐다. 서울 전체 중위 아파트 가격은 약 8억7천만 원으로, 2019년 대비 111%가량 상승한 반면, 성동구 155%, 서초구 144%, 강남구는 141%가 올랐다.
전국적으로는 약보합을 이어가고 있지만, 특정한 몇 개 지역에서만 거래량 급증과 가격 급등이 일어나 지역구별 초양극화 장세로 재편된 셈이다.
● "금융 규제 영향…하향 안정화 예상"
김 위원은 최근 새로운 금융규제가 시행되며 시장의 불확실성이 높아진 점도 '하향 안정화'의 근거로 들었다.
그는 "정부에서 일괄적인 지침을 준 것이 아닌, 은행별로 다양한 규제를 실시하고 있다"며 "앞으로 향방이 어떻게 될지 모르기 때문에 추격 매수하던 분들이 일단 멈출 것으로 보인다"고 전망했다.
추석 이후로 미국의 기준금리 인하가 예상되는 만큼 그에 따른 시장금리의 움직임을 지켜봐야 한다는 의견이다. 올해 주택시장에 영향을 큰 미쳤던 공급은 장기 변수인 만큼, 당장 부동산 시장에 직접 영향을 주기는 어렵기 때문이다.
대신 수요와 관련된 대출은 단기적으로 시장에 즉시 파급효과를 일으키는 만큼, 은행별로 각기 다른 대출 관련 정책과 적용 금리를 면밀히 살펴야 한다는 판단이다.
● "기준금리-시장금리 동조화 여부 주목"
김 위원은 "올 상반기에는 기준금리에 비해 대출금리가 낮게 책정돼 있었다"며 "금융권 대출 조이기가 본격화한 만큼 기준금리 인하 시점에 시장금리가 어떻게 움직이느냐에 따라 판도가 굉장히 달라질 것"이라고 내다봤다.
이어 "기준금리와 대출금리가 동반 인하되지 않는다면, 시장의 기대감이 꺾여 매매가와 거래량이 더 빠르게 하락할 수 있다"고 전망했다.
반대로 기준금리가 내려가는 시점에 대출금리 또한 함께 내린다면, 이후 더 많은 수준의 금리 인하를 기대하는 매수세가 몰려 소위 '불장'으로 다시 접어들 가능성이 있다는 뜻이다.
결국 기준금리와 실제 시장금리의 커플링(동조화) 여부가 관건인 셈이다.
● DSR 한도 살펴야…"선별 매수 필요"
한편, 김 위원은 하반기 중 주택 매수를 위해선 개인의 추가 대출 역량을 살펴야 한다고 제언했다.
그는 "부채 규모가 DSR 기준선에 다다른 수요자는 지금 상황에서 매입을 추천하지 않는다"며 "금리 변동, 규제 변화로 인한 집값 추이를 지켜보고 적절한 매물을 선별해야 한다"고 강조했다.
이와 함께 "지속적으로 매매가가 하락하고 있는 지방의 경우는 입지가 우수한 대장 아파트나 미분양 신축 아파트를 중심으로 매입을 고려해도 좋을 것"이라고 덧붙였다.