진행 : 장효윤 MC
출연 : 장운길 세무법인 길 대표세무사
- 사연 소개 -
안녕하세요. 2014년 3월 송파에 오피스텔을 취득하여 부동산 임대업으로 사업자등록을 하고 세무서로부터 건물분 부가가치세 매입세액 1,200만원을 환급받았습니다.
그런데, 세무서에서는 지난 2016년10월 현지 확인을 통해 사업자가 아닌 개인에게 오피스텔을 주거용으로 임대하였다고 하여 가산세를 포함한 부가가치세 1,500여만 원을 과세하였습니다.
오피스텔 건물을 업무용으로 임대하겠다고 신고하여 부가가치세를 환급받은 후 주거용으로 이용한 것 때문에 면세로 전용한 것으로 간주하여 부가가치세를 과세한다는 것이 그 이유였습니다.
저는 부가가치세를 내야 하는지, 과세기준은 어떤지, 오피스텔에 관한 전반적인 세금규정을 알고 싶습니다.
장효윤/ 오늘 사연주신 분은, 오피스텔의 경우 수익형 부동산으로 인기가 많은 매물이기 때문에 오늘 사연에 관심이 많을 것 같습니다.
오피스텔 용도에 따른 과세부분에 대한 사연 주셨는데.. 무엇부터 알아봐야 할까요?
장운길/ 네. 오피스텔과 관련된 세금이 조금 복잡한데요, 우선 국세분야의 세금부터 설명을 드릴께요.
오피스텔은 주로 업무용과 주거용으로 구분할 수가 있구요, 업무용 오피스텔을 임대하는 경우에는 취득당시 건물에 대한 부가가치세를 조기환급 받을 수 있습니다.
부가가치세를 환급받으려면 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 하며, 사업자등록 전에 계약금 등을 납입한 경우에는 대표자 주민등록번호로 건물분에 대한 세금계산서를 받아야 합니다.
다만, 업무용 오피스텔의 건물분에 대한 부가가치세를 환급 받은 후 10년 이내에 주거용으로 전환하는 경우에는 환급받은 세액의 일부를 추징당할 수 있습니다.
그러나, 주거용 오피스텔을 임대하면 주택임대로 보아 부가가치세는 환급받을 수 없으나 대신 임대수입금액에 대하여 부가가치세를 내지 않아도 되며, 연간 수입금액이 2천만원 이하일 경우에는 2018년까지 임대소득에 대한 소득세도 내지 않습니다.
2019년부터는 14%의 세율로 분리과세하거나 종합과세에 합산하는 것 중에서 선택할 수 있습니다.
이처럼 임대하는 오피스텔의 실제 용도가 주거용이냐 업무용이냐에 따라 받을 수 있는 세금혜택이 달라집니다.
장효윤/ 업무용 오피스텔의 경우 조기 환급 받을 수 있다고 설명해 주셨는데, 일반 환급과는 어떤 차이가 있는 건가요?
장운길/ 네. 환급세액을 일반적으로 각 과세기간별로 확정신고기한 경과 후 30일 내에 환급하는 것이 원칙입니다. 이를 일반환급이라 합니다.
하지만, 사업설비를 신설·취득·확장 또는 증축하여 투자하는 경우에는 조기환급신고기한이 지난 후 15일 내에 환급해 주는데 이를 조기환급이라고 합니다.
조기환급은 월 단위로 발생한 환급세액에 대하여 신청할 수도 있지만 대부분의 사업자들은 부가가치세 예정신고 또는 확정신고를 하면서 조기환급을 신청하고 있습니다.
그럼 조기환급이 일반환급보다 어떤 점이 좋을까요?
예를 들어, J씨가 오피스텔을 임대하기 위해 1월에 4억 원 상당의 오피스텔을 매입한 일반사업자가 건물을 매입하면서 분양자에게 4,000만 원의 부가가치세를 추가로 지급했고 제1기 과세기간동안 임대개시를 못한 것으로 가정할 때 J씨는 4,000만 원의 환급세액이 발생합니다.
일반환급의 경우 과세관청은 확정신고 마지막 날인 7월 25일로부터 30일 이내인 8월 24일까지 환급해주면 됩니다.
그러나 J씨가 1월에 시설물을 매입하면서 발생한 매입세액에 대하여 예정신고기간에 조기환급신청을 하면 과세관청은 예정신고기한 마지막 날인 4월 25일이 지난 후 15일 이내인 5월 10일까지 부가가치세를 환급해줘야 합니다.
일반환급의 경우보다 3개월이나 빨리 부가가치세를 환급받을 수 있게 되는 것입니다.
장효윤/ 그렇군요. 그럼, 오피스텔과 관련된 국세 이외의 지방세 차원에서 세금정보를 설명주시겠어요?
장운길/ 네. 주거용 오피스텔을 임대할 경우 일부 취득세 면제, 재산세 감면혜택이 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대를 목적으로 건축주로부터 준공된 주택 중 전용면적이 60㎡ 이하인 오피스텔을 최초로 분양 받는 경우 2018년 말일까지 취득세를 면제하고 있습니다.
다만, 취득세를 면제받고 임대의무기간에 일정한 사유가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각하거나 증여 하는 경우에는 감면된 취득세를 추징당할 수 있어 주의해야 합니다.
또한, 임대사업자가 국내에 2세대 이상의 임대용 오피스텔을 매입해 주택용으로 임대하면 2018년 말일까지 재산세를 감면 받을 수 있습니다.
전용면적 60㎡ 이하인 임대 오피스텔에 대해서는 재산세의 50%가 감면되고, 전용면적 85㎡ 이하 임대 오피스텔에는 재산세의 25%가 감면됩니다.
장효윤/ 네. 그럼 오늘 사연과 같이 오피스텔을 사업자에게 임대하여 부가가치세 환급 받은 후 다시 주택으로 임대하면 부가가치세 추징을 받아야 하나요?
장운길/ 네. 오늘 사연과 같이 오피스텔에 대하여 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 부가가치세를 환급받은 후 주거용으로 임대하면 부가가치세가 다시 부과된다는 점을 잊지 말아야 하겠습니다.