주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 상가 투자가 대안으로 주목받고 있는 가운데, 상가정보연구소가 상가 투자의 절세전략을 공개했습니다.
먼저 상가 증여에서 자금출처 입증의 책임이 소유자에게 있는 만큼 증여추정 배제기준에 유의해야 합니다.
상가의 경우 과세표준이 되는 기준시가가 매매가의 40~60%로 낮게 책정돼 주택보다 증여에 유리한 자산으로 꼽히지만, 정부가 최근 편법 증여에 대한 감시를 강화하고 있는 만큼 증여추정 배제기준의 한도를 먼저 확인할 필요가 있다는 설명입니다.
증여추정 배제는 재산취득일 전이나 채무상환일 전 10년 내에 취득한 재산이 일정 금액에 미달하면 증여세를 내지 않아도 되는 것을 말합니다.
주택의 경우 지난달부터 증여추정 배제기준이 최대 4억원에서 3억원으로 낮아졌습니다.
아울러 임대사업을 할 때는 법인명의로 취득하는 것이 개인명의보다 유리하다고 보는 경향이 많습니다. 개인사업자의 누진세율 구조가 소득금액에 따라 6~42%인 반면, 법인사업자는 10~25%이기 때문입니다.
하지만 법인은 취득세 중과가 적용되는 만큼 개인사업자보다 불리할 수도 있습니다. 개인은 부동산을 구입할 때 1.1~3.5% 취득세를 내는 반면 법인은 5.3~8.1%를 납부합니다. 다만 법인 설립 후 5년이 지났거나 과밀억제권역이 아닐 경우에는 개인과 차이가 없습니다. 따라서 상가의 금액과 소득규모에 따라 실제 얼마나 차이가 나는지를 따져보고 법인 명의로 할 지를 판단하는 것이 좋다는 분석입니다.
한편 상가를 취득하고 부가가치세를 환급받으려면 분양계약일로부터 20일 이내에 일반과세자로 사업자 등록 신청을 해야합니다. 가령 일반과세자가 토지가액 5억원, 건물가액 1억원의 상가를 취득하면 부가가치세는 건물가액의 10%인 1000만원입니다. 토지의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제받는 것입니다.
반면 간이과세자는 부가가치세 환급을 받을 수 없고 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 없어 임대료에 대한 부가가치세를 세입자로부터 받을 수 없습니다.
상가정보연구소는 이때 상가취득자금과 관련해 출처 증빙을 못하면 증여세 문제가 발생할 수 있으니 주의해야 한다고 당부했습니다.