오늘 일본은행 통화정책회의가 남아있습니다만 이번 주 G20 국가 중 절반이 넘는 중앙은행 회의가 끝났는데요. 금리 수준이 한 단계 더 높아지고 있는 가운데 美 10년물 국채 금리가 4.5%에 근접하면서 가뜩이나 어려운 상업용 부동산 시장이 더욱 심각한 침체에 빠질 것이라는 시각이 나오고 있습니다. 우리도 부동산 PEF 부실 문제가 계속해서 제기되고 있는데요. 오늘 이 내용 알아보는 시간 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문, 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 9월 FOMC가 ‘의외다’ 할 정도의 매파적 결과가 나오면서 글로벌 주가가 한 단계 떨어지고 있지 않습니까?
- 9월 FOMC, 예상보다 더 강한 매파 성향
- 글로벌 증시, FOMC 충격으로 한 단계 하락
- FGI, 1주 전 54→어제 47(중립)→오늘 40(공포)
- 주요인, 기대했던 금리 인상 사이클 종료 무산
- 월가, 블랙아웃 해제되는 연준 인사들 발언 주목
- 韓 금융시장, ‘매파적 연준’의 충격 가장 커
- 9월 21일
- 코스피 1.75%↓· 코스닥 2.5%↓ ‘하락폭 최대’
- 원·달러 환율, 하루 10원 급등…1339원에 마감
Q. 오늘 BOJ회의가 남아있긴 합니다만 슈퍼 위크가 마무리되고 있는데요. 총괄적으로 어떻게 평가되고 있습니까?
- 슈퍼위크, G20국가 절반 이상 중앙은행 회의
- 20일, 중국·미국 동결·노르웨이 0.25%p 인상
- 21일, 스웨덴 0.25%p·튀르키예 1.0%p 인상
- 21일 영란은행 이어 오늘 일본은행 금리 동결
- 향후 금리 인상 의향, ‘슈퍼위크’ 전보다 상향
- 9월 점도표, 내년 최고금리 4.6%→5.1% 상향
- 우에다, 금리는 동결했지만 YCC 전향적 변경
- non 유로국, ECB와 달리 추가 금리인상 시사
- 美 10년물 금리 4.5% 근접…’상업용 부동산’ 엄습
Q. 슈퍼위크를 계기로 금리가 한 단계 높아질 것으로 예상됨에 따라 많은 부작용이 예상되는 가운데 상업용 부동산 시장이 가장 큰 충격을 받지 않겠습니까?
- 고금리 고착화, R*가 R** 금리보다 높아질 듯
- R* 금리, 경기를 침체 혹은 과열시키지 않는 금리
- R** 금리, 금융 건전성 훼손시키지 않는 금리
- R*가 R** 금리보다 높아지면 금융시스템 불안
- 물가만 잡기 위해 금리 인상시, 금융 불균형 심화
- 은행등급 강등·상업용 부동산 가격 추락 등
- 美 국채금리 4.5%, 숨겨진 부실대출 현실화
- 직간접 대출부실 자산 4400조원, 예금의 20%
- 10년물 금리 4.5% 넘어서면 부실대출자산 급증
Q. 이미 금리가 높아진 상황에서 앞으로 금리를 더 올리면 부작용이 더 커질 것으로 예상되는 만큼 연준도 금리 변경보다는 다른 정책수단을 고려하지 않겠습니까?
- 기준금리 변경 적정성, 테일러 준칙으로 평가
- 금융위기 이후 금융완화로, 테일러 준칙 퇴조
- 최근에는 “수정된 테일러 준칙” 다시 활용
- 현재 기준금리, 적정수준보다 높다는데 공감
- 연준의 양대 축, 기준금리 변경과 유동성 조절
- 인플레 안정 위해 금리 인상 대신 유동성 축소?
- 제3 대안, 일본식 수익률 통제방식(YCC) 도입?
- 상업용 부동산 시장, 신용경색으로 추가 침체
Q. 상업용 부동산과 관련해 충격적인 경고가 나왔는데요. 9월 FOMC를 계기로 상업용 부동산은 ‘도시 죽음의 고리’ 경고가 가시화될 수 있지 않습니까?
- 스테인 반 니우에뷔르흐, urban doom loop
- 예일대 ‘로버트 실러’·컬럼비아대 ‘니우에뷔르흐’
- 옐런, 디폴트에 이어 상업용 부동산 부실 경고
- urban doom loop, 트리플 악순환 고리로 진전
- 1차 악순환, 고금리·원격근무→상업용 건물 하락
- 2차 악순환, 세수부족→세금인상과 SOC 등 부족
- 3차 악순환, 도시 이탈→상업용 부동산 재추락
- 9월 FOMC 이후 ‘UDL 공포’ 가시화 되나?
Q. 현재 세계 상업용 부동산 시장 상황은 어떻습니까? 갈수록 상황이 더 악화되고 있지 않습니까?
- 지난해 3월, 연준의 금리 인상 이후 공실률 급증
- 샌프란시스코와 뉴욕, 공실율 20%까지 치솟아
- 상업용 부동산 가격 25% 급락, 갈수록 낙폭 확대
- 홍콩 비즈니스 랜드마크 청콩센터, 공실률 25% 상회
- 청콩센터, 골드만삭스 등 글로벌IB 집중 입지
- 런던, 브렉시트 후폭풍으로 공실률 40% 육박
- 국내 금융사가 많이 투자한 지역일수록 침체
Q. 문제는 연준을 비롯한 각국 중앙은행의 통화정책과 관련없이 구조적으로 상업용 부동산 시장이 풀리기가 어렵다는 점이지 않습니까?
- 디지털 급진전, 기업이동과 근무환경 변화
- 코로나 이후 기업, 저비용 도시로 급속하게 이동
- 근로자의 근무 환경, 이제는 재택근무 보편화
- 고금리·고임금·고환율로 각종 비용 급증
- 경영, 포지티브에서 네거티브 방식으로 전환
- negative management, 비용절감 ‘최우선’
- 브렉시트, 기업유치 등의 정책적인 요인 가세
- 기후이상에 따른 자연재해로 주거환경 급변화
Q. 말씀대로 대출선이 막힘에 따라 미국 상업용 부동산 시장이 심각한 상황으로 발전되고 있지 않습니까? 다른 국가들의 상황과 함께 말씀해 주시지요.
- 대형 상업용 부동산 사모 리츠 ‘디폴트 선언’
- 블랙스톤·핌코·브룩필드·워터브리지캐피털
- 캘퍼스·캘스터스 등도 상업용 부동산 부실 고민
- 韓 금융사, 해외부동산 투자의 74% ‘중후순위’
- 금융위기 전과 달리 대부분 변동금리 은행대출
- 올해 4분기와 내년 만기 집중, 고금리와 맞물려
- 글로벌 부동산 투자 수익율 개선되기 쉽지 않아
지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.